徐文杰 杜宁 摄

韩立萍 制图

    本报记者 杨绪忠 

    租房市场“波澜不惊”

    初冬的甬城，天气开始转冷。近日，记者通过调查走访发现，甬城的住房租赁市场就像这天气一样波澜不惊，有趋冷的迹象。

    “为寻找一套距离单位近、价格相对便宜的出租房，我多次上网查询，先后跑了6家房屋中介，才租下了一套两室一厅的简装房。”昨天，在海曙区一家酒店打工的厨师张师傅对记者感叹道。最终，他花了2400元租了一套大约60平方米的房子。

    说起租房经历，今年大学毕业后在宁波找到工作的江西女孩小刘同样叫苦不迭。她在鄞州区一家装修公司做电脑平面设计。“每月3000元工资，想租单身公寓房或套房，至少也得1500元，这对我来说太贵了，基本不太可能。”小刘说，没有办法，她只能选择与人拼租，每月房租、水电费均摊400多元。“这样房租是省了，但空间小得可怜，对我来说只是一个窝而已。”

    租客抱怨房租贵？中介公司却不这么看。上个周末，记者到宁波南部商务区人口密集地带进行调查采访。在鄞州高教园区的学府一号北门口的房产中介公司，30岁出头的客户经理黄先生一张口就对记者吐槽：“近几年，宁波的外来人口有减少趋势，二手房越来越多，房源也明显增加了，从去年到现在，平均每月的租金也就涨了50元左右。但能成功地租出去一套房，难度还是比较大的。”黄先生说到这儿一脸的无奈。

    上周六下午，在学府一号和中海城世家的周边地区，记者观察到，这里的四五家房产中介生意比较清淡，进屋洽谈房屋买卖和租房事宜的客人寥寥无几。

    据业内人士介绍，房屋出租价格的涨跌，主要取决于城市流动人口的需求量，承租者主要有三种来源：一是进城务工人员；二是还没有购房的外来人口；三是每年毕业后留在甬城就业的外地大学生。宁波房屋出租市场的鼎盛期在2006年至2013年，此后的几年间，房租虽有小的涨幅，但只是季节性的、短暂的小周期，没有大的变动，目前，房屋出租行业已进入微利时代。

    房屋租赁有价无市，房东的日子也不好过。“我有一套130平方米的房子，除了房龄长一点外，配套设施齐全，但月租1500元都租不出去，房子已经闲了半年。”家住江北红梅新村的王女士说。

    记者调查发现，因市场供大于求，许多小的房产中介生意清淡，一些出租户房产无人租赁，长期闲置；而真正需要租房的刚需人群，却因为租金只升不降，望而却步，以致住房租赁市场趋冷。

    “目前二手房房源总体过剩，而宁波存量租赁房源以个人出租为主，中介机构以‘租赁居间’为主，优质房源相对稀缺，其中信息不对称是制约我市住房租赁市场发展的最大因素。”一家房产中介公司老总对记者说。

    银政携手力挺市场

    长期以来，和国内很多城市一样，我市住宅市场一直行进在“重售轻租”的轨道上。住房租赁市场不规范、房源远低于需求、租屋质量整体不高，承租人选择本就有限，同时，黑中介频频现身，房主和租户都处于信息和交易不对称的弱势。据业内人士分析，目前宁波房屋租赁市场涉及人口估计在百万量级以上，而且多数租客由于就业、交通的变动而频繁换房，因此市场潜力巨大。

    腾讯房产相关专家在接受记者采访时表示，目前宁波的房产中介和租赁行业存在两方面不足，首先是行业整体发展还处于初级阶段，客户获取信息渠道零散，中介公司大多仅限于提供信息和撮合服务，从事房屋托管租赁的基本是小企业，综合实力弱小。其次是租赁税费过高等原因，导致规范操作企业成本过高。一些没有资质的路边店、路边摊，对正规的房产中介公司产生较大的冲击，行业水平低下和纠纷增多。

    金融机构似乎已敏锐地嗅到了商机。昨天上午，市住建委、建设银行宁波市分行签署住房租赁战略合作协议，这标志着银政携手合作迈出了共同推进宁波住房租赁市场发展的第一步。据悉，这是金融机构率先在全国非试点城市布局房屋租赁市场的举措。

    根据合作协议，建设银行宁波市分行将以为政府提供综合服务平台、为租房交易双方提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面给予大力支持，并与市住建委全面深度合作，建立紧密全面的银政合作关系，共建完备的住房租赁监管和交易平台。该平台涵盖了住房租赁监管、住房租赁服务共享、企业租赁资产管理、住房租赁监测、政府公租（廉租）住房管理等五大系统，具有很强的开放性和共享性，支持对政府部门和房东、租客、经纪人、租赁企业、城市运营、平台运营、银行等所有交易服务主体的功能和接口开放，真正实现全平台支撑，并配套相关产品，提供住房租赁的全链条系统服务。

    “与市住建委携手打造一流的住房租赁服务平台，意在助力甬城百姓实现对美好生活的向往，让百姓充分感受‘房源真、可长租、租房快、品质优’的租房体验，倡导‘长租即长住，长租即安家’，让‘房子是用来住的，租挺好’成为一种新的美好选择。”建设银行宁波市分行行长江文波表示。

    租购并举仍需政策加码

    “想成家，你可以接受不买房的裸婚吗？”日前，记者针对这个问题在朋友圈作了一个小调查。结果显示，超过八成的70后表示可以接受，超过六成的80后也表示可以接受，而90后只有三成表示能接受这种观念。

    时代在变，人们的观念也在变。这本身无可厚非，因为新生代所面临的生活压力和环境与前几代人相差甚远。记者了解到，“出租屋内安放不下青春”的故事，每每成为青年奋斗者前进的羁绊，而房子上附加的各种发展权利，更令很多本意坚持租房者被迫买房。

    分析人士认为，各城市租售市场失衡的重要原因，就是目前租房与购房相比有两大缺陷：一是租房者居住权得不到充分的保障，房东可以随时赶走租户，随时提升租金，租户必须接受许多苛刻使用限制和约束，缺乏基本的让心安放的家感；二是租房者无法取得与购房者相等的权益，包括教育、医疗等公共服务。

    如何改变现状？政策支持少不了。今年7月，住建部会同国家八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并作出相关规定。业内人士普遍认为，这对于房屋出租市场的未来发展，对于房屋出租者和承租者来说都是一个福音。

    今年7月17日，广州发布住房“租售同权”政策，其中最核心的一点就是“符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”。易居研究院研究总监严跃进对此认为，“租售同权如果真的能够实现，在房价持续高企的情况下，许多人还是会选择租房。配套要是能进一步跟上的话，租赁市场的性价比会更高，人们的居住模式就能发生转变。”

    记者了解到，目前国内几个租赁试点城市实施的一些重要举措，在我市已有所涉及，如规定“有1年以上社保的外来务工人员随迁子女，市、区教育局统筹安排入学”，宁波保障性住房供应由“售”转“租”等。相关职能部门目前也正积极研究，争取在住房租购并举、租售同权等政策层面有所突破。

    南天房产副总经理郑桂良认为，顺应国家政策和房地产行业发展大势，宁波有可能进一步实施租赁试点政策，如类住宅公寓改建、鼓励企业持有物业开展租赁服务等。“租赁市场要长足发展，仅靠政府开建公租房、国企涉足公共租赁等举措租赁房源供应有限，还是要靠房源有效供应和市场需求的激活。这就需要政策支持‘加码’，盘活存量房源，同时使租赁企业的实力得以壮大、租赁市场得到进一步规范。”

    浙江万里学院会展与金融系主任田剑英教授认为，今后越来越多的土地将由开发商自持出租，如同自持酒店项目一样长期进行租赁经营；租房企业可以把租金转化成基金产品；个人不仅与买房居民享同等待遇，还可以获得租房贷款。“在这样的‘租售同权’格局下，土地开发、租赁房建设经营、租赁贷和基金产品、租房中介都可能产生巨大的新机遇，由此将使我市住房租赁市场迎来春天。”

    9个城市升级住房租赁政策

    继广州、上海、北京等地出台住房租赁政策之后，本月以来，已有9个城市再度升级有关住房租赁的政策。如浙江省确定将温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市，加快构建租售并举的住房制度；北京市出台《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》；武汉市出台培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策，政策内容共50条；成都市印发《成都市住房租赁市场发展五年规划（2017-2021年）》；郑州市政府出台《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》；深圳调整住房公积金租房提取额度至65%。

    上海某房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在接受媒体采访时表示，从党的十九大报告可以看出，后期房地产市场的发展思路将以“房住不炒”为战略定位、以“租购并举”为战略路径、以“住有所居”为战略目标。整体来看，发展住房租赁市场绝不是短期策略，而应该是长期策略。

    值得关注的是，今年以来，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100宗，可提供约400万平方米的租赁面积。

    专家认为，虽然我国住房租赁市场起步较晚、发展落后，但预计在法律、体制机制以及土地、金融、税收等政策上不断创新之后，住房租赁市场将迎来爆发式增长，使租房者、投资者受益。（杨绪忠 整理） 

    提高租房者的安全感和尊严感

    长期以来，房屋买卖市场与租赁市场一直是“一条腿长，一条腿短”，原因除了商品房市场红火外，还因为租房者的居住权益得不到充分的保障，租金随意上涨、使用限制苛刻、房东无故赶人，租房者无法取得包括教育、医疗等公共服务在内的与购房者相等的权益，没有给人一种最基本的安全感和尊严感，导致越来越多的人把购房作为第一选择。

    要发展住房租赁市场，必须采取举措去拆除租房道路上的障碍，提供便宜、舒适的出租房，让这些住房成为租房者的幸福生活家园，而不仅仅是暂时性的栖居之所。这方面，既要进一步完善住房租赁市场法规，比如规范房产中介机构的经营行为，强化房屋租赁合同的效力，对租赁市场进行有效监管；还要政府部门的政策加码，类似鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，发展住房租赁企业，加大廉租房、公租房等公共性出租房资源的供给，使出租房资源供应更加多元化，让想租房的人租得起，也愿意租。

    我们总羡慕欧美国家一些人愿意租房而不是急着买房，今天拎包入住这个城市，半年后或明年又入住另一个城市，这也是因为欧美国家有更为成熟完善的租房市场，让租客们能够获得充分的权益保障。所以，政府要在尊重市场规律、以引导与扶持为主的基础上，强化对租房市场的“有形之手”指导，保障租房者的应有权益，使租房者有最基本的居住安全感和尊严感。那时，房屋买卖的市场泡沫才会受到挤压，住房租赁市场的春天才会不期而至。

    （李国民）