本报讯（董小芳 魏溪 王萱）在农村买几间房子，享受独门独院，是眼下不少人向往的惬意生活。可是，一纸合同买了农村房，不料面临拆迁时原房主却“毁约”，甚至一些合同有可能被法院认定无效。

　　１９９８年，迁居宁波多年、户籍已变更为城镇居民的胡立松（化名）将位于慈溪坎墩某村的两间半祖宅以１．５万元的价格卖给邻居胡创和（化名）。收到钱后，胡立松将祖宅的集体土地建设用地使用证交给了胡创和，但因当时两家分属不同的村子，因此过户手续一时无法办妥。

　　２００１年，胡立松祖宅所在村和胡创和家所在村合并，胡创和多次提出将祖宅过户，但事情一直没能办成。如今，听闻祖宅面临拆迁，胡立松便以两村间集体土地不能流转，且卖房一事自家兄妹并不知情为由，认为当初签订的协议无效，要求胡创和归还房屋，他还钱并愿意另行补偿。两家互不相让，最终对簿公堂。

　　法院在审理后认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且胡创和已经是所购房产所在村村民，而法律是没有禁止农村宅基地在同村村民之间流转的，即双方签订房屋买卖协议时所存在的不符合法律、行政法规规定的情形已得到了补正，从维护交易安全的角度出发，应确认双方之间的合同有效。

　　无独有偶。胡军（化名）在１０多年前因工作原因将户口由农村迁到了城镇。２００３年，他将位于横河镇某村的两间房屋以１３万余元的价格转让给了张小青（化名）。为避免风险，双方就办理房屋及土地过户手续、毁约后的赔偿责任等作了详细约定。如今，老宅同样面临拆迁，因为胡军妻子的户口始终没有变动，了解到张小青夫妇的户籍都在古塘街道，无权购买农村宅基地，胡军便以此为由要求对方返还房产。

　　与胡立松败诉不同的是，法院支持了胡军的请求。根据《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体只能是该村的农村居民，城镇居民购买者不能取得宅基地所有权。因此，张小青与胡军签订的农村房屋买卖合同无效。

　　法官解释，根据相关法律和政策规定，宅基地使用权的主体只能是农村居民，城镇购买者不能取得宅基地所有权。“但是，如果是连环买卖，即农村房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人，而后来又转让给第三手、第四手等，如果最终一手买房人系房屋所在村集体组织成员，第一手出卖人请求确认买卖合同无效时，难获支持。同时，房屋所在地的集体经济组织的全部成员转为城镇居民，集体土地相应转为国有土地的，合同订立后买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织的，也不予支持买卖合同无效。”

　　法官提醒，出卖人虽能通过司法途径确认房屋买卖合同无效，并不等于可以获得期望的巨额利益。买卖合同无效后，买受人有权要求出卖人赔偿房屋装修、购房款的利息等实际损失以及因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。