前 言

　　“阳光征收”在我市已实施三年，决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的理念逐渐深入人心，全市“阳光征收”项目的按期签约率高达98.4%。但其间，仍有个别被征收户因各种原因未能按时搬迁，最终被采取强制搬迁，且还遭受了经济损失。

　　为使广大市民更好理解“阳光征收”政策，本报特就几个被强制搬迁典型案例进行解析。

　　案例1：大龄青年能否增加补偿？

　　被征收房屋情况：海曙区尹江新村某房屋登记建筑面积51.39平方米，登记所有人为林某，房屋用途为住宅，系砖混二等结构成套私房，房屋地段等级为三级。一家三口户口在此。经评估，被征收房屋的评估价值为779043元（不包含住宅装修价值）。

　　补偿安置方案：1、选择货币补偿：可按照被征收房屋评估金额779043元再增加25%的补偿资金194761元，并给予6个月的临时安置补偿费9900元、住宅用房一次性搬迁补偿费15726元，合计可得被征收房屋货币补偿资金999430元。2、选择房屋产权调换的：提供位于海曙区三类地段气象路安置地块建筑面积约90平方米的高层期房壹套，双方按规定结算房屋差价。被征收人自行过渡的，临时安置补偿费按每月1650元另行计发。另被征收人可得住宅用房一次性搬迁补偿费15726元。住宅装修评估后，按规定予以补偿安置。

　　未签约原因：被征收人认为儿子已成年，要求安置建筑面积约100平方米现房两套的要求，否则就无法与房屋征收部门达成补偿协议。

　　处理结果：因未能在签约期限内签订征收补偿协议，海曙区人民政府依法作出了征收补偿决定，并启动了向法院申请强制执行的程序。最终，在属地征收实施人员的努力和被征收人对“阳光征收”的充分理解下，该户于2013年9月初完成签约搬迁工作，因过了签约搬迁期限，损失了房屋评估金额10%约8万元的提前搬迁奖励费。

　　案例点评：该户虽最终签约，但是超出了规定的签约搬迁期限，仍然损失了约8万元的提前搬迁奖励费。究其原因，是因为对政策的理解不到位。事实上，补偿范围的界定要以征收补偿政策和项目补偿方案为准，政策方案没有列明的，一般不属于补偿事项，常见的如大龄青年、家庭矛盾、户口迁移、改善就业等。作为被征收人，要理解征收部门补偿的是征收房屋的损失，房屋征收之外的事项更多要靠其他途径或者部门依法加以解决，切不可存观望拖延甚至要挟之念，最终目的未达到反而造成不必要的损失。

　　案例2：漫天要价、尽力拖延的“策略”能否奏效？

　　被征收房屋情况：海曙区三市路某室房屋登记所有人为被征收人陈某等四人，各占25%份额，登记建筑面积52.42平方米，房屋用途为住宅，该房屋系砖混二等结构成套私房，房屋地段等级为三级。该房屋东边另有若干间1995年后搭建的自搭建筑，其中部分占用了公用车棚位置，均无产权依据和相关部门的批准资料，由被征收人出租给他人开店使用，该地址未领取营业执照。经测绘，自搭建筑的使用面积合计54.0平方米，建筑面积63.51平方米。该处有户口本一本，常住人口一人，为陈某。另外两位共有人他处另有住房。经评估，被征收房屋的评估价值为741264元（不包括住宅装修价值）。

　　补偿安置方案：1、选择货币补偿：可按照被征收房屋评估金额741264元再增加25%的补偿资金185316元，并给予6个月的临时安置补偿费9900元、住宅用房一次性搬迁补偿费15726元，合计可得被征收房屋货币补偿资金952206元。住宅装修评估后，按规定予以补偿安置；2、选择房屋产权调换的：由房屋征收部门提供位于海曙区三类地段气象路安置地块建筑面积约90平方米的高层期房壹套，双方按规定结算房屋差价。自行过渡，临时安置补偿费按每月1650元另行计发（如遇临时安置补偿费政策调整，则根据政策规定进行调整）。另被征收人可得住宅用房一次性搬迁补偿费15726元。住宅装修评估后，按规定折算成安置房的建筑面积给予安置。

　　未签约原因：被征收人坚持要求安置四套住房，开店的自搭建筑按照店面用房进行补偿。

　　处理结果：因未能在签约期限内签订征收补偿协议，海曙区人民政府依法作出了征收补偿决定，并对该被征收房屋实际执行了强制搬迁。

　　案例点评：未签约原因主要是被征收人的补偿安置要求过高，远远超出了被征收房屋的法定补偿标准。在该案例中，征收部门和被征收人都有损失。最终的强制搬迁增加了政府的行政成本，被征收人也损失了7万多元的提前搬迁奖励费。被征收人一定要有正确的心态，不能因为房屋征收而产生“漫天要价”、敲政府竹杠“不敲白不敲”的“敲竹杠”心理。

　　案例3：穷尽复议、诉讼等程序能否提高谈判能力？

　　被征收房屋情况：江东区仇毕坊某号房屋登记所有人为被征收人毛某，登记建筑面积127.55平方米。该房屋用途为住宅，系砖混二等结构私房，房屋地段等级为三级。该处有户口本一本，常住人口两人。经评估，被征收房屋的评估价值为2166947元（不包含附属物和住宅装修价值），宁波市江东区房屋征收管理办公室依法送达被征收人。

　　补偿安置方案：一、选择货币补偿的：可按照被征收房屋评估金额2166947元再增加25%的补偿资金541737元，并给予6个月的临时安置补偿费22959元、住宅用房一次性搬迁补偿费38265元，合计可得被征收房屋货币补偿资金2986603元。二、选择房屋产权调换的：由房屋征收部门提供位于江东区三类地段宁丰三号地块建筑面积约215平方米的高层期房，并按规定结算房屋差价。自行过渡，自搬迁之月起到安置房交付后的4个月内按人民币每月3827元支付临时安置补偿费。另被征收人可得住宅用房一次性搬迁补偿费38265元。

　　未签约原因：认为被征收房屋评估价格过低，要求补偿5000万元。

　　处理结果：在搬迁期限结束后，一方面按照法定程序，作出征收补偿决定。被征收人申请市政府行政复议后，及时完成了行政复议答复；另一方面，征收部门、法制部门、司法机关进入强制执行阶段后，该户完成最终的签约，但损失了评估金额10%的提前搬迁奖励费216695元。

　　案例点评：该案例比较全面地经过了复议机关复议、司法机关审查等可能的行政程序。被征收人要依法维权，不能心存侥幸。寄希望于把征收部门拖入复议诉讼的泥潭，认为拖延时间就是胜利，就会取得谈判上的优势地位，是不明智的。

　　案例4：补偿方案确定后，是否还有协商谈判的余地？

　　被征收房屋情况：坐落于鄞州区邱隘羊毛衫市场内房屋，所有权证号为鄞邱字第**号，已列入东部新城羊毛衫市场（明湖地块）项目房屋征收范围。该房屋登记所有人为王某，核定被征收房屋建筑面积140.39㎡,其中,商业用房建筑面积为42.4㎡，住宅用房建筑面积为97.99㎡。该处房屋无常住人口。

　　补偿安置方案：1、住宅用房货币补偿方案：被征收房屋评估金额1357932元；选择货币补偿增加补偿资金339483元；一次性搬迁补偿费29397元；临时安置补偿费17640元，合计可得住宅用房征收货币补偿款1744452元。2、若被征收人选择房屋产权调换，可安置位于书香景苑或莘香雅苑建筑面积约127㎡的现房壹套。3、商业用房货币补偿方案：被征收房屋评估金额1547836元；选择货币补偿增加补偿资金719134元；一次性经济补偿46425元。合计可得商业用房征收货币补偿款2313405元。

　　未签约原因：被征收人为上海户籍，听说上海在征迁时可以占到很多便宜，要求在补偿方案基础上增加补偿。

　　处理结果：鄞州区人民政府于2013年8月26日依法在现场公示并送达了房屋征收补偿决定书，因被征收人在规定时间内未履行，进一步送达履行房屋征收补偿决定催告书，其间被征收人多次要求如果能够补发提前搬迁奖励费就签约，但是征收部门按规定未予同意。催告书送达第二天，全家从上海来宁波与房屋征收部门签订了补偿安置协议，并领取了补偿款，损失了18万余元的提前搬迁奖励费。

　　案例点评：“阳光征收”最明显的特点是，被征收人的意见表达是前置的，主要体现在征收补偿方案制定过程中的公开征求意见及听证阶段，一旦补偿方案确定，每户的具体补偿方案就已经确定。因此，如果补偿方案已经明确的补偿情形，征收双方谁都无权变动，具有对整个项目的效力，征收双方签订协议应严格按照补偿方案签约。本案例的被征收人之所以最后损失了18万余元的提前搬迁奖励，是受到了“后签约有甜头”这一错误思想的影响。

　　被征收房屋情况：坐落于鄞州区邱隘羊毛衫市场内房屋，所有权证号为鄞邱字第**号，已列入宁波市东部新城羊毛衫市场（明湖地块）项目房屋征收范围。该房屋登记所有人为陈某，核定其商业用房建筑面积为41.2㎡，住宅用房建筑面积为41.2㎡。该处有户口本一本，常住人口5人，为被征收人夫妇及女儿、儿子、外孙。该被征收人有其他住房，不符合住房困难补助条件。

　　补偿安置方案：1、住宅用房货币补偿方案：被征收房屋评估金额568994元；选择货币补偿增加补偿资金142249元；一次性搬迁补偿费12360元；临时安置补偿费9900元。合计可得住宅用房征收货币补偿款733503元。2、若被征收人选择房屋产权调换，可安置位于书香景苑或莘香雅苑建筑面积约57㎡的现房壹套。3、商业用房货币补偿方案：被征收房屋评估金额1515218元；选择货币补偿增加补偿资金706087元；一次性经济补偿454575元。

　　未签约原因：被征收人提出：1.当初购买市场房屋和返租时他吃了亏；2.另外他认为在过去拆迁中自己早签约同后签约的比较，自己吃了亏。

　　处理结果：2013年8月26日，依法向被征收人送达并在现场公示了房屋征收补偿决定书，在其拒不履行搬迁的情况下，又向市中级法院提出强制执行申请，在法院听证和调解过程中，房屋征收部门一再向其说明不予计发提前搬迁奖励费是政策明确规定的，在“阳光征收”的前提下，绝不可能为了他一户突破政策，开口子。终于在强制搬迁执行前的2014年2月11日，完成了签约搬迁。

　　案例点评：“阳光征收”工作模式改变了“先签约怕吃亏，后签约有甜头”的旧有缺陷。该户的损失正是因为对“阳光征收”的公信力和执行力认识不足。前期购房的问题属于原来的民事合同纠纷，与现在的征收行政行为并无直接关系，如果要主张权益需要凭购房合同向对方提出，政府及征收部门显然不应承担这一责任。正是这些错误的认识误导了被征收人，错失了签约时机，损失了提前搬迁奖励费。