昨天下午，东部新城南天房产中介公司的业务员正在为购房者讲解合同文本条款。（杨绪忠 摄）

    本报记者 杨绪忠

    实习生  汪蒋霖

    “新版合同”有新变化

    笔者了解到，目前使用的商品房买卖合同是2014年的版本。跟2014年的版本最大的不同点在于：2018年新版合同对全装修住宅的定义进行了明确，即在住宅交付使用前，户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能。

    具体来看，新版合同有多处作了修订。首先，在商品房基本情况方面，在第一条增加了“商品房性质”，以区分全装修住宅和其他类型商品房。在第二条的“项目建设依据”中，要求写明分阶段领取施工许可证的全装修住宅装修部分的施工许可证号。同时，在附件中增加：全装修住宅需提供装修设计方案平面图、电气网络管线和给排水管道隐蔽工程图纸。

    其次，在商品房价款方面，在第七条“计价方式与价款”中，设置总价和分价两种形式以供选择，分价形式中明确装修部分价款。在“销售和使用承诺”方面，明确全装修住宅不得对室内装饰装修部分进行拆分销售。

    第三，商品房交付条件与交付手续方面，在第十条“商品房交付条件”中补充了“全装修住宅应当取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告”等内容。在第十一条“商品房相关设施设备交付条件”中，对全装修住宅内的装修和设备应达到的标准作了细化规定。

    第四，规划设计变更方面，在预售合同示范文本的第十六条“设计变更”中，明确了全装修住宅买受人因商品房质量或使用功能受到影响而有权解除合同的情形。

    第五，商品房质量及保修责任方面，在第十五条“商品房质量”的附件中，明确了外装饰装修和内装饰装修标准。第十六条“保修责任”中，根据新消保法规定，埋设于墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于8年。

    更好地保护消费者权益

    采访中，笔者了解到，让业内人士认可的是新版合同明确了“全装修住宅需提供装修设计方案平面图、电气网络管线和给排水管道隐蔽工程图纸”。“宁波早些年就有精装修住宅，但是对精装修的图纸，购房者不能完整取得，在合同签订过程中也因各家不同的界定会有不完全一致的约定。新版合同的附件增加了这一条，对全装修住宅进行了定性，也为购房者日后使用和后期维护省去了不少麻烦，有助于维护消费者权益。”宁波天时利房地产投资咨询有限公司总经理周萍说。

    业内人士认为，新版合同明确了建设依据，对装修部分单独领取施工许可证的，要求必须提供装修部分的施工许可证号，这也意味着，今后全装修住宅必须在取得完整施工许可证的情况下才能预售。“相对于传统的毛坯住宅，全装修住宅对开发商来说是个考验。全装修住宅在装修环节，从设计、用材到消防认证需要一整套的流程，而且传统的毛坯房只验收一次，全装修住宅两次验收，对开发商的‘偷面积’行为也会有很好的约束。”宁波百隆房产总经理谢耀生说。

    新版合同设置总价、分价两种形式的计价方式以供选择，分价形式中可明确装修部分价款，并在“销售和使用承诺”中明确全装修住宅不得对室内装饰装修部分进行拆分销售。周萍认为：“原先宁波的精装修住宅的装修部分也是包含在总价中的，但是界限并不明确，这里明确了两种计价方式。从合同上看，鼓励以总价方式计价，这不但可以杜绝开发商钻拆分计价的空子，更重要的一点是，今后出现房屋的装修质量问题，购房者可以找到真正对房子质量负法律责任的甲方，从而保护了消费者的权益。”

    可以减少房产交易纠纷

    笔者了解到，新版合同将内外管线的保修期一律确定为不低于8年。此前国家标准要求对电气管线、给排水管道、设备安装保修期限不低于2年，新版合同将其保修期提升到不低于8年，这也保护了购房者的权益。

    同时，新版合同中“交付条件”这一栏明确指出，房屋交付时必须取得住宅分户空气质量检测合格报告，也明确了全装修住宅内相关设施设备的内容，比如厨房和卫生间可以正常使用等。“商品房交付时，由第三方检测机构对空气质量、建筑隔声等进行检测，检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。这一条在合同中作为主要条件，是对消费者权益最起码的保护。”周萍说，“这会对施工方起到震慑作用，促使施工方使用合格的建材、规范施工，并在施工中加强管理。”

    “房屋内外管线，尤其是隐蔽工程，设置了不低于8年的保修期。这对开发商来说，要求是很高的，将促使开发商选择更加优秀的装修团队，选择更好的材料来面对已经到来的全装修时代！”谢耀生说。

    此外，新版合同明确了设计变更。合同规定，全装修住宅对于使用分区和设计功能变化、室内楼梯变化、层高降低等，应先告知购房者，明确违约责任和有权解除合同的情形。

    不过，笔者发现《浙江省商品房买卖合同示范文本》并非强制要求使用的合同文本，那么，它能为购房者提供保障吗？周萍说：“新版合同的初衷是保障购房者的权益，现在商品房买卖需要网签，协议的内容不能与主合同相背离。如需增加新的内容，增加的部分也不能跳出现行合同的内容框架，擅自修改的合同是通不过备案的。新版合同尽管只是示范文本，但有很强的指导性，可以减少因合同规定不明确而产生的各类纠纷。”