虚火旺盛（新华社发 王威 作）

    陈 杰           

    2016年中央经济工作会议对如何促进房地产市场的健康平稳发展问题给予高度重视，指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。在中央对住房进行准确定位之后，如何从理论上准确认识、在实践中有效落实“让房子不是用来炒的”，就成为当前经济工作中具有高度紧迫性的重要内容。

    从理论上理解“房子是用来住的、不是用来炒的”

    首先，“房子是用来住的、不是用来炒的”并不是反对住房具有投资功能。这句话强调的是，住房的投资功能必须建立在服从和有利于发挥住房的居住功能为前提。中央并没有否定住房的投资属性。只要是市场经济，住房就天然同时具有居住和投资双重属性，这点是无法抹灭的。然而，住房的投资功能并不是无限制的，是必须以有利于住房居住功能发挥为前提，那些不是建立在居住功能基础之上或妨碍住房居住功能发挥的投资功能，是要禁止和反对的，这部分就是投机炒作。“房子是用来住的、不是用来炒的”，表明了中央对住房投机炒作坚决反对的坚定态度。

    其次，住房投资与住房投机炒作最本质的区别，在于当事人是否有市场操纵炒作行为。要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”，就要认识好住房投资与住房投机炒作的最本质区别到底是什么？从使用价值决定交易价值、交易价值围绕使用价值浮动的价值规律出发，我们的理解是，投资行为是遵循和服从价值规律，去认识去发现商品本身内在的潜伏的使用价值，投资本身是市场经济下价格发现机制的重要组成部分。而投机炒作是背离和不尊重价值规律，并不在乎这个商品内在的使用价值是多少，而只在乎该物品在短期内的交易价值。投机炒作有一个显著特征是，具有主观恶意的操纵炒作商品交易价值的行为，让商品的交易价值远远背离其内在使用价值，从而从中牟取暴利。

    如果只是买住房，然后用来出租让住房资源得到合理利用、居住功能正常发挥，业主静静等待住房因为使用价值上升而带来的交易价值上涨，从而获取合理回报，这是正常投资。但买了住房自己不住也不出租，刻意制造市场短缺，让市场接收到错误信号认为这个市场一直还是供不应求，有主观上人为去改变住房交易价格的内在动机并且付诸行动，这就是投机炒作。那些大量买房又大量囤房大量空置，还在市场上煽风点火制造恐慌心理，影响市场供需格局进而影响短期内交易价格的，就更加明显是投机炒作行为了。后面这两个都是政策要坚决遏制打击和禁止的。

    在实践上落实“房子是用来住的、不是用来炒的”

    首先，坚持降杆。虽然部分热点大城市的本轮房价飞涨也有供需基本面的一定基础，但高杠杆下的信贷扩张是这轮楼市强劲飙升的最直接原因，是信贷扩张让房价插上了翅膀，买涨不买跌、预期驱动的大城市房价已经纯粹是金融现象，要遏制大城市房价飙升就需要多采用金融手段、从降杠杆入手。去年11月上海楼市调控政策第一次取得了立竿见影的效果，就在于“认房又认贷”加上全国性联网来认定二套房的组合威力很大。眼下大城市房屋总价高扬，入场买家极少数是第一次买房，大多数都是置换型购房或多次购房，“认房又认贷”本身把大部分购买力屏蔽在外了，再加上全国联网认购，相当于把外地炒房资金基本封杀在大城市之外。只有继续坚持在土地市场与居民购房两个维度都降杠杆，才能保证大城市楼市在中短期内的稳定。

    其次，加强预期管理。住房市场天然存在严重信息不对称，开发商和中介的价格操纵行为往往由于难以认定而屡禁不止、手段层出不穷，刻意推动消费者恐慌性和非理性购房，引发市场大起大落。政府一方面要加强市场监管、鼓励行业自律、奖励消费者举报，另一方面也要努力推进统一市场信息平台建设，善于利用权威部门和专家人士发声来引导和稳定市场情绪。

    第三，强化市场管理。要引导好对住房的合理消费观和投资观，就需要精确打击住房投机炒作行为。具体的行动可以包括，首先绝对禁止个人一次性大量购房。“房子是用来住的”，一次性大量购房显然违背这个原则。热点一线城市的限购令短期内仍需要坚持，其他城市也要有购房数量的一定限制。同时，还需要加快全国不动产登记联网，查实每个人名下拥有的住房，或者至少通过银行联网系统了解一个人曾经贷款买过多少套房，对持有多套房者要重点关注，必要时候采取有效对策。

    第四，推进增量调结构。建立“房子不是用来炒的”长效机制要从推进房地产业供给侧结构性改革入手，供给侧结构性改革首先从增量入手。在增量方面，要切实增加需求旺盛区域的土地供应指标、推进旧区改造、加快城郊接合部工业土地的再开发利用，方便闲置工业用地向住宅用地的转性，应该适度提高住宅用地的容积率，也要想办法利用城区闲置商办楼宇进行商转住。增量层面，还要尝试新的土地出让方式。比如一部分热点城市的热点地段，当土地市场过热时候，对于住宅土地出让，可以尝试将70年土地使用权出让改为30-40年，甚至年租制，以冷却土地市场，也改变房源供应结构。

    第五、强化存量补短板。客观而言，上海等不少热点城市在中短期内仍持续性面临供需失衡，这些城市近年来土地供应持续下降，仅靠调控压缩需求，难以建立稳定房价的长效机制。所以这些城市在房地产市场调控方面除了强化需求侧管理，务必也要在供给侧方面多想办法，化解供需失衡压力。

    我国城市住房部门在供给侧最大的短板是租房市场严重瘸腿。要做好长效机制，很关键的是要切实加快发展租赁市场和租赁产业。可以采取的措施包括加快修订租房市场的法律法规体系及加强落实，并通过采取个人所得税及房产税减免等手段鼓励居民将闲置住房用于提供出租，尤其鼓励租赁长约。在热点城市住房租赁需求大的地段鼓励房地产开发企业改出售房屋为对外租赁房屋，同时用建立政策性住房金融机构等手段激励企业和机构提供长期性社会化租赁房源。我国房地产市场还有一个重大短板是房地产税收体系不合理不健全，重复征税多，并且重流转轻保有，这方面要加紧优化房地产税收体系，简化合并税种，并可以借鉴国际经验通过设立征收空置税来打击炒房行为。

    加大住房保障的托底作用，让人不着急抢房，炒房就会成为无根之萍。政府自身应该积极参与住房供应体系的结构性改革中来，转变公共住房保障方式，创新“托底”机制，加快实物保障与租赁补贴并举。支持推进公租房货币化，完善租赁补贴制度，动员社会力量，鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，加强公共住房专业化、社会化与企业化管理，提高公租房运营保障能力。

    （作者为上海财经大学不动产研究所执行所长、教授）

    来源：经济参考报