三大动作预警楼市

    影响楼市的因素很多，5月楼市降温还有很多宏观因素，这些因素都和楼市有着紧密联系，也预示着下半年楼市的走向。

    首先，住建部一个月两次预警房价上涨过快的城市。5月18日，住建部再次预警房价，明确指出佛山、苏州、大连、南宁等4个城市，房价上涨太快。事实上，早在4月19日住建部就曾对6个城市发布预警提示，不过那个时候也许为了顾及这些城市“颜面”，并未标明具体城市。住建部前后两次预警区别非常明显，一个还比较含蓄，一个就很直接。这种态度的变化，所传达出来的警告十分强烈。

    第二，房贷利率回升。随着中央监管层的预警，合肥、广州、南宁、扬州等城市均出现房贷利率上浮，上浮幅度从5%到20%不等。而深圳中行更是直接宣布停贷。“虽然目前宁波的房贷利率尚未上调，但其实上半年的额度已经用了很多了。”宁波某银行相关人士如是说。大量的成交量消耗了大量的贷款，一旦触碰到总额度的红线，也许就离上调不远了。

    第三，银保监会连开32张罚单。5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调对流入房地产资金的监管，包括居民贷款、开发贷。同时，从4月1日起的50天里，各地银保监局共开出32张罚单，剑指违规“输血”房地产，罚没金额合计达1068.8万元。

    值得注意的是，近些年，头部房企规模越来越大，融资门槛也水涨船高，中小开发商已经越来越难融到资。新城控股副总裁欧阳捷年初在接受媒体采访时就提及：“百强之外的房企已经不在银行贷款名单内，50强房企就是银行放贷新门槛，当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”

    按照机构测算，截至2018年年底，房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿元，将在2019年-2021年集中到期，每年到期规模分别约为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

    其中，各大房企在2015年、2016两年集中发行的公司债，一般期限为3年-5年，也将从2019年起进入偿债高峰期。测算显示，2019年-2021年，房企公司债到期规模分别是4454亿元、5323亿元和8720亿元。

    据对销售额排名靠前的50家内资上市房企资产负债率统计，负债率超过80%的占到一半、正好25家，其中资产负债率最高的中南建设达91.69%。

    种种迹象表明，今天的开发商只有不断拿地、不断做大规模，才有可能融到资、还上债。

    土拍依旧火热是为何？

    近日，土拍市场如火如荼，大量供应，大量成交，不断刷新历史地价。

    据统计，上个月市六区住宅用地成交12宗，其中有7宗地块是在5月30日、31日两天连续成交的。在这两天，宁波多个热门板块的地价被再度刷新。

    5月30日，奉化龙津实验学校南侧地块从下午3点开拍，一直拍到晚上将近9点，漫长的6个多小时后，最终以楼面价9050元/平方米，总价14.5亿元、溢价率56%，刷新奉化土拍市场的历史单价。

    5月30日，位于小港的北仑区BLXB03-01-06a地块也刷新了小港板块的历史单价，这块地经过90轮竞价，被碧桂园以10090元/平方米拿下，溢价率48.6%。

    5月31日，鄞州区YZ13-01-b1地块（长丰地段）竞价222轮，被荣安以成交楼面价16970元/平方米拿下，溢价率43.9%，总价约9.5亿元，刷新长丰板块历史单价。

    6月初依旧延续着这波土拍热潮。

    6月4日，位于东钱湖的鄞州区19-1a#-1（东钱湖）地块被万科拿下，成交楼面价19850元/平方米，溢价率69%，总价10亿元，刷新了东钱湖板块的历史单价。

    6月6日，位于姜山板块的鄞州区JS-17-a1（姜山镇核心9号居住A地块）和鄞州区JS-17-a5（姜山镇核心9号居住B地块）竞价出让。这两块地，刚起拍就已双双超过2017年6月底由景瑞创下的11600元/平方米的姜山地价（即现在已基本售罄的御江山），摘获姜山板块新“皇冠”。最终，景瑞以楼面价14500元/平方米，总价约14亿元，溢价率59%，拿下A地块。奥克斯楼面价15300元/平方米，总价约4.5亿元，溢价率48%，拿下姜山狮子公园南B地块。

    但是昨天，这一波土拍行情似乎急转直下。

    昨天，靠近原达升路美食街的土地，即“鄞州区H1-1、H2-1、H4-1、F3-1（江南公路地段JD08）地块”竞价出让。最终，经过181轮报价，被龙湖以总价37.2亿元，成交楼面价13020元/平方米竞得。溢价率不再是之前的40%-50%，只有27.1%。

    在此之前，宁波市区已出让房地产用地中，总价最高的是2016年9月底成交的宁丰滨江地块，成交总价44.75亿元。即现在“中海宁波湾”这个楼盘。事实上，之前有不少业内人士预测这块地会刷新之前的历史地价。然而……难道风向真的要转了？

    “土市的反映要晚于楼市。尽管近期的土拍市场依旧火热，但如果倒推现在的房价，现在的地价也在合理范围内。随着融资渠道的收紧，下半年土拍市场估计要开始降温了。”就在这块地拍卖前一天，有位业内人士如是说。

    还是那句话，2019年楼市“要稳”的基本调性是不会变的。