本报记者  王 岚

　　海曙记者站 郑轶文 陈 波

　　近期，一则关于小区业委会告赢业主不交物业费的官司引发热议。“此次司法判决支持了业委会在无法律主体的情况下得以通过诉讼维权，对社会治理物业服务具有里程碑的意义。”业内人士如此评价。

　　业主自治的主体被司法认可

　　赢得这场官司的是海曙区天海华庭小区业委会。

　　２００２年交付使用的天海华庭是一个只有１０３户业主的小区。２０１２年，物业公司认为物业费已无法维持正常管理开支，选择了退出。天海华庭小区此后便由业主推选出的业委会代理实行自治。业委会依据业主大会的决定，物业费由之前物业公司管理时的每月每平方米１．８元降低到了０．６元。

　　为了开源节流，业委会把物业管理办公室用来出租，几位业委会成员在日常管理中不获取任何报酬，只有保安、会计等岗位是外聘的。天海华庭小区每年收取物业费８万元左右，用于各项开支后基本能保持收支平衡。尽管如此，还是有３户业主以业委会无法人主体，并不是专业的物业公司，向业主收取物业费违法为由，拒付物业费。

　　去年７月，业委会因此诉诸法律并取得胜诉。今年２月，被告对判决不服又向市中级人民法院提起上诉。３月，宁波市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判，即业主需向业委会支付物业费。

　　“业主自治路子还在探索中，这次业委会的胜诉意味着业主自治的主体被司法认可，也支持自治这种模式。”海曙区物业管理办公室相关负责人说。

　　物业退管后小区选择自治

　　没有物业公司的小区由业主委员会自治，这样的物业管理模式如今在宁波已不鲜见。

　　笔者从海曙区物业办了解到，仅海曙区，目前选择业主自治的小区已有６个。“作为老小区较为集中的传统中心城区，像天海华庭小区一样，经历了物业退管、新物业招不进来、业委会接手自治的小区越来越多。”海曙区物业办相关负责人说。

　　据了解，今年以来，海曙区物业办已经收到６份物业公司退管的辞呈。“新《劳动合同法》实施后，用工制度更规范，劳务成本也大幅提高，劳务成本已经占到物业公司成本七成以上。而很多小区还实行着十多年前每月每平方米几角钱的物业收费标准，造成物业公司收支难以平衡。”业内人士说，根据《中华人民共和国物权法》，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这些被弃管的小区由于收费标准低、管理面积少、维修压力大、管理难度高等原因，已很难再引入专业物业公司，只能选择自治。

　　选择业主自治，有一个明显优势，就是可以省去物业公司管理时的税费、管理费用和企业利润等多项支出，同时还能将物业办公用房用来出租，从而使物业收费能更多用到小区改善上。

　　是否自治要量力而行

　　“业主自治，对业委会要求很高。”曾担任祥和嘉苑小区业委会主任多年的老沈，经历了业主自治从无到有的过程，对其中的不易感触良深。

　　祥和嘉苑小区是一个只有２８０户人家的农村拆迁安置小区。２０１０年，小区物业费收缴率低至９％，物业公司退管。此后，再也没有物业公司愿意入驻。无奈之下，小区决定自治，业委会主任之职一下成了烫手山芋。眼看小区面临瘫痪，尚未退休的老沈只能挺身而出，帮小区走出困境。原本打算干一年，结果到今年搬出小区才成功“让贤”。

　　与老沈有相同苦恼的还有高塘人家小区的业委会主任杨华芳，小区自治后，随着年龄的增长，一直在寻找接班人。

　　业内人士提醒，业主自治还存在一定法律风险。部分自治小区为了节约支出，在聘请保安和保洁等人员时并未购买保险，一旦发生工伤，就需要业委会承担相应民事责任。自治模式下，由于不存在第三方的监督者，既是“运动员”又是“裁判员”的业委会对资金管理也缺少法律约束。

　　“选择业主自治必须量力而行。”业内人士认为，自治更适合小规模的老旧小区，因为较大型住宅区可能拥有电梯、消防、给排水等复杂设施设备，涉及专业领域多，业委会自治压力较大。