易其洋

    看到篇微信文章《摧毁一座好房子的最好办法，是物业费管制》，话虽绝对，却很在理。跟人一样，住宅小区“年岁”一大，这毛病那问题会不请自来。这是正常现象。不同的是，有些住宅小区虽已老旧，却无破败之象，一样整洁有序，居民生活得很舒心；有些则是基础设施老化严重甚至险象环生，环境脏乱差，居民怨声载道。

    造成这种差异的原因很多，但不能不说，物业费是个关键因素。有句话叫：能用钱解决的问题，都不是问题。而好多住宅小区特别是老旧小区存在那么多问题，可以说，首先是缺钱的问题。

    物业服务企业是社会分工越来越精细的必然产物，也体现了把专业的事交给专业的人做的社会需求。天下没有免费的午餐，也就没有免费的物业服务。物业是住宅小区的“大管家”“服务员”，提供服务就要收费，是天经地义的。对居民来讲，应该养成“花钱买服务”的市场意识。

    据市住建委物管处统计，截至今年6月底，海曙、江北、鄞州三区绕城高速以内，共有2000年以前建成交付的住宅小区247个，其中，无物业的小区69个，占28%。无物业，没人管理和维护保养，时间一长，再好的小区也会乱成一锅粥。有物业，但一些老旧小区的物业费收缴标准，是十多年甚至二十年前确定的。多年过去，啥都在涨价，如果物业费标准不是“与时俱进”，而是“雷打不动”，物业公司要做好服务，真不是件容易的事。

    在一些老旧小区，物业费收缴标准低，收缴率也低。物业费收缴率低，服务人员的工资就不会高，该涨也没法涨；工资不高，该涨时却不涨，人员少不说，服务也难以到位、极不稳定；服务不到位、不稳定，居民就不满意；居民不满意，缴过物业费的不愿再缴，没缴过的正好有理由；不缴物业费的人越多，物业服务就越差——这样，形成恶性循环，情况只会越来越糟。许多小区，就是这样急速走向衰败的。

    物业服务差与物业费难涨价、收缴率低，有时候恰似“先有鸡还是先有蛋”的问题，说到底还是钱的问题。这些年，媒体报道过好多起物业公司状告业主不缴物业费的官司，也有过业主不满物业服务而“炒掉”物业公司的事。但正所谓“一分价钱一分货”“有多少钱办多大事”，物业费标准多年不变，却要物业服务一样好，那可真是“既要马儿跑得好，又要马儿少吃草”。为此，一些小区开始“自救”——业主和物业服务公司一次次沟通后，业主同意物业费涨价，物业公司承诺提升服务质量。像海曙区的文昌花园，是1999年交付的老小区，近20年来，小区物业费一共涨过4次，从每月0.3元/平方米到现在的0.85元/平方米，最近一次涨价是2016年；2002年交付的世纪城小区，交付时物业费为每月1.5元/平方米，2011年提价至1.8元/平方米，2015年又涨至2元/平方米；曾因更换物业服务公司而引起广泛关注的天一家园，新的“管家”入驻后，经全体业主公投，多层住宅物业费由每月0.45元/平方米变成0.7元/平方米。据报道，这些老旧小区，虽然公共设施设备已显陈旧，但环境面貌明显改善。这不能不说是物业费涨价后，业委会监督物业公司尽力改善小区环境、提高服务水平的结果。

    物业费涨价的事，让业主和物业公司商量着办，人多嘴杂主意多，操作难度大不说，有商量成的，自然就有商量不成的。像江北区孔浦街道阳光清晨花苑小区，2007年，保安月工资800元，物业费每月0.5元/平方米，11年后，保安月工资涨到2010元，物业费仍收0.5元/平方米，物业费年收缴率在75%-79%。去年初，物业公司提出物业费上调方案，拟涨到1.1元/平方米。但调查下来，业主不同意的占多数，业委会也有半数人不同意，物业公司思量再三，选择退管。

    这样的小区，应该还有不少。那么，解决问题，就不能只靠“商量”，而是要有制度保障。可喜的是，今年推进老旧小区环境整治，市里出台的行动方案，首次提出建立健全最低物业服务收费价格调节机制，推进老旧小区物业服务管理全覆盖，着力解决老旧小区物业服务收费长期过低和无调价机制的问题。

    有了制度，解决问题就有了依据和准则，要把事做好，也就有了基础和保障。当然了，不是说有了制度，物业公司就一定能把物业费收到手，也不是说物业费（物业费收缴率）提高了，物业公司的服务就一定会让业主满意。有业主不缴物业费，物业公司该怎么办；物业费收缴了多少、用在了哪里、用得合不合理；物业公司服务不到位，业主该怎么办；小区共用部分和设施设备收益是怎么花的……对此，相关制度已经出台和正在完善，关键是如何将制度落实到位，让一个个老旧小区尽快旧貌换新颜，让居民们生活得更舒心。