按揭成本不高 苦寻低风险理财赚利差 正所谓“一入房贷深似海”,毕竟,欠着银行一大笔钱的滋味儿不好受。每逢年底,但凡手中有了些积蓄,“房奴”们难免记挂着“提前还贷”那些事儿。 不过,随着利率的变化、还贷余额的变化,甚至是理财市场的变化,提前还贷究竟是否划算,却因人而异。 同样是房奴,同样月供过万元,市民陈城却表示“愿意继续背贷”。 再过几日,年终奖就该到位了,从这周起,陈先生已经开始搜罗各种投资品种,基金、黄金、银行理财,甚至是过年期间锁定国债逆回购……唯独没有考虑的却是提前还贷。 这是为何?原来,陈先生的房子购买时间较早,虽然当时选定的已是当时市价比较高的高档楼盘,但因为8.5折的首套房贷利率优惠,陈城的按揭贷性价比倒也够高。 “我和老婆两人的收入,一个管房贷,一个管家中的其余开支,倒也还算平稳,但每到年底,有了年终奖或者投资回报等额外收益,老婆就会催促我,多还点房贷吧,可我却不以为然。”陈先生笑着告诉记者,8.5折优惠后的4.165%贷款利率,在价格见涨而额度稀缺的当下,哪里还找得到?相对而言,找一只业绩良好的基金,甚至是找款三五年期的理财产品投资,或许未来还能有更多可能呢。 提前还贷划算与否颇有讲究 对于提前还贷,某银行人士坦言,住房贷款属于长期贷款,其利率是一年一调。也就是说,即便近期利率调整,个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行,提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金,同时承担较大的资金压力。因此,借款人若是有更好的投资渠道,有了余钱,与其去银行还款,还不如寻觅好的投资渠道“钱生钱”。 “当前,居民的理财渠道日益多元化,虽然银行固定收益型产品正在加速退出市场,但提前上线的净值型产品表现也不错,加上今年以来股市、基市、金市的几波行情,不少市民的投资收益已远远超过了折扣后的按揭贷款利率。这样的背景之下,购房者通过房贷进行低风险赚利差不失为明智的选择。”上述人士称。 银行理财师分析也表示,年末是否提前还贷,按揭族需要根据自身的实际情况来定。“一般情况下,贷款时享有较大优惠利率折扣者,等额本金已过1/3者,以及等额本息还款已到中期者,可以不必急着提前还贷。”中国银行国际金融理财师余超称。 对于前者,正如陈先生一样,部分人群在买房时享受了一定的优惠利率,在利率下行时期,借款人同样可以享受到这一优惠利率,从而进一步降低按揭成本。而后者,等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,越到后期,这种方式所剩的本金越少,所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了,就说明已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。 举个例子,借款人办理贷款,选择好还款期限之后,银行会根据所选的贷款方式计算利息,然后在与平均分摊后的本金相加,借款人每月需要还款的房贷总额就形成了。所以,在还款初期,选择提前还款的话,就意味着你的还款期限将会缩短,这样一来利息自然也会相应的减少。而且,减少了利息之后,再加上还款期限缩短,借款人提前还款的贷款金额相比按期还款金额来说,肯定要少很多。而等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分利息,因此提前还贷意义也不大。 除了商业贷款外,住房公积金贷款提前还款是否划算,主要看还款方式选对没有。在组合贷款中,可先考虑还商贷,再还公积金贷款,因为公积金贷款利率较同期商贷利率低。 公积金贷款提前还款如何办理?根据公积金贷款合同有关约定,在公积金贷款正常还款期间,经借款合同签订各方同意,借款人正常还款一次,以后可以提前部分还贷或提前一次性还清。 业内人士提醒,值得注意的是,按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。而借款合同中规定提前还款者亦不能出现逾期不还的情况,如果有逾期不还,应先还完欠款再申请提前还贷。 当然,无论是何种情况,提前还款都需要和银行进行沟通,如果银行同意则需要预约还款时间,并按照银行要求在指定扣款时间前将款项存入指定账户。如果未按约定时间存入款项则算无效预约或违约。
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