4月23日，宁波出台限购政策，以道路划定“限购圈”。一个月后，这个被业界形容为“姗姗来迟”的限购政策，到底让甬城楼市发生了哪些变化？

    业内专家表示，对比限购前，限购政策对楼市整体上起到了一定的抑制作用。但限购区域与非限购区域的差异也很明显，在保证市场活跃度的同时，有效遏制了投机性炒房现象。

    库存回升均价下降，买房趋于冷静

    限购一个月，宁波的住宅库存量有所回升。根据中国宁波住宅与房地产网的数据显示，目前，宁波住宅可售面积从限购前的约280万平方米上升到了约300万平方米。

    库存增多的同时，宁波楼市的均价出现了下降。据相关统计显示，4月24日至5月23日宁波市区商品住宅成交量为6156套，成交均价在16500元／平方米左右。对比限购前一个月“商品房销售5423套，成交均价18555元/平方米”的数据，不难发现，限购之后宁波楼市成交量上涨了13.5%，成交均价则下降了11.08%。

    而二手房方面，根据南天房产数据平台显示，4月24日至5月23日期间，中心城区住宅成交量降温明显，环比限购前一月（3月24日至4月23日）下降约33.5%；本月成交均价为14296元/平方米，环比限购前一月下降2.56%。

    “限购政策出台后，与上几个月市场交易火热态势相比，买方的入市脚步开始放缓。”宁波南天房产市场总监庄艳告诉记者，“限购对市场的影响是显著的，考虑到市场推出的楼盘情况，目前的成交水平属于平稳。”

    “圈外”表现活跃，刚需和“首改”成主力

    在限购政策出台后，“圈内”楼盘进入调整周期，“圈外”项目则纷纷开盘或加推。据中国宁波住宅与房地产网的信息显示，限购后仅15个楼盘拿出预售许可证，其中海曙区3个，江北区2个，鄞州区4个，镇海区6个。而限购后开盘的楼盘有12个，其中“圈内”有4个，“圈外”有8个。“圈外”楼盘更乐意面向市场，宁波楼市“圈内降温圈外补”的格局也可能持续一段时间。

    而在二手房市场上，不少购房群体在市中心城区失去了购房资格，也外溢至“圈外”。据统计，限购前一月，限购圈内成交占比为73%，限购圈外成交占比为27%；而本月二手房成交出现了明显变化，限购圈内占比为58.7%，限购圈外占比为41.3%。

    从成交户型和年龄结构来看，限购政策也对部分有经济实力的投资客以及拥有多套房产的改善客群起到了“拒之门外”的效果。从成交面积来看，建筑面积在90平方米以下的两居室户型和建筑面积在90-130平方米的小三室户型最受宁波购房者的追捧，这两种户型成交分别占比为45.6%和34.9%。从客户年龄段分析，80后、90后客户成为购房主力军，占市场主导地位，他们的需求以刚需和“首改”为主。

    城西、镇海两大板块，价值提升明显

    庄艳告诉记者，虽然，本月宁波二手房市场成交有所回落，但限购圈外的有些区域由于受拆迁户购房、选购学区房等因素影响，仍保持一定的热度。以海曙区的五江湾小区为例，该小区在本次限购范围之外且成交活跃，成交均价从年初的11000元/平方米，上涨到了14000元/平方米，涨幅为27.3%。从成交客户的反馈情况来看，购买的主要原因是今年海曙区小学区划后，该小区生源划归宁波市海曙外国语学校五江口校区，因此备受追捧。

    另外，镇海新城是宁波未来五年计划打造的六大都市中心之一，该区域同样不属于限购范围，这对于想在圈外居住生活的购房者来说也不失为一个好选择。据了解，骆驼区域的成交均价也有一定涨幅，如：次新房（房龄2-3年）保利城一、二期，成交均价从去年底的11500元/平方米上升到了13000元/平方米，涨幅为13%；海尚广场（房龄5年）成交均价从去年底的9500元/平方米上升到了11500元/平方米，涨幅为21%。此外，绿城桂花园虽然房龄已有10年，但该小区品质较高，物业管理到位，交通便利且生活配套较为完善，属于成熟小区，所以成交均价在12000元/平方米左右。

    记者 张小飞