采访中，小Ｚ一直有个疑问，在签订定购协议时，开发商还没取得预售许可证，按照国家规定这不是禁止的吗？

　　对此，浙江和义观达律师事务所律师傅凌志称，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第２条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。” 

　　但这条针对的是预售合同，而非认购协议。认购协议中约定的定金，并非法律所禁止的预订款或者预先收取的购房款，而是一种立约定金，或者说是一种履约定金。这是为了约束小Ｚ等人在房子建好后，必须跟开发商洽谈商品房购房合同，并履行定购协议的内容。

　　当然，如果商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即明确约定了房屋的小区楼号、房号、面积、价款、付款方式、银行按揭者的付款义务等事项，那么，法院就可以认定该协议是商品房购房合同。

　　但即便被认定为预售合同，协议也不能想当然地被认为是无效的，因为司法解释还规定，“在起诉前取得商品房预售许可证明的，预售合同可以认定有效。”由于开发商目前已经取得了商品房预售许可证，最终小Ｚ和公司的协议是否有效，只能交给法院判定了。