月湖之畔的偃月小区和迎凤小区

▶近景：贝家边小区 远景：砖桥巷小区

▲高塘花园

▲茗雅苑小区

▲民安小区

    老旧住宅小区改造，是惠及千家万户的重要民生实事工程，也是困扰全省乃至全国的“难啃骨头”。

    市民关心的“关键小事”就是政府重视的“民生大事”。从去年年初开始，我市重点向老旧住宅小区停车难、易积水、生活不便、雨污不分、管理无序等突出问题“开刀”，力求破解老旧住宅小区一系列“老大难”问题。

    凝心聚力，真抓实干！一年以来，宁波从改造思想、改造理念切入，逐步实现改造模式、改造策略、行政审批等全方位的“四大转变”，将老旧小区改造打造成宁波城市“金字招牌”，结出累累的“金色果实”。

    至去年12月底，宁波已完成海曙区偃月小区、迎凤小区、高塘花园以及江北区贝家边、砖桥巷、茗雅苑共6个、31.63万平方米的老旧住宅小区试点改造任务；鄞州区还启动了民安小区和繁裕一村改造，总面积约20万平方米，即将于近期竣工，近6000户居民将从中受益。

    勇立潮头，奋楫扬帆！“宁波将肩负起重担，积极探索城市老旧住宅小区改造全新模式，为全国老旧住宅小区改造提供可复制、可推广的经验。”市住建局相关负责人表示。

    撰文　金　鹭

    供图　市住建局

    从“政府统领”到“居民自治”

    走进江北区白沙街道贝家边小区，是一派与从前截然不同的可喜景象：锃光瓦亮的楼道灯，崭新的楼道电子防盗门、信报箱，刚完工的车棚接电工程……去年年底，作为全市首个完工的老旧小区改造试点，贝家边小区项目已经顺利通过竣工验收。

    “我们小区改造能顺利进行，是党员与居民共同参与的结果。”昨天，大庆社区党委书记张洁静告诉记者。

    去年年初，一批热心小区公共事务的居民在街道、社区两级党组织的牵头下，成立了贝家边居民自治小组。街道安排社区党委副书记作为网格长，发动其他热心业主成为“兼职”网格员，随时随地将小区里发现的问题反映给网格长。

    据悉，自治小组共有11名成员，基本上每个楼道有一名代表，目前已经累计开展10余次讨论议事，300余人次参加，实现了将协商议事贯穿在小区改造提升的全过程之中。“现在小区改造得这么好，我从青林湾女儿家搬回来住了，我们这些老街坊又可以聚在一起了。”家住贝家边23号楼的戴阿姨高兴地说。

    贝家边小区的“华丽转变”，只是宁波以“党建引领”带动居民自治、提升社会治理能力和治理水平的缩影。

    鄞州区白鹤街道充分发挥社区党组织的核心领导作用和群众工作优势，提出“老屋新生”计划，从全面提升社区环境卫生、居住安全、服务供给和综合治理水平4个维度出发，着力打造“清爽老屋”“健康老屋”“慢享老屋”“共治老屋”，让老小区在“旧貌换新颜”的同时，实现“由社区管”向“自治共管”转变。

    海曙区安丰社区建立了“网格员+网格党建”环境治理网络，通过网格员包楼道、党支部包网格区、党员认岗等模式，充分发挥网格员、党员是移动的“摄像头”“收音机”“传声筒”的作用，从小处落笔，搞好环境整治微循环，以网格员为中心形成楼道微自治，强调居民主体，把楼道的整治权还给居民。

    江北区积极探索综合执法进小区工作，清理执法清单和责任清单，并率先积极推进物业服务领域党建引领工作，推广党员干部“红黑榜”制度，列明上“红榜”和“黑帮”的行为规范，倒逼每一名党员干部争当先进。

    从“政府主导”到“共同缔造”

    从政府全盘埋单，到群众参与“共掏腰包”，在宁波，老旧住宅小区逐渐以“共同缔造”理念，走出了一条“新路子”。

    鄞州区首部电梯加装完工并投入使用，相关新政正式出台……伴随着示范效应和政策力推形成的“共振”，我市迎来了老小区加装电梯的热潮。

    “承担了一部分费用，我和年迈的父母终于告别了爬楼梯的日子，生活质量大大提高，非常开心！”今年春节前夕，镇海区清泉花园首批3部加装电梯投入使用，家住顶楼的姚先生高兴地告诉记者，现在从一楼到家门口，只要25秒左右。

    小区住户人多意见杂，对电梯的需求不尽相同，清泉花园成功的秘诀就在于“共同缔造”理念的运用。目前，宁波市已有85部成功加装的电梯，除政府为每部电梯补贴20万元外，其余工程款由居民自行协商筹措，分摊比例会随楼层的增高而递增。此外，电梯的维修保养、电费负担也要按比例分摊。

    意愿征询阶段，由楼道发起人挨家挨户调查，征询加装意见。针对居民们普遍担忧的影响房屋通风、采光、主体安全等问题，邀请专业工程师答疑解惑；针对不住在本地的业主，多次电话、微信沟通，确保其知情权。

    “群众的事情，群众商量着办。对于老旧小区的改造提升，以居民为主体，调动居民群众的积极性，让群众参与改造提升全过程，实现共谋、共建、共管、共评、共享。”宁波市镇海区庄市街道兴庄路社区居委会干部董林波全程参与了清泉花园3部电梯的加装工作。

    在征求区县（市）政府和街道意见的基础上，宁波还在全国率先制订出台办法，明确了通过共同缔造绩效评价方式，落实市级“以奖代补”资金，即小区居民出资占核定总投资的比例超过10%时，每增加1%，市级资金补助比例增加1%，最高增加10%；不到10%时，每减少1%，市级资金补助比例减少1%。

    目前，海曙区高塘花园改造业正通过各种方式出资参与共同缔造，江北区贝家边小区共同缔造争取达到建安工程造价的10%。居民出资部分包括：业主直接出资、房改房维修资金、物业管理专项资金、小区共有部位和共有设施设备收益以及其他属于业主所有的资金。通过共同缔造绩效评价的方式，着力提升街道、社区的工作积极性，压实基层的责任，有效提升小区居民的参与度。

    从维修“筹资难”到“即交即用即补”

    老旧小区房屋时常“生病”，急需修缮，可维修资金由谁出、如何筹措，大家往往一筹莫展。

    在这一问题上，宁波联合街道、社区积极推进老旧小区物业专项维修资金“即交即用即补”试点，缓解维修资金难题。

    “把以前欠的补上，小区就能动用维修基金，居民就能享受政府50%补贴，大家都乐意。”李敏在白鹤街道孔雀小区生活了11年，对这里充满感情。

    据了解，白鹤街道辖区内上世纪建成的小区有27个，居民2.38万户。长期以来，小区房屋老化、破损日益加剧，严重影响居民生活，急需维修。小区物业专项维修资金缴纳不全，如要动用现有维修资金，未缴纳业主需按比例承担费用，但多数业主不愿意、不配合缴费，导致现有维修资金使用难，维修改造迟迟难以实施。

    考虑到孔雀小区有加装电梯的经验，居民对改造提升小区环境的意愿比较强烈，街道选取孔雀小区作为试点，每幢房屋（楼道）补缴完成后，街道可开展即交、即用、即补项目，如为房屋提供统一维修或安装防盗门、信报箱、奶箱、雨棚，进行楼道统一粉刷等。该款项的50%从居民物业专项维修资金账户中支取，其余部分由市、区财政补齐。目前，该小区物业专项维修资金缴费比例已从36%提高到85%，开创了全省物业专项维修资金补缴先河。

    眼下，鄞州区孔雀小区综合改造方案已通过市、区两级会审，江北区槐树公寓微改造方案属地街道已组织并通过会审。其中孔雀小区试点工作在去年 11月15日启动了6个单元的即交即用即补试点，这项试点工作有力助推老旧住宅小区改造由政府主导向业主主导转变，从而加快了改造方式多元化步伐。

    此外，为破解老旧住宅小区长期存在的“物业服务标准低、居民缴费率低”的恶性循环，我市还研究确定并公布了老旧住宅小区物业服务最低收费参照标准。

    同时，市、区两级财政对调整最低物业服务收费标准到位的老旧住宅小区“以奖代补”并一补三年，引导业主大会、业主委员会主动提升物业服务收费标准。

    从“最多100天”到“只要20天”

    行政审批制度改革，也是宁波老旧住宅小区改造重点探索的内容之一。

    结合国务院在浙江省和全国15个城市开展工程建设项目审批制度改革试点的契机，宁波提出了“5+N”试点方案，实施设计、施工、监理、市政、绿化等企业全过程管理EPC总包模式，一次性招投标，将老旧小区改造审批时间缩到最短。

    “订制标准化的审批流程图的前提，是明确每一类项目的审批事项、审批环节。而审批加速的前提，自然是审批事项、审批环节的精简。”市住建局相关负责人告诉记者，目前，老旧住宅小区改造开工前审批事项压缩在5项、审批时限压缩在20个工作日。

    为保障审批制度改革后的质量不降低、安全隐患不遗留，宁波全面推进全过程工程咨询试点的各项工作。

    “我们在现场派驻了相应充足的各类管理人员，既有按规定配置的总监理工程师、专业监理工程师、监理员，也有负责沟通协调的专业经理，确保沟通渠道的畅通。”作为全过程工程咨询服务单位，万邦工程管理咨询有限公司的工作人员说。

    目前，这种被称作“全过程工程咨询服务”的新模式，已在海曙区老旧住宅小区改造和加装电梯项目中应用，全面承担了从方案设计、立项审批、施工图设计、工程招标、施工管理（包含工程监理）等各个阶段的管理工作。

    2019年，是宁波老旧住宅小区改造经验向全国推广的第一年。今年，宁波已经将老旧住宅小区改造列入《政府工作报告》的实事工程，让社会参与、让社会监督老旧住宅小区改造工作，进一步推动老旧住宅小区改造，确保宁波市老旧住宅小区的品质走在全国前列。

    眼下，市级层面正在代拟起草《关于加强党建引领物业管理和社区治理工作的若干意见》，将党建引领工作深度融合到基层社会治理，让党的基层组织在老旧住宅小区改造整治过程中发挥重大作用。