3.进军新领域

    年报中，万科强调那个市场单边快速上涨的时代已经结束了。为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。2018 年，万科已将公司战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”,在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，积极拓展业务版图。

    一方面，进入租赁住房、物流、商业、教育、养老等行业，并已在商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域领跑；另一方面正在积极探索乡村振兴、旅游度假、文化艺术、健康、安全食品等领域。

    以宁波为例，去年万科在宁波新设立了33家子公司，其中3家是涉及养老的“随园智汇坊”健康管理公司，1家幼儿园，1家投资公司和4家产城发展公司，其他均为房产咨询机构或置业公司。

    此外，去年万科集团共获得64个物流地产项目，其中在宁波江北、北仑、余姚、慈溪就布局了5个。

    在长租公寓方面，去年万科这项业务已覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科长租公寓品牌“泊寓”自2017进军宁波租赁市场，目前已涉足海曙、鄞州、北仑等区域，有南部商务区店、芝士公园店、北航店、港隆广场店，约2000个房间，吸引了大量年轻租客。万科“泊寓”的介入，正在引领并改变宁波住房租赁的消费观念与市场格局。

    4.告别舒适区

    “未来一段时间里，我们同时面临两场挑战：一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代；一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。”万科致股东书里这样写道。

    “房地产市场的一切长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。”万科坚持其“长期看人口”的思考逻辑。年报指出，我国的“少子化”“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比80后人口少3100万，00后又比90后少4100万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。

    而随着90后甚至00后逐渐成为购房、租房的主流群体，客户需求的多样性、多变性特点比以往要明显得多。我们对于客户需求的理解，同样需要比以往更精细、更敏捷。

    同时从供给端的情况来看，行业集中度越来越高。数据显示，2018年中国房地产市场TOP3包括万科在内的发展商共获得12.6%的市场份额，超过1/8；前100家开发商获得2/3的市场份额。这说明竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中赢得客户的青睐，考验的是方方面面的能力。

    如何迎接挑战？万科给出的答案是：收敛聚焦，巩固提升基本盘。“先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”