程旭辉

    自2009年全国两会首次提出“研究推进房地产税制改革”至今，房地产税已酝酿整整10年，至今尚无明确的落地实施时间表。

    但今年有点不一样。

    1 在刚结束不久的全国两会期间，有关房地产税的消息不断传出——这10年间，没有哪一年有今年这般密集的官方消息！

    3月5日，李克强总理在政府工作报告中提及，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”

    3月8日，在十三届全国人大第二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书说：“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”

    3月9日，全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣表示，按照人大常委会立法规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进。

    同日，全国人大财经委副主任乌日图介绍说，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

    3月15日，政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮表示，关于房地产税立法，中央经济工作会议也提到了这个问题，现在已经列入人大立法规划。

    3月20日，财政部公布2019年财政部立法工作安排，其中并未提及房地产税。但是同一天发布的《2018年财政部立法工作情况》中，条法司表示，2018年的立法工作中已经完成了房地产税法配套法规起草工作。

    ……

    尽管这项关涉亿万中国人的新税种确切的实施时间未定、“靴子”将落未落，但显然，已经离我们越来越近。

    2 事实上，房地产税的落地时间并非完全无迹可循。

    房地产税立法于2018年3月的政府工作报告中首次正式提出，并在当年9月被全国人大常委会进一步纳入五年立法规划（2018—2022）。也就是说， 如无特殊情况，在2023年3月本届人大任期结束之前，房地产税法应当完成立法或提请审议。

    2017年年底，时任财政部部长肖捷在《人民日报》上也曾发表关于房地产税的署名文章，其中表示，新开设的税种，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法法定原则”的改革任务。

    至于房地产税会怎么征收，在肖捷的文章中也有提及：“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担。”

    值得关注的是，在接受《21世纪经济报道》专访时，全国人大财经委副主任尹中卿说，房地产税是一个地方税种，所以房地产税即使出台，何时开征、按什么税率征收，按照法律规定、充分授权的原则，地方政府应该会有很大的自主选择权。

    另外一个值得关注的消息是，3月12日，自然资源部部长陆昊在回答记者提问时特别谈到了不动产登记压减时间、提速的问题。而提速背后一个很重要的问题，是解决相关部门与不动产登记机构之间的信息共享——包括户籍信息、税收信息等的共享。

    据《中国经营报》报道，国务院已经确定在2020年年底前，所有市县不动产登记需要使用有关部门信息的全部共享到位。去年年中，自然资源部已经发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。在此基础上再解决好部门间信息共享的问题，则被认为是房地产税将具备开征的必备条件。

    3 即便众多专家、研究机构、房地产界业内人士等均认为，从国外实践看，房地产税从来就不是为控制房价而产生的，也并不能起到限制房价的作用，但短期内，各方还是相信其还是会影响到楼市。

    知道“靴子”会落下而未落之际，以及“靴子”落地那一刹那，通常是对人心理影响最巨的两个时期。

    若以2023年房地产税法完成立法或提请审议为界，则从现在开始，购房者特别是投资、投机型的一手房购房者，恐怕是有必要将房地产税因素纳入自己的购房决策判断项之中的。通常，一手房从开售到交付需时两年左右，而按目前宁波限售政策，交付后两年内不能出售——这样一算，今年买的期房可以自由买卖时，正好就到了2023年了。

    尹中卿在接受专访时就特别强调：“房地产税肯定会提高房地产的使用和占有成本……对占有多套房的、不用于住的、等着炒的这种人会增加负担。”在他看来，让持有的多余房子吐出来，正是房地产税要达到的目的之一。

    在这样的预期下，楼市供需将会失衡。一方面，抛出的房子增加，市场供应增多；而另一方面，愿意出手的人减少，需求下降。这样的供需失衡，在专家们看来，很可能会导致房价的下跌；如果楼市处于下行通道下，房地产税开征甚至会成为压倒市场这匹骆驼的最后一根稻草。

    这个过程中，会被房地产税这个“靴子”落下时砸得最痛的，自然是充分利用银行杠杆博取最大收益因而房贷累累、手握多套房的炒房者。

    4 在另一个角度，房地产税对于城市里工作生活的民众来说，是个好事。

    目前各方比较一致的看法是，房地产税最大的功能，是给地方政府提供一个稳定的收入来源，特别是在地方独享或几乎独享且可以为地方提供主要收入来源的营业税改成增值税、地方财政收入构成发生变化的背景下。

    同时，房地产税也被认为在一定程度上可以取代地方的土地出让收入，解决地方财政一直以来的土地依赖。知名财经作家叶檀算过一笔账，全国存量房价值217万亿元，如果参照国际通行标准，房地产税按每年1%比例收税，大概是2万亿多一点，虽然不能完全替代一年约三四万亿元的土地出让金，但至少六七成已经有了；而如果是1.5%的税率，基本上就可以完全替代了。

    卖地收入一直以来是城市化过程中各类城市建设行为的主要资金来源。在这块收入被替代为房地产税收入后，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，因为是税收，政府支出会受到严格的制度约束，可以大把大把花钱的支出行为将会向细水长流转变，进而大规模铺张、大拆大建的城市建设模式将真正转向以提升质量为要义的新型城镇化。

    对于居民而言，一个在城市功能区块以及交通、教育、医疗、文化、绿化等公共配套方面精耕细作的城市，当然好过一个粗枝大叶建设的城市。

    而我们的房子的价值高低，岂非正是借由周边公共配套的完善程度而得到体现的？我们的美好生活，也同样借由城市公共配套的完善而得以确立。