租赁物业一体化管理有助于推动公租房保障效用的充分发挥。图为洪塘公租房。 　　（胡建华　摄）

　　一个丹桂飘香的夜晚，江北区洪塘街道和塘雅苑小区里传出阵阵掌声、喝彩声……一台由市住房保障管理中心、洪塘街道办事处和塘雅苑社区居委会“搭台”，物业公司服务、居民自导自演的“和塘雅苑公租房小区承租家庭入住一周年文艺晚会”正在热闹上演。

　　公租房小区和塘雅苑交付这一年间，住户租金收缴率达到９９％，居民、物业服务企业和谐相处，社区大家庭氛围日渐浓厚。这些，标志着具有宁波特色的公租房租赁物业一体化管理模式开始走向成熟。

　　■租赁物业一体化管理

　　和塘雅苑小区，是宁波市首个上规模集中建设的公租房小区。２１００余套公租房，分成４０平方米一室户、６０平方米两室户两种户型。

　　房子虽小，但功能却齐全，不仅配有独立卫生间、厨房间、客厅、卧室和阳台，而且都作了精装修。

　　２０１３年８月份，小区迎来了海曙、江东和江北三区的承租户，他们中有优秀外来务工人员、有引进人才，但最多的还是城镇中低收入住房困难家庭。

　　一次性集中接收如此多的公租房管理，不仅我市没有过，在全国也是极少有的，因此面临诸多挑战。考虑到公租房承租对象的居住特征，市住房保障管理中心决定创新小区服务管理模式，走出一条具有宁波特色的公租房管理道路。

　　在多方调研基础上，市住房保障管理中心探索实施了租赁和物业一体化管理服务模式———将公租房租赁管理和小区物业服务所涉及的工作通过政府服务外包方式，委托给信誉好、有一定物业服务经验的第三方专业运营服务企业，并授权其与承租家庭签订《租赁合同》和《承租人公约》，实施动态管理和全程服务。最终，宁波亚太酒店物业管理有限公司在众多备选物业中胜出，成为和塘雅苑的“管家”。

　　服务管理市场化后，服务质量如何把控？对此，市住房保障管理中心又出台了一系列较为全面的工作量化业绩考核制度，并将考核结果与服务费用挂钩。成立由市、区两级住房保障部门、街道办事处、社区居委会、住户代表组成的小区管理委员会，定期进行考核，促进小区管理服务优化升级。

　　■信息技术支持作后盾

　　智能管理系统，是和塘雅苑租赁物业一体化管理的基石。

　　市住房保障管理中心组织开发的《宁波市公共租赁住房配后服务管理信息化系统》，引入了一卡通身份识别智能化管理系统和ＩＣ卡指纹加密门禁管理系统，可实现“人、房、租金”一一对应和动态管理。

　　如今，小区共有住户１９４７户，入住率为９２．６７％。这些住户，在搬入伊始，就领到了特殊的指纹加密ＩＣ卡。凭借这张卡，他们才能轻松出入小区。

　　“这张卡，除了与住户是一一对应关系、能帮助租赁物业服务企业严把进出关外，还具备住户承租房屋使用情况条件核对功能。”市住房保障管理中心相关人员介绍，持这张卡，住户可以到小区的公共租赁服务中心，享受“一条龙”的服务，包括租赁手续办理、变更，水、电、气、有线电视、通信等的开户，活动中心内文化活动设施的使用以及一些有偿的物业延伸服务项目等。到小区公共餐厅就餐，凭卡还能享受９折的优惠。同时这张卡还与住户银行专用租金账户相关联，租户可以便捷地完成租金结算、公共事业服务费用交纳，或领取政府的租房租金补贴，或委托提取公积金支付房租。

　　更重要的是，这张ＩＣ卡还是“宁波市保障住房信息化管理系统”的一个组成部分。它通过身份比对监督公租房的使用，保证公租房不被转租，不被不符合资格者“骗租”，维护公租房配租的公正性。

　　结合卡内信息以及通过三区住房保障部门抽查及年审、租赁物业服务企业入户调查等形式而掌握的承租户家庭情况，不符合“和塘雅苑”公租房承租资格的住户，比如收入已超标，以及违反了按时缴纳租金等相关规定的，将被及时发现和清退。

　　■制度跟进破欠租难题

　　根据租赁物业一体化管理，租赁物业服务企业除了要承担起按月收取住户租金以及催讨的职责，还要代表保障中心办理小区承租户入住、退出、租赁变更等各项烦琐手续，并需及时对各种违规行为作出处置。面对承租户这一庞大群体，租赁物业服务企业面临的挑战可想而知。

　　和塘雅苑公租房交付以来，公租房租金收缴情况总体稳定，但仍出现了部分承租人未按合同约定在每月２１日前及时缴纳次月租金的情况。

　　公租房租金收缴率是公租房后续管理的重要组成部分，直接关系到住房保障政策的公平性以及公租房小区能否持续正常运营。对于出现的欠租情况，市住房保障管理中心高度重视，一方面督促租赁物业服务企业进一步健全租金收缴制度，一方面完善工作机制，探索通过司法途径收回恶意拖欠的租金。

　　根据新制订的《和塘雅苑公共租赁住房小区公租房租金收缴暂行规定》，租赁物业服务企业必须严格执行交租提醒制度，并实施分级责任落实和分类管理制度，对欠租一至三个月的家庭加大租金催缴频次和力度。同时，要求每周向住房保障管理中心上报上周租金缴费情况，并说明租户拖欠原因。

　　“现在我每天上班第一件事就是打开电脑，查看信息系统了解住户租金缴纳情况。”和塘雅苑租赁物业服务项目经理助理徐春凤说，对刚发生欠费的，逐个打电话提醒，对于欠了有些日子的，就要安排人员上门催缴了。

　　对于承租人无故累计拖欠租金三个月以上且拒不配合催缴的，市住房保障管理中心将委托租赁物业服务公司企业向法院提出诉讼。日前，首批被诉至法院的三起住户租金拖欠案已审结，其中一户在开庭前主动缴清了欠费和滞纳金，另两户被法院判决强制执行。

　　实时跟踪租户信息，及时发现解决问题，使和塘雅苑的租户管理逐步走向成熟。“目前，和塘雅苑租赁物业一体化管理模式已开始在全市公租房小区推广应用。”市住建委相关人士说。 

　　经验做法

　　上世纪以来，美、英、法等欧美国家，以及日本、新加坡、香港等亚洲国家及地区在公共住房运营管理上已形成较为完善的体系，为我市公租房建设和运营提供了有益的借鉴。

　　其中，租后管理方面，公共住宅的管理主要包括社会管理、物业管理、维修服务等。国外公共住宅的管理通常采用政府主导、租户参与的模式。

　　在中国香港，则是充分发挥租户和社区的作用，由房署职员和租户共同组建屋邨管理咨询委员会，采用屋邨管理扣分制的方法，规范租户行为，共建和谐社区。

　　公共住宅的物业管理通常采用服务外包的模式，由政府或住户自治会与物业管理公司签订委托管理合同，物业公司负责公共住宅的清洁、保安、收租、改善工程、小型保养和维修工程等管理工作。公共住宅的维修服务基本由政府负责，相关资金由政府财政专项、物业管理费部分中列支。

　　（王岚 整理）