周建平 摄

本版制图 庄豪

　　记者 董小军        

　　“三房东”转租，真房东无奈

　　元旦过后，很多人都开始为春节作准备，但家住原江东区锦苑小区的王某却陷入了一起诉讼之中，让他烦心的是，这个诉讼结果难料，即使胜诉，也可能给自己带来损失。

　　事情还得从三年多前说起。王某在鄞州姜山镇上有两间店铺，这是他多年前购置的，也是他最为成功和得意的投资。王某一直从事装修材料的经营，结交了一批生意上的朋友。2013年春节过后不久，朋友李某知道他的两间店铺租期刚好结束，便提出由他承租，因为双方非常熟悉，此事在酒席上便三言两语定下了。

　　之后，双方签了一份协议，约定了租期、租金等事项，然后，李某入店经营。前两年，李某按时支付店铺租金，双方合作愉快。

　　王某自己一直在装修市场做生意，晚上才回在海曙区的家，因此，没有时间和精力顾及那两间出租屋，加上李某按时付费，他对已出租的店铺情况更不关心。直到去年夏天，他才猛然想起，三年租期已到，而且，李某还没有支付最后一年的房租。于是，他马上打对方电话，意外发现对方已停机，王某隐约觉得有点不对头。第二天，他赶到姜山，发现自己的店铺正在经营水果，店主是一个来自江西九江的男子。一打听，对方称是从上一家人那里租来的，而上一家是他的老乡陈某，现已回老家。经过一番考证，王某终于理出一个头绪：李某从他那儿租下店铺后，第二年就转租给了陈某，做起了二房东，店铺最后一次被出租是在2015年的11月，承租人田某，就是现在开水果店的这个男子。

　　田某称自己已向老乡陈某付清了租金，王某再无理由向他讨要租金。王某则认为，无论是二房东李某，还是三房东陈某，都没有权利随意将属于他的房子出租给别人，田某对此必须承担相应责任。双方谁都无法说服对方，王某无奈之下，只好硬着头皮上了法庭，但此案结果会如何，王某心中实在无底。

　　租赁店铺先弄清三个基本情况

　　据鄞州法院姜山法庭庭长周小鸥介绍，现实生活中，店铺租赁这种经济活动每天都在进行，但不少人法律意识淡薄，对其中可能产生的各种风险预判不足，造成大量纠纷和诉讼的发生。这种风险不仅来自于出租方，如前面那个例子，店铺被人转租，房东不仅拿不到租金，还要承担水电费用；实际上，承租方面临的风险可能更大，因此，租赁双方都应了解一些基本的法律知识，采取一些有针对性的措施，避免此类纠纷的发生。

　　周小鸥认为，对于租房者来说，在正式签订租店协议前，最好到房地产交易中心调查该店铺的产权登记情况，弄清以下三个重要情况：一、该店的性质，因为只有商业用房的店面才可以作为商铺，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险；二、确认产权人，确保对方是真房东；三、确认该房屋是否有租赁登记信息，如果房子已被租赁，即使签订新的租赁合同，也无法办理登记手续。

　　围绕营业执照设置协议条款

　　承租人租赁店铺，目的是用于经营，而所有的经营活动，都必须取得合法的营业执照。作为承租人，必须考虑到这个重要问题，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，重点要把握好以下几点：一、看原有租赁登记信息是否已注销，否则，会导致无法及时办理营业执照；二、有些出租房看起来像店铺，但实际上房屋类型不是商业用房，这会导致无法注册营业执照的情况发生；三、如果租赁店铺准备用于娱乐、餐饮等经营，需经公安、消防、卫生、环保等部门检查合格，取得相关证件才能取得营业执照，因此，租赁者必须了解，自己准备租的这个店铺是否符合有关部门的要求，千万不可盲目签订租赁合同。

　　关于免租装修期及其他费用

　　许多店铺租赁纠纷，都因免租装修期这一问题引发。所谓免租装修期，是指承租人在拿到店铺后需要进行装修，在此种情形下，许多出租人同意免除承租人在装修期间的租金。但这种优惠，必须在租赁合同中明确约定，写明免租装修期的起止时间、免除支付的具体费用等。在一般情形下，免租装修期所免除的只是房子的租金，不包括实际使用房屋时可能产生的其他费用，如水费、电费等，对此，也必须在合同中写明，否则，极易引发纠纷。

　　店铺租赁，除了房租本身，还会涉及其他费用，除了水电费等，其中一笔重要费用就是税费。按照相关法律规定，店铺经营必须交纳营业税等，即使店铺出租，此类税费也是由房东交纳的。因此，一般出租店铺时，作为出租人或房东会要求承租人交一笔押金，用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因此，租赁合同中，押金如何缴纳、缴多少、何时缴纳都必须清楚写明。

　　承租方通过租赁获得店铺的使用权后，对店铺进行装修这一行为隐含了很大的法律风险，为使装修顺利进行，并确保装修后的利益，承租人必须作周密和全盘考虑，在双方订立的合同中体现自己的利益。

　　首先要在合同中明确写明，出租方同意承租人对店铺进行装修，这是一个总的原则，如果装修时要进行特别的改建、搭建，包括广告、店铺招牌如何安置，都要明确约定，如有必要，可将相关图纸作为协议的附录。其次，要明确解除合同的违约责任，如果装修成本很高，出租人违约，就可能造成对承租方利益的损害，对此，要约定一旦违约，必须赔偿承租人的装修损失。第三，要明确租赁期满时，装修、添附（新搭建的建筑）的处置方式等。

　　提防店铺被非法转租

　　与店铺租赁有关的纠纷，很多因承租人非法转租引发。店铺所有人将店铺出租后，在一定意义上失去了对店铺的控制权，并因此造成店铺被承租人转租，甚至多次转租的情况发生。鄞州法院姜山法庭曾在一起租赁纠纷中发现，涉案店铺曾被转租五次。

　　一、转租必须取得产权人的书面同意，否则，产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同，承租人与二房东的合同可能会被认定为无效。

　　二、原承租人往往会向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，也能受到法律保护。

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　　承租人的优先购买权

　　一些人人在租赁了他人的店铺用于经营后，有一种担心，万一业主把商铺出售了怎么办？其实，这种担心是多余的，因为法律规定了对承租人的两种特殊保护措施。

　　1、出租人在出售商铺前，必须在合理期限内（三个月）通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

　　2、即使承租人不想购买承租商铺，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是所谓的“买卖不破租赁”原则。

　　“老赖”阁楼躲猫猫

　　法官“火眼”寻踪迹

　　宁海县跃龙街道的赖某，因拖欠他人41万元，经宁海法院判决后被申请强制执行，其名下房屋被查封。但赖某以各种理由拒不腾房，法院多次联系、寻找均不见其人。

　　去年12月31日晚上8点，法院执行人员接到举报线索，赶到某住宅小区。

　　执行人员反复敲门、多次喊话，却始终不见有人应答。前后仔细观察后，执行人员发现楼上有灯光和人影走动，于是决定强制开锁搜查。

　　进入屋内，只见到了赖某的母亲，她称只有孙子在楼上读书。 

　　执行人员逐一搜查房间，发现二楼房间床上的被褥是热的，据此判断赖某在家。搜查到四楼时，听到细微的声响，灯光一照，发现被执行人赖某躲在上面的一个小阁楼内。执行人员依法对赖某采取司法拘留。

　　执行人员表示，如果被执行人赖某仍然抗拒法院执行，可能被追究刑事责任。

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　　为进一步加大打击“老赖”的力度，维护司法权威和当事人的合法权益，宁海县人民法院开展新年集中执行活动，打响了早春执行攻坚战。在3天时间里，共对7名被执行人实施司法拘留，共执行到位欠款62万元。

　　（金萍） 

　　检察机关远程提讯系统

　　提升办案绩效

　　“为什么收钱后要把‘客户’从QQ好友里拉黑？”在镇海区检察院的远程提讯室内，该院公诉科检察官通过远程提讯系统，向一名羁押于市看守所的犯罪嫌疑人提问。足不出户就能将提审工作完成，这是该区检察院运用远程视频提讯系统开展工作的一个缩影。

　　去年，镇海、鄞州检察院建立了集远程视频讯问、远程文书打印、笔录制作、同步录音录像、手机预约APP于一体的数字化高清远程提讯系统，之后，这一系统在市检察院、各基层检察院和各看守所建成运行，并在全省检察机关内率先实现了远程提讯系统共建共享、互联互通，不仅明显提高了办案效率和检察机关信息收集利用的能力，还有效防止了可能的刑讯逼供行为，保障了犯罪嫌疑人的合法权益。

　　为规范使用这套系统，市检察院制定了《宁波市检察机关远程视频提讯工作规则》。据统计，截至去年底，全市检察机关运用远程提讯系统共提讯案件2500件。

　　（吴国昌） 

　　重视员工的“精神收入”

　　■法眼观潮朱泽军

　　春节过去，很多企业重新开工生产。有企业主担心春节前返乡的那些员工能否按时回来上班，特别担心生产和研发骨干会否“跳糟”，再不回返。

　　很多企业主都认为，企业要留住员工，必须提高其劳动报酬，否则，很容易造成员工的流失。本人认为，企业重视劳动者的收入固然十分重要，但同时还要重视员工的“精神收入”，这就是员工对企业、对工作在心理上的一种接受和感觉。曾有个报道，有个在快餐店工作的厨工，年薪八万，还免食宿，这应该是一份不错的收入，但这个员工在两个月使用期刚满便要求离职。原来，厨工并非是对工资待遇不满，而是受不了老板日常工作时的颐指气使。另有一位企业主平时与职工相处和谐，有一次甚至不惜变卖爱车为职工填付工钱。在同类企业中，其员工收入虽然不算最高，但大伙却乐意选择坚守。他们的理由很简单，老板待我们好。

　　显然，重视员工“精神收入”，重在改善与员工的关系。一些员工因为待遇问题而离职、“跳糟”，表面看似乎是收入方面的问题，更多反映的是企业内部的不和谐因素。

　　人是需要关心、关怀和尊重的，人们从事相应的劳动，既是为了获取一份理想的收入，也是为体现自身价值。企业重视员工的“精神收入”，需要给予员工人文关怀。对员工一言祝福，一声问候；对员工一个微笑，一次聚会，都可能使员工终生难忘。当员工做出成绩时，给予掌声；在员工生日时，送上一束鲜花；当员工发生困难时，登门慰问，尽可能为其排忧解难，这都会使员工感受到企业的温度和自身的尊严。

　　积极创造良好的工作和生活环境，确保职工身心健康，设法满足员工正当需求，维护员工的合法权益。不仅可提高员工的工作热情，更能稳得住心、留得住人。与此同时，企业要把自身发展方向、面临困难，对员工坦诚布公，也让员工看到自己的命运与企业紧密相联，懂得个人与企业是一个共同体，没有企业，就没有自身发展。不努力工作，企业没有发展方向，自身的前景也会受影响。与员工打造利益共同体，铸造荣誉共同体，构建精神共同体，激发员工的自信心和方向感。注重发挥人的主观能动性，努力使员工的聪明才智都有用武之地，各尽所能，各得其所。