雄心跌落

    曾经，宁波城投对以“宁房”和宁波城投置业为核心的住宅地产业务，寄予厚望。

    2009年，宁波城投对上市公司宁波富达进行了重大资产重组，置出了有宁波市江东水厂、南郊水厂、梅林水厂及慈城水厂的宁波市自来水净水有限公司，以及以垃圾处理为主的宁波枫林绿色能源开发有限公司，置入了天一广场100%股权、“宁房”74.87%股权（其余股权由宁波银亿房地产开发有限公司、谢玉辉等83人持有）和宁波城投置业100%股权，并托管了和义大道和月湖盛园两个商业地产项目，主营业务转变为以商业地产、住宅地产开发为核心的房地产业。

    房地产业务给重组后的宁波富达确乎带来了很大的变化。

    年报显示，重组前的2008年，宁波富达的总营收是13亿多元；而重组完成后的第一年即2010年，仅房产销售收入加上商业地产租赁收入，总额已将近14亿元。

    但2009年、2010年宁波楼市火爆时高价拿地，2011年开始楼市调控，宁波富达的房地产业务从此备受煎熬。

    即便2016年、2017年市场火爆，宁波富达在其2017年年报中依然表示：“综合分析公司全年经营情况，各主业发展继续面临多重困难和严峻挑战，特别是住宅房产。”

    年报分析说，2016年在去库存要求的大背景下，各地房地产调控政策有所松动，房产市场出现回暖迹象。2017年年初，由于一、二线城市房地产出现过热现象，中央提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，房地产市场又开始了新一轮的从严调控。从2017年3月份开始到12月底，已有超百城发布150余次楼市调控政策。宁波市调控政策也持续升级，2017年4月23日限购、限贷政策落地，2017年10月1日限购政策升级（增加了限售规定），按揭政策持续收紧。

    报告期内，“虽然房产预售收入有所提高，但价格未达预期，同时，不同开发产品的去化速度出现明显的参差不齐现象，资产总额中房地产存货仍然占比较高（报告期末房地产存货总额83.41亿元，占比 58.21%）。待售产品结构中大面积套型偏多，而且多数处于限售范围，去化缓慢；待建产品结构中办公楼比例居高。”

    宁波富达说：“公司虽然已对这些项目计提了较大额度的减值准备，但随着调控政策的不断深入、市场格局的急剧变化和财务成本的不断增加，公司待建、在建和待售项目效益风险依然存在。”

    2017年年报里这种种分析、判断，就像是此次宁波富达要卖掉“宁房”、宁波城投置业全部股权的伏笔。

    谁会是接盘侠？

    宁房和宁波城投置业，会卖身给谁？

    “万科和华润都有可能接盘，特别是万科。”有接近宁波城投的分析人士说。

    如前所述，万科在“依云郡”项目上，已经和宁波城投置业有过合作。

    而华润与宁波城投在湾头区域的一级开发上，也是合作伙伴。

    但最终宁房和宁波城投置业以什么样的价格、卖给谁，尚需等宁波富达公告确认。

    而“宁房”和宁波城投置业现在面临的命运转折，像是2011年那一轮楼市调控以来宁波本土开发商的一个缩影。

    于2011年年初开始持续将近4年、以严厉的限购限贷政策为核心的上一轮楼市调控，驱退了相当一部分宁波本土开发商。

    像当年与“宁房”齐名、开发了“日月星辰”和“春江花城”等众多宁波标志性楼盘的本土老牌开发商宁兴房产，整体卖给了“金茂”；银亿股份的主营业务已经转变为汽车零部件，其2017年总营收中该块业务占比超过60%，而房产销售占比已经不到30%……

    在近两年热火朝天、“地王”频出的宁波土拍市场上，相较于不断涌入宁波“抢地”的一个个财大气粗的外来房企，宁波本土房企除雅戈尔、荣安、银亿偶有斩获外，其余本土房企几乎见不到踪影。

    不管在资金实力还是在融资能力、市场大势判断能力、项目开发和销售水平等等方面，必须承认，宁波本土房企相较国内优秀的同行来说，差距已经不是一点点大了。

    宁波富达在其2017年年报中对旗下“宁房”、宁波城投置业的这个判断——“目前，由于行业利润空间收窄、盈利模式调整、行业洗牌和分化步伐加快，行业竞争格局加剧；同时受机制体制的约束，公司旗下房产公司市场竞争能力与优秀房企相比存在较大差距。”——同样适用于其他宁波本土房企。

    在推动宁波本土房企进步的意义上，如果“宁房”真的卖身给了万科或者华润且还能保留品牌，也许不见得是件坏事。