王学进

　　近日，有网友反映：绍兴越城区山水名家小区物业宁愿空着地下车位，也不让没买车位的业主把车开进去，让业主难以接受。“一到下班高峰，业主要将车停进地下车库，物业放下道闸不让进，家门口经常堵成一锅粥。”据悉，“只售不租”这种现象接连出现，绍兴很多高层小区这么做（１１月１０日《绍兴晚报》）。

　　其实，此种现象不独绍兴有，全国各地均存在。譬如我所居住的宁波某小区，地下车位也是“只售不租”。下雨天，我在车库遛狗时发现，好多车位闲置着，原因在于开发商不肯出租给业主，而业主也买不起或者不愿买高价的车位。就这样，出现了一种独特的“城市现象”：小区地面车位紧张得不得了，地下车位则闲置着。

　　敢这么做的地下车库多不属于人防工程———按规定，人防工程开发商无产权，只有使用权，地下车位只能租不能卖。而开发商出资建设的具有完全产权的车库，根据《物权法》的规定，作为产权所有人，开发商对所持的物品具有自由支配的权力，即“可卖可租”。所以还真不能说“只售不租”不合法。

　　虽然“只售不租”在法理上站得住脚，从实情上看则不那么合理。有这么几点值得质疑：一是当初多数开发商在与业主签订购房合同时，虽然介绍了商品房与车位的比例，但很少会事先说明车位的价格以及“只售不租”的经营手段，使得业主从一开始就失去了讨价还价的余地。二是要价太高，像在绍兴这样的三线城市，一个车位动辄几十万元，很多业主难免望而却步。三是“只售不租”的手段不厚道。开发商并不傻，宁愿让车位闲置着，也不愿多收点租金，他们自有“小九九”：借此加剧停车难，迫使业主将车停到小区外的公路和通道，让交警来贴牌，以此抬高车位售价，倒逼业主购买车位。由此看，“只售不租”也够霸道的。

　　明明有多余的地下车位，就因为开发商坚守“只售不租”的条款，加剧了小区的停车难，这种不合理的现象得改。怎么改？在国家尚无明文规定的情况下，地方政府可以对“只售不租”出台相应办法。如今年年初，广东清远市规划局公布了《配建停车场（库）建设规划管理办法草案公示》，其中明确要求：“居住类房地产开发项目配建的停车位，必须有不少于２０％用于出租”；又比如，山东省２００９年就出台物业管理条例，专门就车库作出规定，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝；湖北省在拟定的物业管理条例（草案）中规定，对小区停车位、车库，建设单位不得只售不租，否则责令改正，拒不改正，最高可罚１５万元。

　　随着私家车的增多，小区停车难问题越来越突出，城市管理部门应该将其当作事关民生的公共问题认真对待，系统谋划，不但要督促开发商在小区规划建设中，预留更多的停车位，还需像山东、湖北那样，由职能部门制定物业管理条例，对“只售不租”的经营手段作出行政规定，在不损害开发商权益的同时，方便和满足业主的停车需求。