刘某与李某签订了一份房屋租赁合同，合同约定：李某将其所有的一间门面房租赁给刘某，年租金为１２０００元，支付期限为每年３月１５日前，租赁期限为３年。合同签订后，刘某依约向李某支付了租金。

　　不料第二年年初，李某欲与他人合伙做生意，由于资金紧张，决定将该门面房出售。经询问，刘某不愿意购买。同年５月，齐某以２０万元人民币将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。

　　齐某将房买下后，打算自己在该店面经营，遂要求刘某尽快搬出，遭到拒绝。齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉，要求刘某立即搬出，并赔偿其损失。

　　鄞州区法律援助中心：

　　该案涉及《民法》中“买卖不破租赁”原则的问题。现代立法为了维护社会的安定，保护承租人的利益，实行“买卖不破租赁”的原则，特别是对于不动产租赁，一般规定在租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的，租赁合同对于受让第三人继续有效。

　　《中华人民共和国合同法》第２２９条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该规定说明租赁权具有对抗第三人的效力，不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同失效。

　　“买卖不破租赁”原则的适用，须具备以下条件：（１）原租赁合同仍然有效，即承租人的租赁合同必须原属有效且因期限未满而仍处有效期内。这样，当出租人将所有权让与第三人时，在承租人与受让人之间仍受原租赁合同的约束。（２）租赁物所有权的变动应当在租赁期间。

　　在本案中，刘某与李某所签订的房屋租赁合同并未违反我国有关法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。该租赁合同的履行期间为３年，而发生纠纷时仅履行不满１年，期限并未届满，因此符合上面第一个条件。另外，齐某取得门面房所有权的时间也在租赁期间以内，故本案符合“买卖不破租赁”原则产生效力的条件。因此，对于门面房的新主人齐某而言，仍要受到原房屋租赁合同的制约，其对房屋的使用权仍受到一定的限制，必须要等到房屋租赁期满后，才可要求刘某搬出。 

　　法院经过审理认为，刘某与李某签订的房屋租赁合同合法有效，作为承租人的李某以合同约定取得了房屋的租赁权。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力。据此，承租人刘某仍享有租赁该房屋的权利，并未侵犯齐某的房屋所有权，遂判决驳回了齐某的诉讼请求。

　　（董小芳 周晶晶 王雷英）