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 如今，不少市民住进了高楼林立的小区，但物业管理费的设置，让不少市民感到不解，尤其一些物业公司服务上的欠缺，让小区居民不满，甚至拒缴物业费。也有个别居民混淆了物业管理费和公共维修费的概念，对此产生误解。那么，小区物业费收费标准如何，应该使用在哪些地方呢？本期《民生会客厅》，让我们一起来了解小区的物业管理费。

    主持人 毛淦颉

    本期嘉宾：

    戴宏辉 区房管中心物业管理处副处长

    沈红女 亚太花园酒店物业有限公司奉化分公司绿都小区分理处项目经理

    卓开夫 岳林街道绿都小区业委会主任

    “快乐肥宅” 网友

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    物业服务逐年细化提升

    主持人：物业管理费的收费标准是什么？物业费适用范围有哪些？

    戴宏辉：2017年《宁波市奉化区物业服务收费实施办法》规定，物业服务收费实行属地管理，根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务包括房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理等；公共绿地、花草树木的养护管理；公共秩序维护，协助做好安全防范工作；物业档案管理；合同约定的其他公共性服务等。2017年，我们根据全区现状制定了《奉化区普通住宅小区无业管理菜单式分级服务指导标准（试行）》，将普通住宅小区物业服务分为综合管理服务，共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务和公共区域绿化日常养护服务等五项服务内容，实行菜单式管理。根据物业服务成本、市场供求状况、社会承受能力等因素，制定了一星级、二星级、三星级、四星级、五星级物业服务收费标准。

    沈红女：绿都小区现提供的是四星级服务，物业管理费主要分为综合服务费和公共维修费两部分，2017年收缴率为68%，收入36万元，仅电梯维修保养费就有30.7万元，目前物业管理费处于入不敷出的状态。综合服务费主要是用来支付员工工资、办公室费用开支、垃圾清运、绿化养护和管理的费用。公共维修费主要应用于电梯维修保养、化粪池清理、污水管雨水管疏通、楼道设施更换、路面小面积修复等。

    多举措提高物业管理水平

    主持人：我区物业管理现状？政策落实情况如何？相关单位做了哪些努力？

    戴宏辉：目前全区共33家物业公司已办理备案进程手续，其中14家为房产开发商自带的物业公司。外来入驻的物业公司相对来说知名度较高，管理理念先进，拥有各地的物业资源和管理经验。他们的入驻可以带动当地物业服务品质提升，带动本地物业公司转型升级。近3年来，本地物业公司发展有大幅提升，服务意识不断提高，管理体制不断优化。

    我们对于物业的管理也更加重视。第一，我们出台了文件，规范物业公司管理，同时加强对物业公司的检查，评出不同等级的物业并给予相应奖励，针对拆迁安置小区，通过以奖代补的形式完善物业服务。第二，建立相应机制，出台相应行业标准，落实补助资金。第三，定期组织物业从业人员培训、参观学习。第四，组织技能比武大赛，提升从业人员水平，并测评从业人员的服务能力。第五，借助媒体宣传，提高居民的物业管理意识，解答业主关心的问题。第六，设立了物业纠纷调解委员会，将办公地点设于法院，协助解决物业纠纷，成立至今已解决物业纠纷200多起。

    业主应厘清权利和义务

    主持人：目前物业管理费方面存在哪些问题？该如何解决？

    戴宏辉：主要还是缴纳物业费和物业纠纷的问题。不少市民对缴纳物业费，感到不太适应，因此拒绝缴纳物业费。此外，有些业主认为物业服务不到位，物业公司不能满足业主的诉求，以不缴纳物业费的方式来维护自身的利益。这些都是不可取的，无形之中损害了自己的利益，也降低了物业服务水平，造成恶性循环。遇到房屋交付存在瑕疵、小区配套设施不完善等开发商遗留问题，业主应该将问题及时反映给物业公司，再由物业公司出面反映给开发商。此外，不少业主混淆了物业管理费和公共维修费的概念，认为既然交了物业费，小区里所有的维修费用都该有物业承担。实则不然，物业费主要承担小区的公共部位，而属业主个人所有的部分则需要所有业主自己承担，物业公司可以牵头配合业主维修。业主有权利监督物业服务标准，但不能以任何理由拒交物业费。业主和物业公司应该互相理解配合，提升物业品质。业主如有问题，可以及时向物业公司或者物业管理处反映。

    沈红女：有些业主不缴纳物业费，导致物业公司资金不足，很多项目无法跟进，长此以往造成恶性循环，对此，我们只能通过微信、电话或者上门的形式定期催讨。部分业主生活习惯有待改进，文明程度不高，对于业主的意见我们会及时收集，尽量予以解决，对于不能解决的，上报领导部门，协助解决，尽量让业主得到满意的结果。

    卓开夫：2017年元旦，我们在全体业主的商讨下决定更换物业公司，由亚太花园酒店物业有限公司入驻。由于之前的物业费还停留在10年前交付的水平，而10年后人工费、物价都不断攀升，再加上物业服务水平的不同，小区物业管理费有所提升。一开始很多业主无法理解，我们就电话或上门和他们协调，解释其中的原因。同时扮演桥梁作用，要求物业公司提高服务水平，让业主们满意。对于拖欠物业费的党员干部和事业人员，挨个电话通知，对于不执行的汇报纪委。对于不缴纳物业费的业主，先是调解，再由物业公司发律师函催缴物业费，始终拒付的，通过法律途径强制执行。

    “快乐肥宅”：很多业主不清楚自己所在小区的物业服务包含哪些内容，具体如何定价，以及后续的使用情况。每个小区的物业费所代表的服务和资金使用情况应该详细地罗列出来，让每位业主清晰地了解自己交的钱到底去哪了。这样一来，业主能够维护自己的合法权益，也能在一定程度上避免纠纷的产生，从而共建物业和业主之间的和谐关系。

    主持人的话：

    物业公司用优质的服务维护小区的美丽，保卫小区的安全，缴纳小区物业管理费是每位业主应尽的责任和义务，业主不应该以任何理由拒缴物业费。如果物业公司服务存在问题，可以及时将意见反映给物业公司或者物管部门。只有业主和物业互相理解，互相沟通，才能共建和谐美丽的小区。

    实习生 童洌协助采访