未来社区展示中心外景。 记者 施文 摄

划船未来社区房屋征收范围示意图。具体征收范围以政府部门公布的征收红线图为准。

    记者 施文

    核心提示

    7月5日，划船社区现场张贴出《关于征求划船未来社区试点创建项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）意见的公告》（以下简称征求意见稿），以及《划船未来社区试点创建项目优购兑票实施办法》（以下简称办法）。

    这意味着，备受划船社区住户关注的俗称“原拆原建”的住宅产权调换补偿方案初步明确。同时，选择货币补偿的住户优惠购买今后未来社区内商品住宅的方案也告明确。

    安置房套型分八档

    按照征求意见稿，划船未来社区试点创建项目被征收住宅房屋的预评估比准价格为27227元/平方米（最终评估比准价格，由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定）。

    产权调换房屋为项目征收范围内的期房，也就是俗称的“原拆原建”的安置房。安置房套型为70档、80档、90档、100档、110档、120档、130档、140档（140档为复式，位于顶楼），预评估比准价格为29687元/平方米（最终评估比准价格，由评估被征收房屋的同一家评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定）。

    被征收住户的可安置面积，按被征收住宅的补偿价值（包括被征收住宅的评估价值和低收入住房困难补偿或者住房困难补助之和）与安置房评估比准价换算，根据换算结果再增加一定面积后，向最接近安置房建筑面积的套型上靠。需特别注意的是，低收入住房困难补偿、住房困难补助将计入被征收住宅补偿总价。

    按照征求意见稿显示的调查基本情况，划船未来社区试点创建项目涉及被征收总户数约4835户，总建筑面积约35.2万平方米。其中，住宅户数约4566户，建筑面积约26.7万平方米。也就是说，划船社区住户平均的房屋建筑面积约58.5平方米。

    按照征求意见稿，低收入住房困难家庭住宅被征收人，以及符合补偿安置条件的承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米的，不足54平方米部分，按评估比准价格给予低收入住房困难补偿。但被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。

    不符合低收入住房困难家庭的被征收人、承租人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米的，不足部分按被征收房屋评估比准价的50%，给予住房困难补助。同样，被征收人、承租人及其配偶和未成年子女他处另有房屋的除外。

    在“靠档”（向安置房建筑面积的套型上靠）前，被征收人还可获得两方面的面积补助：一是产权调换面积补助。按被征收住宅的补偿价值与安置房评估比准价格换算面积的15%补助；二是公摊面积补助。安置房如设置电梯，则每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米。每单元设置两部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。以上两方面的补助面积都不用被征收人支付房款，并计入安置房的产权证面积。

    在安置房交付时，还有一项优惠，即最终拿到的安置房面积与可安置面积的差额部分房款，可以核减15%。

    选择安置房的可获一次性补偿搬迁费，按被征收房屋建筑面积300元/平方米计发，不足1万元的按1万元补偿。

    此外，还有一笔临时安置费，按被征收房屋建筑面积30元/平方米/月标准，从搬迁之月起一直计发到安置房交付后的6个月，每月不足1650元的按1650元计发。如果房屋征收部门超过36个月还没交付安置房，自逾期之月起按最新标准的2倍支付临时安置房（不包括安置房交付后的6个月）。另有签约搬迁奖励，被征收人在规定签约期限内签订补偿协议，并在协议生效后规定时间内搬迁的，按被征收住宅房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励。

    需要注意的是，目前的征收补偿方案，还是征求意见稿，非最终方案。征求意见的时间是30天。

    按征求意见稿，划船未来社区征收补偿协议签约期限为90日，在签约期内达到80%签约比例的，补偿协议生效；未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，这个项目的房屋征收决定效力终止。另外，目前已经开展的划船未来社区试点创建项目征收意愿征询，要求同意率过90%才启动征收。

    推出优购兑票方式

    如果被征收人不想拿安置房、想要买今后划船未来社区内的商品房，也可以。

    按照《划船未来社区试点创建项目优购兑票实施办法》，不选择拿安置房而选择货币补偿的住宅房屋被征收人，可以通过优购兑票方式，以优惠价格购买今后划船未来社区的商品房。这是一项专门为划船未来社区征收推出的创新措施。

    优购兑票，由一份指定银行的优购专属存款存单和一份优购兑票协议组成。简单而言，就是这一类住宅被征收人，把可拿的货币补偿款——除一次性补偿搬迁款、临时安置费之外的各项补偿、补助、奖励，以三年期定存的方式存入指定银行，拿到优购专属存款存单；然后，与开发商、百丈街道拆迁办公室签一份优购兑票协议；再然后，在商品房预售时，用存款本金和利息，以优惠价格去购买一套商品房。

    按照办法，今后的优购商品房套型，按房屋建筑面积分为89档、100档、110档、119档、128档、138档、180档七档（每套商品房建筑面积最终以不动产登记的记载面积为准）。

    优购商品房实行限价方式销售，全装修交房。其中，除全装修外的毛坯房价，销售均价不高于39500元/平方米，最高销售单价不高于43450元/平方米。

    而优购兑票持有人凭优购兑票购买商品房，可享受优惠价——根据征求意见稿中被征收房屋预评估比准价格测算，商品房预测优惠均价为31820元/平方米（最终的商品房优惠均价在公布被征收住宅房屋正式评估比准价格后，重新测算公布）。

    需要注意的是，在签订优购兑票协议时，被征收人必须明确选定要购买的商品房具体套型，协议一旦签订不能更改。

    需要注意的是，按照办法，具有以下情形之一的，被征收人的商品房优购权益终止或失效：一是，优购兑票持有人签订《商品房买卖合同（预售）》前，对优购专属存单进行存取、抵押、质押等；二是，在优购兑票兑换期内，专属存款存单本金或利息被司法、行政机关依法查封、冻结或强制执行，导致优购兑票协议无法正常履行。