楼市怎么就熄火了呢？

    “购房需求被严重透支了。”在21世纪不动产宁波区域副总刘杰看来，这是进入下半年后宁波楼市成交大幅下降的主要原因。就其所在公司而言，“今年前7个月，我们的成交量已经和去年前11个月的总量相当。”

    记者也注意到，今年成交最旺的3月至6月，市区二手住房成交总套数接近3.5万套，约为2017年全年成交量的55%，更只比2015年全年的成家量少了800余套。

    房产运管部经理张鑫科指出，大学生购房补贴政策结束，“落户新政”激发的购房需求基本释放完毕，拆迁购房需求因为政策转向趋减，这些因素也导致了当前市场需求的不足。

    同时，房贷利率高企——现在一般需要在基准利率基础上上浮20%至25%，银行放款时间甚至长达半年，也进一步抑制了购房需求。

    事实上，不仅购房需求在今年上半年已被提前透支的迹象明显，房价也被认为是如此。

    从市区二手住房成交均价看，据21世纪不动产宁波立得方面的统计，2017年从年初的14000元/平方米左右涨到年底的约16700元/平方米，全年涨幅约19%；今年6月底的成交均价在19500元/平方米左右，算下来半年涨幅接近17%。也就是说，今年上半年几乎和去年全年涨得一样多。

    房价在高位基础上的进一步快速上涨，显然会影响到购房者的购房能力。

    另一个关键因素，是国内其他城市如厦门、杭州、南京乃至北京、广州这些一线城市近期不断传出这样一些消息——楼市成交大减，开发商开始打折促销，房价出现实质性下跌，土地流拍或者成交价较前2年大跌……还有房产税似乎也山雨欲来。而楼市调控政策的高压态势，则毫无放松迹象。

    这种种显然是利空楼市的消息，事实上在宁波楼市内也已经有实际的体现。最明显的变化就是土地拍卖市场由火爆趋于冷静，挂牌之初被认为是“黄金宝地”、有成为板块“地王”潜质的地块，近期最终都以底价或低溢价成交。

    在业界人士看来，这样的消息面，不可避免地会影响到购房者的心理预期。市场火爆时候大家一拥而上，生怕现在不买，房价还要涨；而待市场走冷，风声四起，大家就越不敢买，生怕套进去。

    而在更宏观的层面，当前中国经济在内部和外部都面临一些挑战和不确定因素，这同样也会给楼市走势带来变数。

    当然，业界人士也表示，进入下半年之后宁波楼市成交的寡淡，不能排除季节因素。天热的夏季，是楼市传统的销售淡季，不仅购房需求走弱，开发商推盘的意愿也不强。

    市场还会好吗？

    在已经进入楼市所谓的“金九银十”传统旺季的今天，市场成交的重新回升，尚无明显迹象。二手房市场的成交形势，被从业者称之为“这一波行情开启2年多来从来没有过的淡”；市区新房市场9月第一周的销售量为1146套，环比下降10%。

    “‘金九银十’的市场，不太可能会有起色。”21世纪不动产宁波区域副总刘杰如此判断。在他看来，影响近段时间宁波楼市成交持续走低的因素，不管是内部的还是外部的，都很难会在年底前改变或消失。如果成交持续低迷，不排除最后会影响到房价的下调。

    南天房产运管部经理张鑫科则认为，在政策没有大起伏的情况下，二手房市场走势会相对比较平稳。

    对于何时成交量会回升？有业界人士估测有可能会在临近年底的时候。届时，随着开发商各项资金支付压力增大以及回款需求提升，新房市场不排除出现打折促销、以价换量的情况，从而提振市场成交。

    “只是在限价的大环境下，开发商前2年拿地价格又普遍比较高，利润空间有限，以价换量的操作空间不会太大，除非开发商债务压力很大，不惜代价也要想方设法回笼资金。”有本土房产公司营销负责人士表示。

    如果宁波新房市场的价格像广州、厦门、杭州等城市那样出现折让、下调，二手房的价格也难免相应生变，进而影响到二手房市场的成交。

    当然，谁也无法断定宁波楼市接下来会怎样？不管是楼市调控政策、购房者的心理预期和判断、开发商的资金及债务状况和融资渠道、银行的房贷政策、土地供应量和地价等直接影响楼市走势的因素，还是货币政策、财政政策等间接影响因素，在当前宏观经济环境的不确定中，随时都可能发生变化。

    一切，都尚待时间观察。