记者 周科娜

    近日，宁波市房管中心发布2019年12月份市区住宅成交数据，其中商品住宅成交6626套，环比劲升36.4%；二手住宅成交5238套，环比微升3%。

    至此，2019年全年市区住宅最终成交总量尘埃落定：商品住宅，共成交64568套；二手住宅，共成交76643套，即2019年全年市六区总共卖出了逾14万套住宅，平均每天卖掉将近400套。这是自2004年有统计以来，宁波市区住宅成交量最高的一年。

    爆热的奉化楼市贡献良多

    市房管中心数据显示，2019年奉化成交商品住宅2万余套，占到市六区总成交套数的30%多，比2018年翻了一倍还不止。

    如果剔除奉化，则市五区商品住宅成交总套数不到4.5万套，是2016年本轮宁波楼市牛市启动以来最低的一个年度。

    但在二手住宅方面，奉化仅成交了5000余套，占比仅约7%，剔除后市五区的成交总量依然超过7万套，创历史新高。

    对比一下近四年来市五区住宅年度成交套数：

    有拆迁预期二手房涨势很凶

    这一年的宁波楼市，在过完年后伴随着落户政策的进一步放松、新一轮人才购房补贴启动、各大银行房贷利率以及首付比例的宽松、开发商拿地的重趋激进等因素，迅速升温为“小阳春”，到年中已是“酷暑高温”状态，“日光盘”、“千人抢房”、各大板块接二连三的“地王”出世……自住型购房者心慌慌、投资投机者蜂拥入市，住宅成交量持续攀升。

    进入下半年后，受房地产调控政策态度的再度趋于严厉、开发商各类融资渠道被堵死以及房贷政策的重新趋严等因素影响，宁波土地市场降温，各大楼盘成交趋向两极分化——热的板块如奉化、洪塘等地，依然“日光盘”频出；冷下来的区域如北仑城区，则出现量价齐跌走势。但同比2018年下半年，市区住宅成交量事实上依然维持在高位。

    到了年末，市场重新回暖、迎来所谓的“暖冬”——2019年最后一个月的市区商品住宅成交套数，已经和“小阳春”时的四月份时候相当。

    这一年的房价，商品住宅因为有限价因素，相对比较稳定，涨幅不算太高——有的高价楼盘一整年下来，备案均价一分钱都没涨。

    但二手房特别是有拆迁预期、有学区因素的“老破小”，涨得很凶，象白鹤、划船两个列入省未来社区试点的小区，半年时间房价就涨了近70%！不少“老破小”挂牌单价从上半年的两万元出头，涨到了现在的三万元以上。

    2020，宁波楼市会怎么走？

    以下5个方面的判断，仅供大家参考：

    第一，尽管允许“因城施策、一城一策”，但在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的态度下，有鉴于宁波2019年全年量价齐升、依然堪称火热的市场表现，2020年宁波楼市限购、限售、限价、限贷等调控政策放松的可能性不大。

    第二，在市五区宅地出让施行“限房价、竞地价”政策之下，各大板块至少未来一年的一手房房价，已经事先限定在这样一个水平——即大致与区域内目前在售楼盘的备案均价、二手房成交均价相当。

    第三，有鉴于上面两个因素，宁波楼市各大板块“一二手倒挂”的问题可能会更趋普遍。进而，有可能使得一手房开盘被争抢、二手房则有价无市——二手房东也许需要与开发商抢客户。当然，鉴于市五区是从2017年10月1日开始施行限售2年的政策、一般商品住宅多会在购入两年后才能交付，大规模的限售期满的房源入市，可能还要等到2021年下半年之后。

    第四，尽管货币政策可能进一步趋宽松，但开发商融资被严控、购房者房贷利率继续维持高位的状态，或不会改变。“水”依然可能不允许流入房地产领域。也因此，开发商会加速销售回笼资金，市场供应量可能不断放大——有机构统计称2019年市六区宅地成交量较2018年上升了近50%，而市场需求不一定会同步上升。

    第五，在本市住建部门出台了针对住宅全装修、住宅工程质量等的一系列监管政策之后，开发商也许会在楼盘品质方面多下些功夫——这应该也是自住型购房者最希望看到的。

    距离过年没多少时间了。2020年宁波楼市真正的开篇，应该是在春节过出之后。那就年后再看！