再来算按实征收方式下单身公寓的交易税费。

    首先要搞清楚两个概念：第一，差额，怎么算？这与计算增值税及附加、个税相关；第二，累进税率，怎么算？这与计算土地增值税有关。

    按实征收方式下的所谓“差额”，在算增值税及附加时，是指房子的成交价与原购入价的差额；算个税，则是指房子成交价减去原购入价、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费（包括增值税及附加、土地增值税）及有关合理费用（主要是装修费用）后的余额。

    上文所举例的那套单身公寓，假设当初购入单价是12000元/平方米、即50平米的总价是60万元——需要提供原购房发票来证明，那么现在按75万元出售，需要缴纳增值税及附加=（75万元-60万元）X5.6%=8400元。

    因为计算个税涉及到土地增值税，所以我们先来算土地增值税。

    土地增值税的计算公式是：土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×扣除系数。

    按实征收方式下，土地增值税的税率，叫四级超率累进税率，分成30%、40%、50%、60%四档，具体计算公式分别是：

    1.增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；

    2.增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；

    3.增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；

    4.增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

    这个公式里面，扣除项目金额的计算，也有一个公式：扣除项目金额=原购房发票金额×（1+5%×年限）+转让环节缴纳的有关税金（包括此次转让时缴纳的增值税及附加、当初购房时缴纳的契税等）。

    其中，“年限”代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%，就是指“扣除系数”。

    增值额的计算公式是：增值额=现转让总价—扣除项目金额。

    还是以上文那套单身公寓为例，假设房东是两年前买入的，当时缴纳的契税=60万元X3%=1.8万元，精装修、所以没有装修费用，则：扣除项目金额=60万元X（1+5%X2年）+原购入时缴纳的契税1.8万元+此次转让缴纳的增值税及附加8400元=68.64万元；增值额=75万元-68.64万元=6.36万元。

    增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%，即没有超过50%。所以土地增值税按增值额的30%计算：土地增值税=6.36万元X30%=19080元。

    现在，我们返回头再计算这套单身公寓的个税：个税=（75万元-60万元-原契税1.8万元-此次转让缴纳的增值税及附加8400元-此次转让缴纳的土地增值税19080元）X20%=20904元。

    总结一下。这套单身公寓以按实征收方式需要缴纳的交易税费，包括：

    契税：2.25万元；增值税及附加：8400元；个税：20904元；土地增值税：19080元。

    总计：70884元，相当于75万元总价的9.45%。

    显然，虽然计算非常复杂，但按实征收比核定征收，能少缴将近5万元的交易税费。

    当然，这是这套单身公寓房价涨得不那么多的情况下算出的交易税费。

    如果这套2年前以60万元买入的单身公寓，现在翻了一番，涨到了120万元，那在按实征收方式下，需要按40%的税率缴纳土地增值税，算下来将近19.5万元！其交易税费总额则高达33.5万余元——相当于转让总价的28%！

    所以需要特别注意的是，在四级超率累进税率下，单身公寓的土地增值税，是你赚得越多、税越高！

    我们也做了个比较的表格：

    不管是核定征收还是按时征收，单身公寓的交易税费，显然都远远超过普通住宅——同样是满2年、50平方米的房子，简单按核定征收算，单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来要缴出让总价的15.6%，而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税，只要缴出让总价的2%就够了。

    按宁波二手房交易的惯例，房东如要买家承担全部交易税费，单身公寓的市场接受度高低，可想而知。

    当然，目前宁波二手房市场上有些单身公寓房源，其实是亏着卖的。像鄞州万达的48克拉，当初1.5万元/平方米开盘，10多年了，现在市面上挂牌价仅1万元/平方米出头点的也不少。

    亏着卖的情况下，以按实征收方式，增值税及附加、个税、土地增值税倒都是不用缴了，但房东的心情，也是可想而知……