庄豪 绘

　　本报记者 王岚

    宁波商品住宅市场总体上看仍供过于求。为最大程度激活改善需求，一种“换房”概念正在悄然兴起，引导消费者卖一买一。

　　改善性群体潜力大

　　去年下半年以来，市民张女士的换房意愿越来越强烈：“有了中意的房子，感觉价格也挺合适，很想出手买。”但是，由于二手房市场不景气，张女士又下不了狠心“大割肉”，现住的旧房一直脱不了手，导致其凑不到足够的资金。最终，张女士只能与心仪的房子失之交臂。

　　调查显示，目前改善型购房需求正日益增加。特别是限购政策彻底解除、贷款限制放开以后，改善型需求在一、二手房交易中占到了近一半的份额。

　　“购房者在不同的生活阶段对住房的需求也是不同的，正因为这样，这个改善性群体潜力巨大，值得好好挖掘。”一业内人士说，比如随着经济状况的改善，有些家庭想旧房换新房、小房换大房；随着年龄的增大，上下楼日益困难，无电梯房的想换电梯房。但大多数改善型置业者必须卖掉旧房才能购新房，因为他们或许受首付的困扰，或许受第一套房贷的限制。

　　去年１２月中旬，在宁波国际会展中心举办的“宁波首届换房博览会”，瞄准的就是这样一个改善性群体。记者了解到，该展会意在搭建一个平台，突破原有换房模式下资金瓶颈，提供买新、卖旧同步整体解决方案。

　　实质是融资创新

　　从展会本身看，其最大亮点是“旧房我来收”，即由第三方评估机构为换房者的旧房估值，主办方提供收购、包销、代销、融资服务，同时购房者也可通过平台选购新房，从而实现“换房”。

　　记者了解到，从实际操作看，该平台提供的服务可分三种：一是办理“换房宝”筹措首付款。所谓“换房宝”，实际上是由地产机构、评估机构、信用担保机构、金融机构联合组建的交易平台。购房者只需凭旧房房产证，在不出售旧房情况下获得首付款支持。二是为旧房换新房、小房换大房、无电梯房换有电梯房。在这种情况下，旧房进行市场估值，协议作价（指新房旧房的房款做同额度减扣）后１００％抵扣新房房款，余额部分采用现金或按揭支付。三是旧房由平台负责包销。

　　“从本质上讲，我们就是要将独立经济利益的合作伙伴整合成一个为客户服务的系统，形成一条富有竞争力的产业价值链。”主办方相关负责人表示，平台将逐步合并开发商、金融机构、二手中介、家装行业等各种优质资源，为房企和购房者双方提供服务。

　　形式将日趋多样

　　事实上，“换购”概念并不新鲜。“换购”的初级形式为“房产置换”。一直以来，在住房二级市场交易中，就存在置换交易形式。“置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于它可保证买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换服务是买和卖的双向服务，一次置换成功，相当于两次交易。”市房产交易中心业内人士介绍，按照相关规定，双方只需根据房价的差额缴纳相应费用，因此能省不少税费。“但实际操作中，因为交易双方需求匹配难度极大，该类交易量很少，且基本发生在亲戚与熟人间。”

　　这一说法也得到了２１世纪不动产宁波立得房产的证实。“我们开展的业务也包含了置换服务，但还没有成功案例出现过。”立得房产营销总监白文欣说，但他们从未停止过如何将“置换”这一交易形式做大的思考。去年９月份，立得房产推出了宁波首家新楼盘超市“立得周六展”。目前，展会汇集的楼盘已有５０余个，方便购房者一站式看房、选房、买房。“长期以来，我们积累了不少的二手房客户，开一站式新房超市，也是想使房源信息更加丰富、对称，进一步服务客户，使他们的卖房买房都通过我们中介服务得以实现。”白文欣说。