复旦大学钱世政教授为新常态下的房地产开出了药方。（余晓辰 摄）

　　复旦大学管理学院宁波校友联络处２０１５“春季享新知”主题讲座于上周日举行。复旦大学管理学院会计学系教授、复旦ＭＢＡ项目学术主任、复旦大学沪港发展研究所副所长钱世政以“房地产变局出路何在”为题，深度剖析了万达的发展历程和商业模式，指明中国房地产业转型之路。

　　“我不只是家混凝土公司”

　　万达上市完成重资产证券化

　　２０１４年１２月２３日，王健林抢在平安夜之前，在香港做了最后一单生意。２０１４年度香港资本市场ＩＰＯ的最后一支新股，募集资金金额高达２８８亿港元，毫无悬念地成为港交所年内最大ＩＰＯ。

　　从部队转业后，王健林进入大连市西岗区人民政府任办公室主任，两年后接盘区政府下属的西岗区房屋开发公司，这就是万达的前身。２００５年，万达确立商业地产为主要发展核心，项目也逐渐由单体转向综合性广场。五年前，万达城市综合体风靡中国，它的口号是：万达广场建在哪，市中心就在哪。过去说房地产最终拼的是地段，可万达却颠覆了它：它造到哪，哪就形成了产业集群。

　　而就在王健林一帆风顺的时候，他却触类旁通去干别的事情了：２００７年，万达连锁百货成立，２００９年，拓展文化旅游产业，２０１２年并购美国第二大电影院线公司ＡＭＣ，并于２０１３年在纽交所上市，２０１４年，联手腾讯、百度发力Ｏ２Ｏ，“腾百万”联盟形成。

　　“这让万达的商业地产在市场不景气的时候有了感觉、有了幻想、有了故事，这就是它在２０１４年上市之后告诉市场的一个重要信息：我不是做地产的，我是做平台的，我不只是一家混凝土公司。”钱世政指出。

　　目前，除了上市的万达商业地产外，万达还拥有万达文化集团、万达百货、万达儿童娱乐。为什么要让“混凝土”上市呢？钱教授认为，答案是资产证券化，完成流动性的改造。“由于不动产流动性很差，经不起商业周期的折腾。所以万达商业地产上市的一个重要战略意义，就是把最重的一块资产完成资产证券化改造。剩下的其他产业都是轻资产，可以和重资产实现互补。”

　　“订单商业地产”造城运动

　　互联网思维催生O2O大平台

　　那么，“轻”和“重”的互补如何实现？举例说明，万达地产造好后空置率不高，原因在于万达百货、万达娱乐、万达院线等等都是万达自己的“兄弟姐妹”，都是万达地产中最主要的“革命群众”。“你造好了房子我就去住着，用我们的话说就是构成了持续关联交易。”

　　钱教授指出，这个持续关联交易产生了两大好处：第一，你造好房子不用怕，我有协同效益；第二，由于是持续关联交易，我的租金是可以商量的。关联交易不是非法交易，只不过需要披露而已。所以，万达的轻资产就跟商业地产形成了协同效益。

　　２００５年以来，万达的体量急剧上升，第一代是数万平方米，第二代是数十万平方米，到了第三代就是百万平方米。由此，万达从购物功能的组合走向了２４小时不夜城加集成功能的组合，那就是百货、超市、家电、美食、影院。万达城市综合体形成了一个极强的再造城市功能。万达做的不是房地产，是造城运动。

　　造城运动是个巨大的投资，王健林靠什么让资金不掉链子呢？那就是以“订单商业地产”的模式打造“共赢的大平台”，造房时一大帮兄弟姐妹跟着走。大平台的战略伙伴消化７０％以上的商业面积，大平台扩大了知名度、提升了无形价值，提高了企业对政府的议价能力，转嫁了资金租售可能发生的风险。

　　至此，“订单商业地产”模式已经清晰：兄弟抱团取暖，联合选址，同步开店；招商在前，建设在后；共同设计，按需建设。这就是互联网思维的逻辑，你中有我，我中有你。

　　王健林在港交所讲了什么故事？他说，万达不仅是地产商，还是全新生活方式服务平台的提供商，说的就是一个线下和线上联动的故事。因而有媒体解读，万达地产从单体店、组合店走向了第三代的综合体。第三代综合体是为了迎合Ｏ２Ｏ的浪潮，线上线下联动的浪潮。万达正在减少零售业态，提高生活类业态的占比。

　　中国房地产业的未来

　　转型＝金融创新＋“互联网＋”

　　万达的故事给我们什么启示呢？钱教授指出，从竞争战略层面看，经济全球化加上移动互联网，催生了平台经济和平台企业。平台型企业扮演着资源整合的角色，万达从“订单商业地产”模式延伸为“生活方式服务平台提供商”，旨在构建互联网时代的共赢大平台。

　　从营销战略、财务战略层面看，在中国地产从黄金时代走向白银时代，在地产变局之时，万达实现商业地产的资产证券化，把“混凝土”变成证券，增强了抗风险能力和可持续发展的后劲。

　　新常态下的房地产，将从疯狂增量的时代进入存量时代，从大拆大建进入精细化管理，从工业经济模式进入后工业经济时代。“高杠杆、高负债、快圈地”的模式走不动了，中国房地产出路何在？钱教授开出了药方———金融创新＋“互联网＋”。

　　首先是金融创新，即由间接融资向直接融资转变，具体来说就是资产证券化，主要是三个方面：房地产资产证券化与贷款证券化；房地产集合信托计划；房地产投资信托基金。国内已有两个实例：去年９月，海印股份信托受益权专项资产管理计划在深交所上市，成为国内首个以商业地产受益权为基础的资产证券化产品上市流通案例。今年２月，华夏资本管理有限公司“苏宁云创”正式在深交所挂牌转让，是资产证券化业务备案制后深交所挂牌的首只房地产投资信托基金。

　　接着是“互联网＋”，这并不是让房地产开发商个个要搞网站，要深刻理解“互联网＋”。互联网思维是一种商业民主化的思维，强调个性化定制；互联网思维是一种用户至上的利他思维，产品和服务以用户为中心，跨界跨业成为常态。万科联手淘宝售房，“腾百万”做商业大数据，恒大正在做多元，世茂正在做跨界整合……行业大佬们早已蠢蠢欲动。