记者 柳家欢 

    通讯员 陈丽

    “物业公司不把小区房屋外墙漏水的问题解决，我们就不交物业费。”“老小区没有专项维修资金，共用部位维修不该全由我们物业出。”……去年初，我区某小区的物业纠纷闹得沸沸扬扬，业主和物业双方多次交涉，却未能达成共识。

    公说公有理，婆说婆有理，不如到区物业纠纷人民调解委员会“评评理”。

    去年2月，区物业纠纷人民调解委员会集中受理了该小区物业服务合同纠纷案。受理后，物调委召集双方当事人，倾听他们的陈述和意见。52岁的调解员吴再丰在疏导双方情绪后，详细讲解了《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规条款，并就相关事宜进行调解。

    老小区的房子缺少“养老钱”，共用部位维修谁来出资？“老小区由于没有专项维修基金，共用部位、设施设备需要维修、更新时，业主以已交物业费为挡箭牌，不肯再出资，而物业公司因没有维修资金就不作回应，长此以往，影响小区业主正常生活。”吴再丰说，物调委在调解过程中坚持依法依理，采取“背对背”等调解方式，耐心细致地引导当事人换位思考、分析利弊。

    经多次调解，最终双方达成了以下协调意见：业主房屋外墙属于房屋共用部位；物业公司负责实施房屋外墙漏水维修；维修资金应由该外墙所有共用人平均出资；物业公司负责向每户共用人收取维修费；物业公司收不到的款项由外墙漏水的业主垫付给物业公司，并由该业主于事后向法院对未出资的共有人提起民事诉讼，以保护其正当的合法权益。对此，双方当事人均表示认同。

    为确保万无一失，物调委又走访了该小区业委会，认为共用部位维修由业委会作出决定并公告后，再由物业公司具体实施较为妥当。而业委会在公告前，物业公司必须邀请两家以上施工队，分别对该部位维修施工方案报价，并由业委会作出决定后向小区全体业主公告。这样，一方面。有了业委会的支持，物业公司就可以在“阳光”下操作；另一方面，由业委会监督，业主也信服。最后，业主们纷纷心甘情愿地交了物业费，物业公司也积极修补了外墙，物业纠纷得到圆满解决。

    2017年3月，区司法局联合区住房管理和保障中心、区人民法院创新成立区物业纠纷人民调解委员会，并配备2名专职调解员负责调处业主与物业矛盾纠纷。其中，区司法局负责推荐、培训调解员，区住房管理和保障中心负责调委会日常管理，区人民法院负责具体业务指导，形成联动配合、有序协作的工作格局。截至今年8月底，共受理物业矛盾纠纷361件，调解成功278件，涉及金额185.98万元，无任何案件反诉。特别是阳光茗都等7个重点调解小区的业主满意度从75%上升到90.3%，物业收费率从71.1%上升到86.1%。

    值得一提的是，物调委成立后进驻区人民法院办公，第一时间调处物业矛盾纠纷,有效缓解法院诉讼压力。自成立以来，物调委已成功化解物业矛盾积案150余起。

    “物业矛盾纠纷涉及人多、法律关系复杂、社会影响面大，且传统诉讼手段解决时间较长，极易引发群体性事件，人民调解响应迅速、纠纷调处快，且处于第三方中立地位易于被接受。”吴再丰说，考虑到当事人工作生活需要，物调委还推行“上门调解+八小时外调解”综合调解服务。

    “物调委以源头预防替代事后治理，把好‘源头关’‘治理关’‘服务关’。”区司法局相关负责人表示，物调委在做好调解的同时，注重普及物业管理相关法律法规、行业政策，提升业主、物业公司通过法律途径解决矛盾和问题的意识。通过“以案说法”，对调处的典型案例进行专业剖析，发布了多份物业纠纷书面意见，帮助业主、物业公司、业委会等厘清物业纠纷发生根源，减少纠纷产生。此外，物调委还不定期走访全区物业企业，排查发现问题，提出整改建议，联合行业主管部门督促物业企业不断提升价质相符的物业管理与服务水平。成立至今，已督促物业企业进行各类整改18起。

    区住房管理和保障中心相关负责人表示，物调委就如同业主、物业公司、行业管理部门三者之间的“缓冲器”，为行业主管部门的刚性管理增加了人文关怀，有效促进了物业管理行业的发展。