业内如何看待前三季度宁波楼市？限购限贷松绑会对楼市产生什么影响？宁波房价未来究竟是涨还是跌？市民如何才能买到称心的房子？

　　在宁波住博会即将开幕之际，《Ｄ壹时间》邀请甬上７位楼市业界精英，就宁波楼市面临的形势展开了一场行业“圆桌会议”，为宁波楼市把脉，展望宁波楼市的未来。

　　记者 陈 韬 褚笑寒 付 莹 　　　　

　　荣安地产董事

　　钟卫民

　　宁波房价已见底

　　开发商要在质上赢得客户

　　对于宁波楼市今年前三季度的整体情况，可以用“跌宕起伏”四个字来形容：第一季度的低迷，第二季度的破局，再到第三季度的回暖。

　　今年４月到６月的破局是部分开发商通过以价换量带动了楼市的成交，总体的成交量比去年同期略高。而到了第三季度，政府调控给楼市松绑，宁波又出台了高校毕业生享受购房补贴等政策，这一系列举动对于房地产业而言是一剂“强心针”，市场也出现了回暖。但是这次小阳春太短，甚至可以说是昙花一现。

　　当下宁波住房库存量已达历史巅峰，放宽限购对于改善性需求而言有极大的促进。限购松开的消息一发布，我就接到了很多咨询电话，这说明宁波市民还是有这个需求的。对于宁波的欲购房者来说，目前到了购房最佳时期，因为价格已经见底了。明年的楼市仍会呈胶着状态，房价波动幅度有限。

　　买房不能光看价格，更要衡量地段、服务和配套设施等综合因素。我们做房子要把它做精、做细，走精细化生产道路，就是为了让客户住得舒服、放心。如果我们不能在量上取胜，那就要在质上赢得购房者的信任。

　　迪赛控股集团有限公司董事长

　　沙勇

　　地产营销练好内功

　　需要三个“变”法

　　我认为，从整体走向来看，明年的房地产必将是一个稳步上行的趋势。

　　今年前三季度，整体成交均价比去年下滑６．４％，部分楼盘甚至挂上了跳水的标签。住宅前三季度２２７万平方米的成交量同比去年也上涨５％。应该说，宁波的需求肯定是存在的，而且还比较旺盛。目前一系列政策的出台，都给予了一个信号：政府在大力地救市，在给予消费者购房信心，毕竟房地产业在很大程度上是与经济繁荣直接挂钩的。

　　政策对于市场的影响存在着一定的滞后性，这几个月政府连续打出的“组合拳”也将在明年体现出来，我判断，明年房地产市场将会出现“回暖”趋势。

　　我是做营销出身的，对于如何打动日益精明的消费者，总结出三个“变”。

　　第一，模式的转变。以前的重点是“房产”，是先把房子建造起来再找客户；现在的重点是“客户”，从客户的需求出发，在需求中寻找产品的突破点。

　　第二，思维的转变。开发商的思维必须与互联网思维紧密地联系起来，小米的成功，马云的上市，无不说明其背后拥有庞大的客户基础。

　　第三，创新的理念。对于客户来说，最具有吸引力的东西往往是创新的产品，只要你做得够出彩，就不怕没有人来买单。

　　叶巍俊

　　资深房产媒体人

　　新侨报副总编

　　虽有救市举措

　　楼市难现当年“疯狂”

　　政府最近一系列的救市措施，对楼市影响明显：限购的取消，仅仅是楼市“止跌回暖”的第一步；限贷的松绑，有助于进一步释放改善需求；宁波市鼓励毕业大学生购买刚需房，则有利于消化巨大的商品房库存量，但不会重现２００９年８月，国家大尺度放开楼市调控之后的“井喷”行情，更不会“疯狂”。

　　首先是总体经济形势不一样。２００９年８月国家救市之前，中国总体经济情况运行良好，老百姓口袋里有钱，尤其在宁波，外贸形势一派大好。但现在，中国经济处于转型升级的阵痛之中，经济低迷已持续几年，中产阶层口袋里的钱明显紧了，购房需求自然减弱。

　　其次是市场背景不一样。２００９年，尽管当初也有较为严厉的房地产调控，但楼市总体处于供不应求的状况。而目前，据不完全统计，累计商品房库存量达６００多万平方米。若这一数据属实，宁波要消化这些库存需要两年以上的时间。时下，７０％的城市居民都拥有２套以上的房子，供应属于饱和状态了，居民购房不再那么迫切。

　　最后是政策刺激力度不一样。２００９年，政府为应对金融风暴推出一揽子刺激政策，鼓励购房，加速房地产业回暖，以迅速拉升经济。但今年，国家为避免房地产业的大起大落，政府一直在采用“小步慢跑”的救市策略，每次推出一个救市政策后，看看市场反应如何，然后再决定是否再出台下步救市举措。

　　金正飞

　　雅戈尔置业副总经理

　　政策已经触底

　　现在正是购房好时机

　　２０１４年已经接近尾声，回顾前三季度宁波楼市，成交价格出现了回落，楼市逐渐回暖。

　　我认为主要原因有两点：

　　第一个原因是从２０１０年开始出台的限购终被取消。在限购这样高强度的调控政策影响下，市场必定被遏制，现在取消了，市场重新开始活跃。

　　第二个原因，宁波房地产市场自１９９８年开始发展起来，一直到去年之前，都是处于一种供不应求的状态。而去年开始，大批存量房无法被消化，市场出现供大于求，那么价格自然就会回落。

　　我认为，对消费者来说，现在正是购房的好时机。之前的限购、限贷政策可以说是调控最严厉的手段了，政策已经触底，所以房价也不会再出现明显下跌，而且会逐渐上涨。所以，在市场还没反应过来的时候先下手为强，那些原本起价就不高，还有折扣的房子基本上买到就是赚到了。

　　现在的消费者，购房理念也越来越理性。前几年，东湖花园刚开盘的时候，有个购房者买完房都不知道自己买的是哪一栋，哪一层。而现在的消费者已转变成体验式购房，除了房子本身的质量和价格要符合他的需求外，周边的购物、学校、规划等都会比较看重。

　　缪百年

　　宁波均胜房产总经理

　　楼市基本回归理性

　　市民买房要做到“三多”

　　由于前几年宁波非理性出让推出的土地过多，造成宁波楼市去库存房压力大，所以今年前三季度宁波楼市的总体还是消库存、以价换量为主，个别楼盘为回笼资金，价格让利还是不小，个人认为宁波楼市已基本回归理性。

　　随着限购、限贷的松绑，再加上宁波出台了高校毕业生享受购房补贴等政策，政府部门的一系列举动，肯定会对宁波楼市产生积极的影响，买房人数会增加，特别是新宁波人买房数量会明显增加。对明年楼市，个人还是比较乐观。政府救市的强烈信号，加上宁波房价底部已经筑成，总体上明年宁波楼市会稳中有升，但也不排除个别库存房大的区域继续以价换量消库存的可能。

　　对于想买房的消费者，我建议要做到“三多”：第一，多了解房地产楼盘信息，通过房展会、网络及传统媒体等多渠道，特别是多进行比较；第二，多跑楼盘现场，去样板区、售楼中心实地察看学校、菜场等配套情况，了解楼盘促销的时间；第三，多向懂行的朋友咨询，有时懂行的人一指点，会收到事半功倍的效果。

　　陈展华

　　宁波市政协委员

　　住博会执行承办方负责人

　　购房者更加理性

　　开发商更应“以人为本”

　　从前三季度的情况来看，总体上楼市已处于理性回归阶段。个别楼盘，由于在户型设计、地理位置或面积过大等方面因素影响，去化较慢是必然的。

　　分期销售的楼盘，由于后期开盘价格低于前期开盘价所产生的房闹，有房企摸不清房价的底在哪里，急于回笼资金而采取的“断崖式”一步到位的低价销售手段。

　　相应的，政府也采取了取消限购限贷的相关政策，这些都是理性回归阶段的现象。

　　我认为，以后的房地产市场，价格将趋于平稳，购房者更看重居住环境、配套程度、舒适度等，购房会更加理性。作为开发商，应该进一步转变开发理念，从规划开始，到细微着手，处处体现“以人为本”的开发理念，以适应市场需求。

　　陈振潘

　　兴普房产副总经理

　　自媒体营销方式

　　创造顾客满意度  

　　一直有一种说法，房价上涨即为不理性，下跌即为理性。我认为，一味地上涨、下跌都是非理性的，前三个季度，由于政府的政策没有明确出台，很多购房者都持有观望的态度，宁波楼市偏冷淡，可以说这是房地产市场的一个冷静期。

　　经过限购限贷的松绑，地方政府细则的出台，我认为２０１４年的楼市将呈Ｕ形态势，经过了５个月的低谷期，最后一个季度，成交量将逐渐走高，２０１５年以后，随着各种政策产生叠加效应、市场库存的逐渐消化，价格有可能回升。

　　随着一系列政策的出台，政府救市的态度非常明确，１０月份开始，成交量逐步走高、售楼处人气上升，年底前，消费者应把握楼市Ｕ形期反弹前的谷底，现在，或许是购房置业的好时机。

　　如今，立体化营销已经成为趋势，其中微信等自媒体营销方式的特点是准确、快速、成本低，改变了原来只有售楼处、媒体广告和专职人员促销三部分组成的、比较单一的营销模式，自媒体更容易与重要的顾客建立亲密的营销关系，创造顾客满意度。