关键词四 分化

    首先，是新房市场和二手房市场的分化。

    “限房价”的新盘，与周边由房东自行定价的二手房，竞争越来越激烈——开发商已经成为二手房东绕不过去的一个竞争对手。

    因为一二手倒挂，2020年里多数新盘很好卖，几个超级热盘更是吸引了大几千甚至上万人摇号。而除了热门学区房或有拆迁预期的“老破小”，相当多的二手房却是挂牌数月都无人问津。

    其次，是各大新房板块之间的分化。

    经过这一轮持续达五年之久的“牛市”，一些房价涨幅已经比较高的板块，如姜山、北仑主城区等，新盘开盘去化率普遍走低。

    包括这两年基本上开一个盘“光”一个盘的奉化地铁沿线和主城区板块，在房价涨幅一年左右高达20%甚至35%的情况下，也开始“跌落神坛”，越来越多的相对价格较高的新盘，开盘去化率从原来的可以轻松“光盘”、“抢都抢不到”，降到了只能卖个七八成甚至堪堪过半。

    而慈城新城、骆驼等房价相对还比较低，又不限购，还有地铁等利好加持的板块，以及老城区内环境、配套有优势的一些板块，在“限房价”之下，持续受到购房者追捧。

    最后，是新盘之间的分化。

    2020年整体的市场成交堪称火爆。据宁波市房管中心最新数据，市六区全年商品住宅、二手房住房总成交套数继续超过14万套，只比2019年少了99套；其中商品住宅成交接近68000套，创出历史新高。

    但具体到某个楼盘，冷热不均现象明显。

    从宁波市房产交易信息服务网公示数据看，在2020年下半年里，经常出现网上认购登记数据天差地别的景象——热的盘，好几千人摇几百套房；冷的盘，几百套房源只有几十人甚至0认购。

    即便是同一个板块内的不同新盘之间，因为房价的差异、开发商品牌的差异等因素影响，既有“千人摇”、认购人数10倍于房源数的，也有认购人数不到房源数一半的。

    理性，总比盲目要好。这样的分化，比起是个楼盘就不愁卖，显然是更健康的一种状态。

    也许在这样的购房者“用脚投票”的分化之下，我们才能够辨析出更合理的房价，应该是处在什么样的水平的……

    关键词五 质量

    和房价一样受到瞩目的，还有楼盘的质量。

    2020年，有很多已经进入宁波市场的房企“加码”宁波，又有很多外来房企首度进驻宁波——背后，是对宁波城市发展前景的普遍看好。

    而由此带来的一个问题是，地价连连被开发商们“抢”出新高。

    从实际地价水平看，除了海曙，宁波其余五区的宅地成交单价记录，都在2020年里被刷新——有的还是短期内被接连刷新。

    但市五区每一块商品住宅用地，都是“限房价”的。未来房源售价既定，则地价被开发商们拍得越高，房地价差越小，开发商的利润空间也自然越小。

    也因此，未来新盘的质量，受到普遍的担忧。

    尽管前些年拿地价相对较低、利润空间比较大的不少新盘，最后交付时在质量问题上也是“一地鸡毛”，但房地价差只有六七千元一平、都抵不上开发商的开发成本，显然更容易让人忧虑楼盘建造过程中的偷工减料。

    相关监管部门显然也注意到了这个问题。

    在2020年里，宁波发布了新的住宅设计标准，也进一步出台了针对新盘全装修标准、样板房设置等的新规。同时，相关监管部门也一再强调，对于房地价差较小的楼盘，要重点监管其施工质量。

    希望监管部门在房屋质量问题上，有更智慧、更有效的应对之策。也但愿2020年里开发的新盘，不会在日后交付之时依然遭受普遍的业主维权。

    2020年的最后一天，银行、银保监会联合出台金融机构房地产贷款集中度管理通知，对各类银行给房企的房地产贷款、给个人的个人住房贷款，作限额管理。

    更早之前，针对房企融资、降负债降杠杆，发布了“三道红线”。

    在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部“定调”2021年房地产市场，其中明确提出房地产调控将事前、事后全程化监管。另外，还特别提到要大力发展租赁住房，解决好新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。

    种种迹象表明，2021年的楼市，依然会被严格调控。同时，在房贷、租赁住房等可能影响购房需求的领域，以及在房企拿地、融资等可能影响楼市供应的领域，或会有更多更新的变化。