本报讯（记者沈孙晖 通讯员陈斌国）管理不到位，物业费收缴率低，物业公司和业主矛盾尖锐……许多小区存在这一“通病”。但象山丹东街道塔山社区宏润花园小区开出了一剂“业主物管自治、企业化运作”的“良方”，不但自身形成了良性循环，而且助当地一些小区和写字楼的物业管理“改头换面”。

　　“穷则变”——

　　业主自建物业公司走新路

　　据了解，宏润花园小区有１２幢高层楼房、５幢多层楼房和１３套别墅，共５３５户居民。该小区物业公司经理林德良告诉记者，２０１２年之前，因外聘物业公司服务不到位及建设遗留问题等原因，小区环境不佳：路灯不亮、道路损坏没人修、垃圾乱扔绿化被破坏……业主和物业公司之间的关系也“剑拔弩张”。“２０１１年，物业费收缴率降到最低，只有２０％，物业公司最终退管。”他说。

　　当时，老林是小区业委会主任，“我到处托人，但其他物业公司一听是‘宏润花园’直接吓退了，没人愿意接手。最终，我们决定尝试自治管理的新模式。”

　　在参考北京、深圳等地的经验，并征求业主意见后，２０１２年１月，经全体业主大会通过，业委会决定以业主缴纳的物业费作为股金，自建物业公司，对外招聘员工。“每位缴费的业主都是公司股东，一荣俱荣，一损俱损！”当时，老林受业委会委托，辞去业委会主任一职，担任物业公司的经理。

　　在业主的支持监督下，该小区规范物管机制，投资改造道路、设备、文化娱乐设施、绿化、安保等，整个小区环境焕然一新。２０１２年年终一结算，物业公司盈利达７０万元。“三年多下来，我们每年盈利有６５万元左右。”老林自豪地说。

　　他告诉记者，每年盈利的７０％，会以特殊的方式给股东分红：折算成每户业主下一年３个月的物业费。这样一来，业主下一年只要缴付９个月的物业费。“还有３０％的盈利留作物业储备金，用于小区设备的维修更新等。现在，我们银行账户里还有１００多万元的物业储备金。”

　　老林说，在这种企业化经营运作的物管新模式下，宏润花园小区每年物业费收缴率在９８％以上，“从原来的全县末位蹿到了第一位，形成了良性循环的喜人局面。”

　　“变则通”———

　　其他小区借鉴“大变脸”

　　宏润花园小区探索的“自治良方”，引起了当地其他小区的关注。他们纷纷来“取经”，并根据自身的实际情况，积极探索物管自治的新途径。

　　丹东街道梅园社区桃花源小区都是别墅，共１６９户。前两年外聘物业公司因种种因素，基础设施缺管失修，业主对此抱怨不断。去年９月，该小区业委会多次考察“宏润花园”后，自建物业公司，完善相关制度，投资改造相关设施，业主对此纷纷点赞。到今年８月底，物业费上缴率已达８０％。业委会还给提前缴清全年费用的住户，给予免缴一个月物业费的奖励；塔山社区东河一期小区自借鉴“宏润花园”的做法两年以来，赢得业主的理解和支持。去年，该小区物业费收缴率达９８％，今年一、二季度也已完成８０．５％……

　　丹东街道丹河社区财富中心高２６层，写字楼内有２００多家公司、单位。曾经，路灯损坏、厕所脏乱臭等情况时有发生，物业费收缴率降至２０％。如今，路灯亮了，厕所干净了，绿化、停车场每天有人巡管……到今年８月底，物业费收缴率已有７０％以上。

　　这一“巨变”源于去年３月，该大楼业主以“宏润花园”为模板，试行物管自治。被聘的物业人员除享受“五金”外，工资还比一般小区高。物业公司负责人经常一对一走访，听取业主的意见，设法解决遗留问题。如今，业主们称赞：物业价格没上涨，服务质量大变样！