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2018年08月10日 星期五  
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房拍圈:半数风光,半数沧桑

    记者 崔凌琳

    抢房、光盘、涨价……上半年,楼市的疯狂还历历在目,房地产业内人士都不得不感叹:当下就没有便宜的房子。时至今日,尽管所谓的“全款爷”经过了一轮洗礼,已然大幅减少,但购房的余温仍在。

    如果说,市面上已无便宜的房子,那么,拍卖市场是否有漏可捡?一时间,房拍进入了很多精明市民的视野。日前,记者从全国最大的拍卖平台阿里拍卖了解到,自2012年该平台上线网络司法拍卖至今,宁波的司法网拍房产成交约有11000件。其中,2018年同比2017年,网拍标的数增长约37%,成交标的数增长约20%。

    那么,拍卖购房真能捡到便宜?或许结果并不尽然。

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    就在上月,市民叶子(化名)通过线上、线下成交了两套房子,一是打算自住的东钱湖别墅,豪华装修,430平方米的面积,660多万元得之;一是作为投资打算的镇海一处安置住宅。算一算单价,很显然,凭着多年的从业经验,叶子在疯狂的楼市中可算捡到了漏。

    当然,这一切绝非其一时兴起,或是报个名、出个价就得到的。

    叶子本身是房产业内人士,对价格行情了然于心,再加上,早从15年前起,她便已关注线下法拍信息,目睹亲戚出入于各大拍卖公司的拍卖大厅,时不时地拍得廉价的房子获得丰厚收益。

    “早年的线下拍卖难免有串标之嫌,几个竞标者可以相互约定,让成交价格妥妥地定格在彼此的心理价位之内,从而谋得可观的差价,所以早年,通过司法拍卖所得的房产中,确实不乏‘白菜价’”叶子回忆:“而网拍启动后,政府、机构、企业、以及个人资产处置都线上化、阳光化、价值最大化了,很多时候,或许起拍价格看上去十分诱人,但也因此吸引了更多的参与者,从而推高了最终的成交价格。从那时起,再要捡便宜,或许需要天时、地利、人和,甚至运气等各种因素的完美配合了。”

    在房拍圈“潜伏”了整整10年后,2013年,叶子终于“出手”了。她说,最近5年里,自己参与的线上、线下房产拍卖有将近20次。第一次成交,就是现在住的这套都市森林的房子。

    两年前的此时,叶子怀上二娃,原本三居室的面积亟待扩大,于是看了许多大面积的住宅。“拍卖平台的这套房面积为332.65平方米,豪装,晾了两年却没怎么住过,无论是大小还是房屋状况都正合我意。第一次看到这套房子照片、房产视频介绍时,我便笃定要报名竞拍,况且,该房起拍价410万元,出价的空间也不小”叶子笑笑说,“所幸的是,彼时,参与竞拍者只有3人,经过将近一个小时23次竞价,最终,我以502万元的价格夺标,如愿拍到了自家的新居。”

    记者了解,尽管2016年7月宁波楼市不甚景气,但按当时该小区的白坯价算,单价也能卖到15000元至16000元。用叶子的话说,“装修费心、费力又费钱,新装又需要至少半年的通风晾晒,实在划不来,现在好了,一旦房子过户,我只要适当更换一些家具,便可轻松入住了。”

    叶子之所以总能以比较理想的价格拍到理想的房子,很大程度上是因为她是一个理智至上的人。她告诉记者:“每次竞拍,我都会充分利用我对价格行情相对了解的优势,给自己定下个合理的心理价位,一旦超出此价,即便再喜欢,也会说服自己放弃出价。”

    令其欣慰的是,拍卖结束不到一周时间,她便收到了周边长丰住宅地价高涨的消息,这意味着,这笔拍卖的“含金量”不知不觉又提高了。

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    当然,樱桃好吃树难栽,房拍并非人们想象得这般容易。倘若没有前期对同类房源状况、价格等充分了解,在竞价过程中失控是分分钟的事。

    说到这里,叶子想起两桩有关“失控”的拍房“异事”。

    “我曾经多次报名城市花园的竞拍,除了拍卖公司的约定看房时间外,我也会特地在开拍前前往该小区去看看问问,其中有一次,就在我回来开始出价竞拍之时,收到了该房产债务方的提醒,甚至是诅咒短信,说是,‘该房主人欠了如何多的钱,这个房子不能拿,即便是拿了,也会麻烦缠身、诸事不顺。’”叶子说,“原本十分钟情这套房,可是见到这样的短信,换成任何一个人,都会对变得犹豫不决,提早放弃。不得不说,竞拍前的功课,有时真的可以给自己及时地浇一盆冷水,让自己保持理智、清醒。”说这话时,叶子的表情少有的严肃并且认真。

    2016年12月12日,正当人们正醉心于双十二买买买的狂潮中时,荣安府467平方米楼王在阿里拍卖平台悄无声息地拍出了1900多万元的“天价”。而叶子正是其中9个报名者中的一个。她说,这是迄今为止她所见过的最疯狂的一次房拍。

    据悉,这套房子起拍价743.1万元,评估价格约1061.56万元,加价幅度3万元,从12日早晨7:36到下午14:40,竞标者来回共出了整整349次价,方才将成交价格落定在1901.1万元的高位。叶子对此记忆犹新,“我想,那个夺标者事后该有多后悔呀”她至今依然这么认为。

    “说起来,这次竞标我也少则出过30多次价,最终在12点左右放弃了‘争夺’,实在也是拍累了。”叶子笑言:“面对这么激烈的竞拍,即便是业内人士,也很容易失控,忘掉了初衷。”她所说的失控,首先是自己。

    回想起来,她告诉记者,自己最后一次出价也已到了1550.1万元,按照这个价格,该房的单价已经突破了每平方米3.32万元。然而,即便是经历了2018年上半年这波乘风破浪的行情,眼下,荣安府最为畅销的130多平方米的小户型,市场价格也不过每平方米3.5万多元。“这样看来,如果不是大伙都疯了,我没准就成了这套楼王的‘接盘侠’了。”此刻,叶子只觉虚惊一场。

    确实,冲动是魔鬼!随着房拍关注度提高,市场上流露出的非理性现象越发频繁地出现。比如,刚刚于上周成交的一套荣安府131平方米改善型住房,最终成交价高达362.7万元,与目前市面上的同类户型二手房报价380万元左右相比,价格优势并不明显;而上月才成交的湖景花园别墅,看房者仅3人,而最终报名竞拍者却有8人。最终,这套起拍价为860万元、评估价1150万元的房子以1460万元的价格成交,成交价更远远超过市价1300万元左右。

    叶子告诉记者,房拍中还会遇到这样的事,一拍流拍,二拍的起拍价原则上是一拍起拍价格的八折到九折,然而,也是因为起拍价格下降,参与者增多,你一拍、我一拍,最终成交价反而远高于一拍的起拍价格。

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    随着信息透明化不断提高,加之国家政策(拍卖不限购)的影响,近两年,市民竞买法拍房的热情显著提高。然而,即便是成交价格合人心意,很多时候,通过司法拍卖购得的房产依然只是“看上去很美”。各种风险,各种“后遗症”,让夺标者不得不在成交价基础上额外支付更多费用,最终无利可图。

    叶子说自己有个朋友,早在2008年行情较为低迷时,曾以低于市价20%左右的价格,举牌拍到世纪城一套住房。原本,这位朋友对于成交价格还颇为满意,所拍房子也是打算自住的。然而,等到3月交房之时,房东却迟迟不肯搬出,无理要求必须住到孩子放暑假,4个月左右的房租费遁于无形。而大约4个月后,房东又提出,所有装修都是全新的,要加20万元,才将装修悉数赠送。双方最终没有谈妥。最终,留给她这位朋友的是拆了浴缸、马桶、水龙头、吊灯,甚至损害了柜子、地板的“残躯”。

    “我们正常的二手房买卖,都会在合同中和房东详细约定好包含哪些东西,然而,在房拍的成交合同中,最多只写一句‘包含固定装修’,如此一来,交房时缺这少那便成了常有的事”叶子说,被破坏后的房子,既无法自住,又难以出手,这笔房拍终以亏损告终。

    除此之外,拍卖成交后,除了购房款要在10-15个工作日(具体看约定)内付清外,夺标者还需要等待大约一周的时间获取拍卖成交确认书,另需少则一周长达一个月的时间收取法院裁决书,之后才能办理过户,过户时甚至还会碰到强制执行人不配合,不出三证等麻烦。看来,要在法拍房中捡到便宜,当真不是一件容易的事。

    房拍中的 各种“坑”你可知悉?

    无论是银行人士,还是宁波市金融资产管理有限公司人士都并不讳言,法拍房尽管看上去很不错,但其中的“坑”还是不少的。

    最典型的是违约风险。法拍房资金要求较高,拍卖前先交保证金,一般为起拍价的10%左右。如果竞拍成功,要在10-15个工作日内(具体看约定)交齐全部房款,否则房子不仅会被收回,保证金还会作为违约金没收。因此,在参拍之前,一定要做的是,与银行、置业担保公司等相关金融机构确认贷款细节。同时,可能涉及短期垫资,因此,还必须提前找好确认能够受理的垫资公司或者其他筹资渠道,切勿抱有侥幸心理。

    其次,是隐性费用。除了正常购房中由买方承担的契税、增值税及个税等,法拍房还有可能产生房产本身的欠费(水电气费和物业费等),以及过户需要缴纳的其他税费。据悉,目前,长三角这一带法拍房的水电、物业费等欠费情况都会在该房产的详细信息中列明,而有些法拍所得的房子,增值税会很高,对于这些隐性费用,竞拍者需要心中有数,并将其纳入到成本范畴加以考虑。

    此外,过户后的“清场”“清户”对于购房者而言,不得不说是莫大的“后遗症”。众所周知,法院只负责拍卖,具体的交接、清场、清户完全由买方自己搞定。比如,所拍房子事先已有长租约,那么,所购住房便无法使用。而这些,都是个大概率事件。

    房产司法拍卖流程:

    1、筹备:准备资金,提交押金,报名参与。

    2、竞拍:参与竞标,赢得标物。

    3、付款:在规定的时间内支付全款。

    4、材料:联系法院,拿到司法拍卖所需的材料文件。

    5、洗白:跑房管局,档案局等,洗白房产。

    6、过户:完成过户,缴纳费用,拿到房产证。

    首次在阿里拍卖参拍注意事项

    1、仔细阅读竞买公告并实地看样,充分了解标的实际情况,法院联系方式展示在标的页面上。

    2、如有贷款需求,建议开拍前3-5天联系银行确认贷款详细方案。

    3、确定参加竞拍,务必确认已有实名认证的淘宝和支付宝账号;事先点击查看个人账号注册流程、企业账号注册流程。

    4、报名交保证金,建议提前1-2天缴纳保证金,交保成功即为报名成功。

    5、拍卖开始后方可出价,手机和电脑上均可出价,若报名成功不想出价也可以不出价,保证金不会因此被罚扣。

    6、如竞拍失败,保证金通常会原路退回;如竞拍成功,保证金会自动转移到法院账户,并按照竞买公告中要求的方式支付尾款,再等法院通知或主动联系法院办理后续交割事宜。

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