记 者 傅钟中 石景

　　实习生 冯诚淏

　　网友“ｙｅｙｕｎｘｉａｏ７”发帖反映，世茂天境花园（售楼时的曾用名为“世茂首府”）４号楼的公共图书馆近日正在装修，以后将变成一个以咖啡和茶文化为主的半公益性会所，一天只有１０个免费名额。

　　这位网友说，业主们很想搞清楚这个图书馆是不是小区的公共设施。大家认为，如果是公共设施，那么，它就是属于全体业主的。它的用途，哪怕是出租，应该经过业主们的同意。

　　在宁波民生ｅ点通问效平台上，类似关于小区“公共设施”的质疑为数不少。除了公共用房外，小区内的公共绿地、地面停车位、游泳池、楼梯楼道等，也都受到网友的高度关注，并常常引发大家的热烈讨论。

　　这些小区公共设施的产权到底属于谁？业主对此拥有怎样的话语权？其创造的收益又该如何分配？今天，记者在此和大家一起聊一聊。

　　小区公用房

　　哪些真正归业主所有

　　我们还是从世茂天境花园的图书馆说起。

　　记者了解到，世茂天境花园４号楼的公共图书馆目前正在由甬江街道进行装修。装修后，街道将委托江北区慧源文化中心进行管理，提供图书借阅、文化沙龙、咖啡茶点等服务。最初，江北区慧源文化中心打算楼上楼下各留十个座位供居民免费阅读，但在与业主代表交流后，调整为营业时间内对社区居民免费开放。

　　江北甬江街道称，这个“图书馆”用房虽然是在小区内，但其实是社区用房，属于国有资产。所以怎么使用，不由业主决定。

　　图书馆的归属搞清楚了，但业主们心中的疑问更大了：社区用房属于国有，那哪些公共用房才是属于我们的呢？

　　对此，权威人士的说法是：具体对象须具体分析，无法一概而论。

　　总体上来说，小区公共用房一般可分为两类：一类是物业用房，一类是社区用房。

　　物业用房指的是房地产开发建设中按照有关规定建设的，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。根据《物业管理条例》第３８条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”

　　但第二类的社区用房就比较复杂了。不少社区用房虽然位于小区的建筑红线之内，但它们是国有资产，不属业主所有。

　　２０１３年，宁波发布了《中共宁波市委办公厅宁波市人民政府办公厅关于加强新形势下城市社区建设的若干意见》，其中就有提到关于社区用房的建设。宁波各县（市）区，也根据自己的实际情况，出台了社区用房建设的相应细则。

　　比如世茂天境花园所在的江北区，就在２０１３年下发过《关于加强新形式下城市社区建设的若干意见》。《意见》明确指出，新建社区配套用房纳入当地城市规划、土地利用规划和社区发展相关专项规划，并按每百户40平方米标准配置。社区配套用房的所有权归属区人民政府，街道（镇）管理，社区无偿使用，任何单位和个人不得擅自出售、出租或用于其他经营活动。

　　在许多老小区，社区用房的性质更加复杂，有的是街道提供的，有的则是租用小区的物管用房。

　　小区地面车位

　　属于业主为何还要收费

　　小区地面的公共停车位属于全体业主所有，这是一个不争的事实。《物权法》第７４条规定，在建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，都属于业主共有。

　　但尽管如此，宁波大多数小区的物业还是会对停在公共车位的车辆收取一定的停车费。这是为什么呢？很多网友表示不解。

　　对此，江北区曾作出这样的回复：占用小区道路或者其他场所设置停车位的，是否收取停车费，或者停车费收取标准由业主大会决定。停车收费一方面通过价格杠杆疏导车辆停放秩序，避免业主或者外来车辆长时间占用停车位；另一方面有利于兼顾有车业主和无车业主的不同利益，毕竟提供停车场所（包括养护停车场地）和维护停车秩序占用了属于全体业主的小区资源和物业经费，需要一定的补偿。

　　据记者了解，对于这个停车费，很多物业公司称作为“场地维护费”。

　　“车子开进开出，会对小区路面造成损坏。我们收取的停车费基本用在了这里。”江东区福海花园物业服务处一位工作人员的说法具有一定的代表性。这位工作人员还说：“如果车子发生了刮擦，我们虽然不会对业主车辆的损失进行赔偿，但会尽心尽力地通过监控摄像帮助业主找到肇事方。这也是收取停车费后应尽的一种责任。”

　　小区游泳池

　　如何经营应该由谁做主

　　不少小区中的游泳池近日在清理维护，并准备蓄水开放。

　　据记者了解，目前小区游泳池的经营方式一般有两种：一是物业自己经营，二是承包给第三方公司，物业进行利润分成。而选择哪种经营方式，一般需要经过业主委员会的同意。

　　在绿城皇冠花园三期，由于业委会尚未成立，小区游泳池目前由物业进行管理。游泳池会在每年暑期开放，仅供绿城皇冠花园一期、二期、三期的业主使用。小区业主可到前台办卡进入泳池，费用约为每人（成人）每次１５元，所得收益将作为物业收入，并向业主公示。

　　在江南春晓小区，经业委会同意，游泳池已经承包给个人经营。承包商告诉记者，目前游泳池仅供小区业主使用，收益中的一部分要作为物业管理费上缴。

　　但除了对小区业主开放外，有些小区的游泳池还对外经营。鄞州都市森林的游泳池由“思麦健身”承包，所有人可以办卡游泳。小区业主则可凭业主卡，每年享有三次免费游泳的机会。但三次之后，业主就与其他的客户没有区别了，需要花钱办游泳卡。１０次３００元，２０次５００元。

　　关于类似的“对外开放”，很多网友表示不认同。大家认为，无论是从安全考虑还是从卫生着想，小区的游泳池最好不要“对外开放”。

　　小区泳池不“开放”，记者以为关键在于小区业委会。泳池是小区业主的共同财产，所以，怎么经营以及经营收益怎么使用，都应该由业委会做主。

　　小区楼梯通道

　　堆放私人物品怎样惩处

　　楼梯通道堆放杂物，在宁波许多小区中非常普遍。特别是一些老小区，几乎每一个楼道中会停着电瓶车。在宁波民生ｅ点通问效平台上，关于楼道杂物的投诉今年以来就有５０多起。

　　楼梯通道是小区的公共部位。关于这个公共部位的使用，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条有一个明确的说法：楼梯通道，所有权属于全体业主。个别业主私自将楼梯通道用于自己堆放杂物，明显是化共有为私有，是对其他业主共有权的侵害。

　　今年７月１日起正式实施的新修订的《浙江省消防条例》特别强调，禁止在楼梯间停放电动车。对于违反者，消防部门先以劝导为主，拒不整改的，将由消防执法部门处以５０元至２００元罚款。

　　产权属于全体业主的楼梯通道，关系着的是全体业主的生命安全。因此，任何人无权占用。