第A3版:观点 地产江湖 上一版3  4下一版
标题导航
dlrb
 
2019年01月11日 星期五  
放大 缩小 默认

降准的最大受益者还会是房地产吗?

    程旭辉

    1月4日晚,央行宣布全面降准1个百分点,释放资金1.5万亿元。在对冲一季度到期的MLF(中期借贷便利)之后,净释放资金约8000亿元。

    朋友圈中的房地产从业人员旋即一片久旱逢甘霖般的欢呼。一则刷爆朋友圈的段子说:“每次降准,都说和房地产无关,但最大的受益者基本是房地产。”

    确实,按照房改20年来的经验,每一次货币政策的宽松,似乎都正向支撑了房地产市场的走强、房价的进一步走高。统计数据显示,从2007年到2017年,中国的广义货币M2从40万亿元翻了4倍多到170万亿元,年均增速约15%;而同期一二线城市的房价年均涨幅,恰恰也是15%左右,两者走势高度吻合。

    但经历了特殊的2018年,这一老经验,今天恐怕没那么容易再度应验了。

    “水”还流得进房企腰包吗?

    2018年最引人瞩目的政策动向之一,是金融监管政策的不断趋严。海通证券知名分析师姜超指出,其中的核心内容在于打破刚性兑付、穿透式监管——而这,相当于把中国式影子银行彻底关掉了。

    正是影子银行的不复存在,或将对房地产资金流向带来根本性的变化。

    以银行理财为代表的影子银行,在过去每一次强调“支持实体经济融资需求”的货币宽松中,扮演了曲线“浇灌”房地产的角色。银行先把钱借给其他金融机构,再通过其他金融机构把钱借给房企,以此绕过资本监管,这就是著名的通道业务的原理,也是中国式影子银行的核心内容。

    数据显示,2007年银行理财的规模不过5300亿元,而到2017年已经达到30万亿元,整整翻了60倍。在姜超看来,这才是过去10年房价飞涨的根本原因。

    而在管住影子银行、打破刚性兑付后,又有鉴于2018年不断有房企如中弘股份债务“爆雷”,即便降准后信贷资金增加,银行也不太可能、不太敢像以往那样给房地产业“大放水”了。

    在姜超看来,当前中国正处于历史性拐点,很多过去的规律其实在未来并不一定适用。过去大家看到货币放松,想到的就是放水、房价上涨;但是在管住影子银行、打破刚兑之后,货币政策放松并不会导致大水漫灌,只会推动利率下降,支撑债市上涨、提升股市估值,而对房地产市场意义不大。

    债“山”真的已压顶

    时移世易,老的经验不一定管用了,新的问题则在不断冒出。对于房企而言,最头疼的问题,应该是债。

    从2014年开始,房企疯狂发债,并在2016年达到顶峰。据海通证券统计,2016年房企发债总量为1.14万亿元,偿还量只有0.07万亿,净融资超过1万亿。

    借的钱,终归是要还的。

    公司债多为三年期、五年期。从2018年开始,房企迎来还债高峰期。Wind数据显示,2018年房地产债券到期规模达2069.71亿元,较2017年的1007.30亿元,增幅高达105.5%。而2019年,房企债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元,比2018年又几乎翻了一番。

    根据测算,在2021年之前,房企都将过着巨额债务压顶的日子。

    而从2018年全年房企发债情况看,借新债还旧债的路子已经很难走通。碧桂园、富力、合生创展等房企的发债申请均被否,房企发债中止或终止的情况层出不穷。所以很多房企便跑到海外去借债,跑到香港去上市融资。还有,就是像万达那般的卖卖卖……

    都说房企土豪,却是花不完的钱,还不完的债。所谓高周转,无非是不停借债买地建房,又快速卖房回笼资金还债。雪球越滚越大,雪崩的风险同样也是越滚越大。

    在债务压顶,而融资状况不见得会因货币政策的积极变动得到快速、有效改善的情况下,房产大鳄们高周转的脚步,恐怕一时半会儿是停不下来的。

    能否快速盖房、快速卖房、快速回款,关乎生死。

    “六个口袋”被掏空

    盖房子可以快,卖房子却得看购房者的脸色。

    在“房住不炒”的大前提下,新的一年,房地产调控政策彻底放松进而释放购房需求的可能性,恐怕不大。而以往反复在讲的人口红利故事,今天则已经变成了对大家不愿生、不敢生、总人口数是不是开始下降了的忧虑,购房需求大幅新增的可能性,同样不大。

    另一方面,经过前两年楼市的狂飙突进,购房者们的购买力也已经被透支得厉害。

    根据国家金融与发展实验室、中国社科院经济研究所、中国社会科学出版社近日联合发布的《中国国家资产负债表2018》的数据,截至2018年三季度,居民债务杠杆率已经上升到52.2%,过去十年间暴涨了34个百分点。而根据国家金融与发展实验室理事长李扬的分析,如果用居民可支配收入代替GDP来计算居民杠杆率,则该数字为85%,正逐步接近美国次贷危机前居民杠杆率103%的水平。

    与此同时,居民储蓄增速近年来不断下滑,2017年仅7.7%,已经创历史最低。而居民储蓄存款与可支配收入之比也遭到腰斩,从2010年的25.4%下降至2017年的12.7%。

    “六个口袋”都被掏空了,韭菜长新芽,总也需要时间。

    宁波楼市在经历了两年多来房价翻番式飙涨和成交量持续高位后,购房需求的透支度尽管没有确切数据作注脚,但应该也不会太乐观。

    在房企这一端,当前宁波楼市上,绝大部分已经是外来的大鳄小鳄。据宁波乐居统计,中国前100强房企中,56%已经进入宁波;而前十强房企,仅华夏幸福一家没有入甬。所以国内房企普遍面临的债务压力和融资困难,一样会自上而下地传导到宁波楼市内的开发商身上。

    在房企和购房者各自这般的境遇中,降准,还会是救房地产于水火的灵丹妙药吗?还能一如既往地促进楼市成交、推动房价走高吗?

    海通证券姜超的结论是:“未来房价可能在很长时间都不会涨了。”

放大 缩小 默认
   

东南商报