[问题]

　　两个月前，北仑区的张先生与某企业老板签订了房屋买卖合同，丁某将其名下一套厂房转让给张先生。但他去有关部门办理过户登记时被告知，该房产所在的土地被法院查封。为此，张先生感到十分焦急，他来电咨询，对土地的司法查封是否影响土地上的房屋？其与对方签订的房屋买卖合同是否有效？

　　[说法]

　　我国《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据我国“房随地走”、“房地一体”以及“房地产权利主体一致”的原则，对土地查封的效力必然及于土地上的房屋，买卖房屋的效力也及于房屋所占用的土地使用权。此外，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定之外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这是不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则。在司法查封法律效力依然存续情况下，《城市房地产管理法》第三十八条规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……不得转让”，查封土地的目的是为了限制物的所有权的转让而非债权转让，因此，“不得转让”是指不得进行物权转让，并不影响已经签订的合同效力。

　　因此，从以上的法律规定可以看出，张先生与对方签订的房屋买卖合同是有效的，经司法查封的房屋也不属于禁止流通物或者属于限制流通物，在征得查封申请人的同意，并经过相关法律程序对房屋解封以后，张先生依然可以取得房屋产权。

　　但不得不说，土地被查封，肯定涉及债务等纠纷，要解决起来可能比较复杂，而且主动权不在张先生手里，真的陷入这样的纠纷，仍然会比较麻烦。因此，在签订房屋买卖合同时，必须小心谨慎，对交易标的作认真了解，防止发生纠纷。（董怡 水萍）