记者 程旭辉

    今日宁波楼市，像是在一种惯性之中运行。

    从2015年下半年复苏以来，宁波楼市无论从成交量看还是从房价、地价看，均呈单边上扬的姿势。

    特别是今年开春以来，新楼盘开一个“光”一个、价格开一次高一次。

    在这样热烈的惯性下，即便是调控政策，也被解读为往火里添加的柴薪——不管是去年城区的限购政策、其后追加的限售政策，还是上周五晚间出台的奉化与杭州湾新区的限售政策。

    从去年市区范围内的限购和限售政策出台后市场的实际表现看，这样的解读似乎是成立的。开春以来城区内新盘的一个个“光盘”、非关系户很难买得到房，不正是在限售政策之后吗？

    这样的景象，简直与2010年如出一辙。

    2010年开春之后，楼市延续2009年的狂热，国家于是在4月17日发出号称“史上最严”的“新国十条”，提高二套房首付比例和房贷利率、停贷三套房。

    然而市场成交短暂趋冷后即重拾升势。

    当年7月，东部新城还拍出了最高单价破2万元的“地王”，即今日之“泊璟廷”。单就其20750元/平方米的楼板价而言，至今在东部新城依然称王。

    2010年9月29日，国家再调控，出台“比最严还严”的“新国五条”。宁波也在国庆节之后迅疾跟进，出台限购、三套房停贷、将非家庭唯一住房契税税率升至3%等政策。

    但，还是无效。

    2010年的最后一个月，所谓的淡季，宁波楼市却展开了一波“年末行情”——尽管新开楼盘众多，而排队、托关系才能买到房的景象，再度在一些楼盘上演……

    当年，关于楼市调控有两句广为流传的顺口溜，经历过的人应该还记得。

    调控屡屡成“空调”。

    但谁都知道，发烧的人，是病人。

    一个过热的市场，怎么可能是一个正常的、可持续的市场呢？

    生病吃药，吃一次二次药可能是好不了的。

    但如果持续给药呢？

    2011年一开年，以更严苛的限购政策和“认房又认贷”的限贷政策为主要内容的又一波楼市调控政策出台。

    这次，全国楼市当然也包括宁波楼市，终于冷静了下来。

    宁波楼市这一冷，就冷了四年多。

    很多时候，治病成败，药对不对症是一个方面，治病的决心强烈与否是更重要的一个方面。

    就政策而言，真要给楼市降温，或许可以套用一句常用的话：

    工具箱里还有很多工具……

    比如限售两年，有人说二手住房转让满两年才能免增值税（以往的营业税），一般人都会在新房交付满两年后才出售，所以没用，那如果增值税“2改5”呢？——2009年年末，国家就将营业税免征期限由两年调整为了五年，直到2015年3月底才重新“5改2”。

    更何况，限售年限从两年增至五年的城市，也不是没有。

    当前市场库存低、闹“房荒”，被认为是楼市难冷的一个重要理由。弦外之音是，房子都买不到，限购又有何用？

    截至22日5时，市房管中心“透明售房网”上显示市六区可售商品住宅套数是15555套，按4月份将近6000套的销售量计，再两三个月市六区就无房可售了。

    其实，这远不是宁波楼市的最低库存——最低时候的2010年4月，市六区商品住房可售套数是多少？

    不过5484套！

    这般低的库存量之下，2011年的市场，又如何呢？

    要说市场供需，一方面，购房需求是有弹性的。

    在购房资格要求提高、购房成本不断增加、市场风险偏好降低的情况下，需求必然会萎缩。

    就像2009年宁波楼市最火爆时候，市六区一个月可以卖出超过4000套商品住房；而在2011年，有7个月份的销售套数是低于1000套的。

    另一方面，房源的供应是可以被主动或被动地推升的。

    特别是在开发商资金趋紧的情况下，开发周期缩短、推盘节奏加快，已出让的土地转化成可售房源的速度，以及可售房源领证开盘的速度，或会出乎意料。

    粗略统计2016年至今宁波土拍市场住宅用地成交数据，这些土地接下来转化为可售商品住房的数量（按当前市六区库存商品住房130平方米的套均面积测算），加上目前的库存量，估摸总量可达70000套。

    而2017年全年，市六区商品住宅销售总套数是56000余套。

    在某些因素的催化下，在更长远的一个视角里，楼市供需形势的逆转，同样可能出乎意料。

    事实上，最近有两则消息特别值得重视——

    一是与上周五晚奉化、杭州湾新区出台限售政策同时被报道的市住建委告诫、约谈开发商、房产经纪机构，警示各种不正当经营行为的消息。

    二是第二天被报道的住建部重申楼市调控目标不动摇、力度不放松的消息。

    这两则消息分别所提及的诸如严禁捂盘惜售、分单元甚至分幢“挤牙膏”式推盘，增加土地供应特别是住宅用地供应比例等等内容，是否能够缓解市场供应形势，很值得观察。

    而更值得观察的，或许是楼市主管部门选择在这个时候发出这样声音的背后的意味。

    在狂热的市场惯性之下，有些东西，依然是需要敬畏的。

    亚里士多德有一句话：

    “幸福属于满足的人们。”

    在楼市中，有所敬畏，才会知满足吧？