案情简介：原告李某诉称，2018年9月5日，他经中介居间介绍与张某签订了《房屋买卖合同》，约定由张某将其所有的房屋以135万元的价格出让给他，但张某与居间人事先均未向他披露买卖标的存在抵押的事实。合同签订当日，他支付了3万元定金。次日，向区不动产登记服务中心查询该房屋信息时，发现该房屋存在抵押权，他要求张某先行消除抵押登记，再支付购房款，但直至起诉之日，张某仍未注销抵押登记，张某的行为构成根本违约，故诉请法院判令解除《房屋买卖合同》、张某双倍返还定金共6万元。

    对此，被告张某辩称，合同约定交房时间为2018年11月18日前，因当时房价下跌，李某未按约于2018年9月12日支付购房款130万元，反而要求他先行注销抵押权并办理过户手续后再支付余款，因此他没有违约，李某构成违约。

    李某起诉后，一审法院在诉前调解程序中，以电话方式将李某起诉一事告知张某。张某向法院表示，其同意解除合同，但不同意返还定金。2018年10月19日，张某将该房屋另行转让给他人，并办理了产权转移登记手续。

    本案的争议焦点为：双方是否均构成违约？违约方是否享有合同解除权？

    区“一米阳光”公益法律服务队、浙江锦屏律师事务所杨峥铁律师点评：

    1.关于李某是否违约的问题。首先，李某以张某未事先披露抵押情况、不愿意先行注销抵押登记为由，诉请解除合同。但经法院查明，合同中明确备注“因产证抵押给了周某……”的内容。可见，双方在订立合同时，对于案涉房屋存在抵押权的情况均已明知。其次，关于抵押注销的时间，合同约定的是“在产权证过户之前，必须将贷款全部还清，注销抵押”。李某认为抵押权注销的时间应在其支付第二笔款项130万元之前，但合同对于过户时间并未约定。而关于李某支付130万元款项的时间，合同中明确约定：“其余购房款乙方分二次付给甲方：①2018年9月12日付130万元（分二次付）；②交房押金2万元（搬走时交房付清）”，从合同内容并不能得出注销抵押权时间应在130万元款项支付之前的结论。因此，李某所称张某违约的情形并不存在，李某以此为由不支付购房款缺乏依据，李某自身拒不支付剩余购房款的行为已构成违约。

    2.关于张某是否违约的问题。李某的违约行为导致张某获得购房款的合同目的不能实现，根据当时的《中华人民共和国合同法》以及今年1月1日起正式施行的《民法典》（注：《合同法》同时废止）等相关法律规定，张某享有合同解除权。张某向法院表示同意解除合同，但不同意返还定金，表明双方对原合同解除后权利义务的处理和安排并未形成合意，因此不应认定双方已经协商一致解除了合同。而在本案诉讼过程中，张某出售房屋并过户，导致本案合同客观上已不能履行，张某亦构成违约。

    3.关于违约方是否享有合同解除权。双方均违约，违约方不享有合同解除权，除非违约方继续履约成本超过双方基于合同继续履行所能获得的利益时，为衡平双方当事人利益，才允许违约方解除合同。本案不符合该除外情形，而该合同客观上已不能履行，双方都要求解除合同，故法院应当判决解除本案合同。