出击新华社发 赵乃育 作

    尹伯成           

    什么是“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”？这个长效机制和“房子是用来住的，不是用来炒的”定位又有什么关系？

    首先，所谓“房地产平稳健康发展”是指房地产业和房地产市场的发展，一要平稳，不能大起大落，无论涨落，都要逐步、小幅度慢慢进行；二要健康，就是要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。购房主要是为了消费，而不能是为了博取买卖差价的投机，因此房价也不能过分脱离广大居民的实际购买能力，房价和租金的比例也要基本合理。显然，这个“房子是用来住的”定位是目标，这个“长效机制”是手段。手段是为了实现目标。

    第二，所谓“长效机制”是指长期有效地起作用的机制，虽然不能说是永远不变的，至少不能像过去几年那样的调控政策是反反复复变动，一会儿紧，一会儿松，无法让人们形成稳定的预期。

    第三，这样的长效机制必须是符合国情的、适应市场经济规律的。“符合国情”，实际上是指中国的房地产供给目前以及今后相当长时期内还是上面所说的是计划性的、不平衡性的。“适应市场经济规律的”，实际上是指中国的房地产市场需求目前以及今后都已经是并且也只能是市场化的了。

    为什么过去的调控政策没能促使房地产市场平稳健康发展，第一是因为房地产政策目标定位上出了问题。中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，就是说房地产政策应当是社会政策、民生政策，发展房地产应当是为了改善人民的住房条件和生活，其次才是推动经济发展。可是，长期以来，各级、各地政府一直把房地产政策当成经济政策，发展房地产业首先是为了拉动经济发展。因此，房价涨得失控时，就来一个“限购”等政策措施，一旦房地产因此受到影响并进而影响经济增速时，马上又出台一个放松调控措施，造成了人们认为任何房地产调控措施都一定是“兔子尾巴长不了”的预期，并影响到他们的房地产消费、投资和投机行为，使房价不断上涨。

    第二是房地产调控政策手段上也有问题——只调需求，不调供给，而且重行政手段，轻市场办法，用行政手段时又没有说清楚原因。就拿“限购”这一政策措施来说，“限购”无疑是抑制投资、投机需求最有效措施，但一直受到许多人非议：“房地产既然是市场经济，为什么还要用计划经济的行政手段来管理？”显然，这种非议完全忘记了中国国情，忘记了中国房地产市场的供给侧还是计划性的，由中国城市土地制度决定的房地产供给的计划性，决定了必须也只能用行政手段来管理投资和投机需求，就像当年计划经济年代物资短缺时只能采用凭票供应那样。供给是计划性的，满足需求的办法也只能是计划性的行政手段。如果不用限购办法，当地居民的基本居住需求就根本无法满足。在当前商品房的投资、投机需求如此旺盛情况下，限购是完全必须要的、符合国情的，能够体现“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

    那么，如何建立“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，从目前情况看，可能以下几点措施是值得采用的。

    首先，要增加土地供给，包括可否考虑打破政府垄断土地一级市场格局，在目前城市规划中适当增加土地供应以降低土地供应成本，如目前北京明确未来5年供地6000公顷以保障150万套住房建设需要。第二，切实增加保障性住房建设和供应，解决买不起房的工薪阶层和进城务工人员的住房困难。第三，大力发展住房租赁市场，千方百计增加房源，降低房租。第四，重新认识“限购”的必要性，将“限购”制度化，以改变人们对“限购”是政府在特定时间的“临时措施”和“权宜之计”的预期。第五，进一步在信贷和其他方面抑制房地产投资、投机需求。第六，加紧房产税立法的准备工作，进一步提高房产交易所得税税率，将投机所得大部分转为社会所有。第七，根据各地实际情况，实施“分类调控”“因城施策”，将房地产的去泡沫和去库存结合好。第八，进一步整顿和规范市场秩序，真正做到信息公开，买卖公平，坚决打击市场炒作、造谣生事、弄虚作假等破坏市场秩序的非法行为。可能还有其他措施需要采取，总的精神是要根据我国国情，总结前几年房地产调控的经验教训，研究我国未来经济增长、城镇化和人口变动趋势，从经济新常态和供给侧结构性改革以及未来社会经济发展的五大理念的高度，形成一套“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，以形成和稳定人们对房地产市场未来健康发展的预期，从而落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

    建立“符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，将对我国未来房地产市场走势产生巨大而深远影响。由于从根本上铲除了炒房风，房价就会逐步稳定下来，各地的房价会逐步和当地经济和老百姓实际收入相适应。这不仅有利于促进房地产消费，进一步改善居民居住条件，而且有利于各路资金逐步离开房地产炒作渠道，从而有利于实体经济发展。

    （作者系复旦大学资深教授，房地产研究中心主任）

    来源：金融时报