记者 程旭辉

    “没有什么能够阻挡，你对自由的向往……”

    许巍在吟唱他这首信仰坚定、灿烂明亮的《蓝莲花》时，不知会否想起自己初出道时四处蹭饭吃、连个容身之所都没有的幽暗岁月？

    但今天的买房者，一定不会去回想或者翻读2011年之后将近五年的时间里宁波楼市成交惨淡、房价一波接一波下行的幽暗岁月，而更愿意选择坚定地相信，楼市就是那朵正盛开着的且永不凋零的蓝莲花。

    今天，似乎已经没有什么能够阻挡大家对房子的向往！

    虽然宁波还没有出现这阵子在朋友圈里刷屏的景象——成都，7万人抢购千余套房，排队几公里；杭州，去银行冻结购房诚意金的队伍，长到令人找不到队尾在哪里——但近期新开楼盘依然延续着四月下旬的状态，开一个“光”一个。

    仅上周五以来，从姚江新区到湾头、五乡再到镇海新城、高新区，已有7个楼盘加推房源在开售当天即告基本售罄。

    近段时间卖得最差的，开盘也卖掉了约六成房子。而卖得最快的，号称所推房源20秒内即在手机上被一抢而空。

    成都、杭州等城市已经近乎荒诞的“抢房”景象，很重要的一个原因，是限价政策之下市场“一二手倒挂”现象严重。比照周边二手房房价，购房者如能摇号摇中限价的一手房，就相当于可以“无风险套利”一两百万元。

    宁波绝大部分地产板块目前还未见“一二手倒挂”之象，而购房者依然蜂拥入市，当然是冲着未来房价还会继续上涨而去的——即便从2016年算起，短短两年半时间里，市区相当一部分楼盘的价格涨幅已经高达百分之七八十，甚至已翻倍。

    尽管没有确切、权威的数据，但我们依然可以确定，今天的楼市上，有相当一部分购房者就是炒房客。

    那无法阻挡的对房子的向往，其实也就是对炒房赚钱的向往。

    但因为有限售政策，当下不管是成都、杭州冲着“无风险套利”去的炒房者，还是宁波相信房价还将继续上涨的买房人，在一段时间之内其实都只能拥有纸面富贵。

    以宁波目前实施的办出产证后限售两年的政策计，今天购入的一手房，大概要四年后才能交易。

    在那个时候，利益能否兑现，一方面得看限售期满后的楼市状态、房价水平，另一方面，还要看有没有接盘的人。

    站在当下去判断四年后楼市的走向，显然是很不靠谱的一件事；确定四年后的房价一定会比今天高，同样不靠谱。

    而从投资购房的角度，即便四年后的房价相比当下确乎是上涨的，这里面还需要做一道“涨多少才能赚钱”的复杂的计算题，它涉及当下购房资金的杠杆率、这四年中利率浮动导致的按揭成本的增增减减、交易税费可能的调整等等诸多不确定的因素。

    有多少抱着投资而非自住的目的冲进楼市的人，算过这道计算题呢？

    有一道计算题，答案倒是可以看得比较明白。

    据市统计局公开数据，从2008年到2017年，宁波全市户籍人口数总共增加了28.8万人。而这10年，据市房管中心公开数据，宁波市区所售商品住房总套数是30.2万余套；如果加上同期所售市区二手住房，这个数字则接近62万套。

    在宁波楼市上一波下行开始的2011年，市区商品住房全年销售套数是1.3万余套。而2016年、2017年，这个数字分别是5.8万余套、5.6万余套，比市场也很狂热的2009年要高出百分之七八十。

    在这样的销售数据基础上，四年后宁波楼市的购房需求——或者说市场上的“接盘侠”，会有多少呢？

    事实上，这四年间，购房需求也是会被持续抢割的。

    和你抢“接盘侠”的，不只有与你一样的投资购房者，还很可能有开发商。

    最近国内房地产界有一个事的热度，不比“房荒”“抢房”弱，那就是开发商的债务问题。

    本月中旬天津最大的国有房企天房集团爆出其1800多亿元债务可能违约的消息，吓坏了很多投资人。

    “大炮”任志强前些天还在说，从今年6月份开始一直延续到2021年，1.4万亿元的地产行业债务正在路上。

    据天风证券金融部统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务，2018年全年的到期量预计有1949亿元，其中主要集中在三四季度，分别到期量高达932亿元、698亿元；2019年和2020年的到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

    翻看上市公司财报，其中很多我们熟悉的也已经进入宁波的上市房企，资产负债率都在80%以上。

    总而言之，接下来几年开发商的还债压力蛮大的。

    欠债还钱，开发商也一样。靠什么还钱？要么去借新债还旧债，要么抓紧卖房。

    目前看，在金融去杠杆的大背景下，房地产融资渠道不断被压缩，开发商借钱越来越难。那么剩下的一条路，就是卖房回笼资金了。

    而如果限价政策一直不放松，出现开发商“贱卖”出清房子用以还债的情形，并非不可能。

    今天的投资性购房者如果要和不惜或不得不“贱卖”的开发商去争抢新的购房需求，胜算几何呢？

    不过，在一个已经扭曲的市场中算胜率高低，估摸十有八九会被当成笑话——观诸当下国内楼市种种令人目瞪口呆的景象，多数人应该都会承认，这已经不是一个正常的市场了。

    也许，只有切实的政策动作，才能够真正触动大家的灵魂。

    尽管本轮楼市调控至今，一道接一道的政策都没有扭转市场预期和情势，但历年楼市调控的结果都无一例外地表明，在持续的政策作用下，没有什么市场风向、心理预期是扭转不了的。

    没有什么能够阻挡你对房子的向往，但当你冲进一个不正常的市场博取收益的时候，应该作好亏损的准备。

    就像生和死，是一起栓在时间这条线上的。

    任何投资都会有风险，谁都不会有百分之百赚钱的把握。

    任何投资，某种程度上都是刀口上舔血。

    就像许巍在他刚出道时候的那首《两天》中所唱的：

    我只有两天

    我从没有把握

    一天用来出生

    一天用来死亡