洪塘湾入口处。 （徐欣 摄）

火车主题旅游综合体即将开业。（徐欣 摄）

解剖麻雀

    ■核心要点：

    聚焦一个主题 

    ——城郊老工业区重焕生机 

    解剖一只麻雀

    ——洪塘湾

    解决一个问题

    ——推动低效工业用地向“高产田”转变

    随着城市化的推进，城市产业和住宅区不断向郊区扩散，从而使原来以农村为主的城郊地带演变为兼具城、乡特色的特殊空间。我市正处在城市化迅速发展的时期,城乡接合部在城市化进程中的重要性更加凸现。然而，长期以来，我市城郊不少地块由于低附加值传统产业逐渐没落，产业结构亟待调整，导致城乡接合部“城不像城、村不像村”，违章建筑与“散、乱、污”占据地盘。

    曾经见证洪塘工业时代辉煌的洪塘工业B区，是典型的宁波老工业园区，留存着很多工业时代的遗迹。为了让旧厂房焕发“新活力”，成为江北乃至宁波的创业创新高地，洪塘街道坚持“工业复兴、乡村振兴、城市更新”理念，高起点谋划，高规格部署，高标准推进，“洪塘湾”应运而生，给冰冷的厂房、设备增加温度，使它们成为一座城市的文脉记忆。

    更为关键的是，这里正走出一条传统城郊地块有机更新的新路子，一幅宜居宜业宜游滨水品质新城的美好画卷正徐徐展开，留下了新型城市化过程中值得借鉴的一些经验做法。

    记 者 徐欣 

    通讯员 王溪 周旦

    本版选题策划 何英杰

    ■精细化规划、腾笼换鸟，打通转型“双创港”瓶颈制约

    曾经的洪塘西路，是上世纪90年代落户洪塘的台湾工业园区，集聚了宁波最早的一批台资企业，随着城市化进程推进，这片引领了当时制造业风气之先的老工业区逐渐没落，破损的立面、凌乱的电线、无序的环境、落后的产能，困扰着历届政府。如今，土地资源更显稀缺，寸土寸金的城郊地块亟须凤凰涅槃，更换新型城市经济业态。

    在“洪塘湾”项目建设前，街道强调先规划后建设、先设计后施工，投入各类规划及专项设计费用近800万元，邀请中国美院、清华设计院等国内一流设计力量高起点、高标准规划，以“产、城、人、文”融合理念，围绕街区整体功能提升、科创文创业态布局，委托编制了《洪塘湾专项规划》，为街区建设打下了坚实基础。 

    按照规划，“洪塘湾”占地面积约400亩，拥有产业空间15万平方米，主要通过村集体物业转型和老镇区物业提升，引入双创业态，做好公共基础设施和商业环境配套，打造产业转型、功能创新、乡村复兴的融合发展新模式。 

    谋定项目建设的总体框架后，街道坚持党建领跑、服务兜底，针对困扰项目发展的空间、资本、品质、运营四大难关，通过搭建平台、整合资源、供需对接、共建共享，在深化落实乡村振兴战略、提升区域能级品质的同时，打通了城乡接合部向科创、文创“双创港”转型的瓶颈制约。

    “腾笼换鸟”方能“涅槃重生”。距离洪塘西路不远的原旧宅徐村120亩拆后地块，被杭甬客专、萧甬铁路、货运北环线和机场高架分割，一批钢管租赁企业“乘虚而入”。为了让城郊重焕生机，洪塘街道突破重重阻碍，培育数字经济和农旅文创特色增长点，通过全面激发创业创新活力，推动落寞老工业区、边角零碎地向山水相融、产业领先、宜居宜业的科创＋文创“双创”新地标转型。

    要实现空间提升，洪塘踏出的第一步就是清腾“散、乱、污”地块。围绕村级物业的资源重整，街道干部、党员走村入户进企业，帮着群众一起算清眼前村级物业租金和清腾转型后持续收益的“长远利益账”。

    为了配合“洪塘湾”建设，赵家村党支部在街道牵线下，将清腾后的3751平方米村级物业整租给滕头集团，打造生态婚庆餐饮，开业后村里可收取年租金近70万元，比原先增长近85%。

    针对集聚23家钢管租赁企业的原旧宅徐村拆后地块，街道成立攻坚小组，按照实际分类施策，对经营期限较短、诉求合理的企业做好政策解释、帮助解决过渡问题，引导其主动搬迁；对存在抗拒心理或诉求过高的企业，与市场监管、环保、消防、安监、国土等多部门联合执法倒逼，经过持续两个月的不懈攻坚，23家钢管租赁企业全部搬迁、3万余平方米钢管堆场如期拆清。 

    思想同心、行动同频，洪塘街道以“拆、治、规”为抓手，以壮士断腕的决心淘汰提升落后产能120余家，收储空间超4万平方米，腾出了一方发展天地。

    ■抢引“金凤凰”、项目带动，推动低效用地向“高产田”转变

    进入“十三五”以来，“缺土地”一直困扰着江北的进一步发展。如何突破瓶颈，推进区域经济转型升级，实现高质量发展？洪塘的答案是：深入推进“亩均论英雄”，推动低效工业用地向“高产田”转变。 

    街道办事处副主任肖红民介绍，为避免低水平重复建设，一方面街道高起点产业规划。谋划“洪塘湾”之初，在淘汰落后产能，改善环境，产业转型的基础上，产业定位就相对高，因此新的产业引进就不可能是低水平。另一方面高起点产业招商。有了高起点的产业规划，招商就有了准则，在北京、上海和深圳等招商团队的共同努力下，根据洪塘湾产业发展规划和需求，好中选优，优中选强，定向招商，引进了田园东方、北岸智谷等优势产业。利用创新电器工厂转型后的闲置空间，引进全国智能制造服务业领军企业华工赛百，打造总面积约3500平方米的智能制造服务示范项目。

    如何提高亩均效益？街道一方面拓展发展空间，利用扩容调绿政策，在有限的土地上提高容积率，实现空间换市。另一方面引进高质量企业。通过在“洪塘湾”打造创业创新双创中心、太中工匠理想谷、设计产业园和华工赛百等小微产业园区，引进设计、研发和智能制造服务等生产性服务业，在营业收入和税收方面都有了较大提升。 

    同时，兼并重组壮大本土科创力量。原台湾工业园内的台资企业星耀电器和太中电器步入传统制造业发展“寒冬期”后均有出售意向，街道获得这一消息后，牵线搭桥，积极推介，由辖区科创企业出资并购，将原星耀电器厂房改扩建，打造工业设计研发和柔性制造平台，并且招引瑞易电器、特种制冷、太阳能薄膜等一批具有工匠精神的项目团队，打造设计产业孵化器中心。

    在“洪塘湾”的建设过程中，街道积极引导企业进行二次转型激发文创活力。一直深耕于洪塘的本土企业宁亿服饰在成功收购原海通塑机的基础上，主动寻求转型，在剩余1万余平方米厂房内建设“时尚品牌、创新设计、传媒、智能制造、立体营销、时尚发布”等六大中心，推动服装产业从贸易经济向品牌经济发展。

    有国内“文旅产业鼻祖”之称的田园东方更是丰富了项目的业态模式。街道经过一年对接招引落地的田园东方充分利用其旗下阿狸乐园国际IP，建设了一条以休闲文创为产业核心，集产、学、游、购于一体的“月亮郡”商业街，让“洪塘湾”拥有了自己的月光经济带。

    如今，一个集数字经济、现代服务业、工业产品设计等科创文创多种产业于一体的新兴产业聚集区——“洪塘湾”正以全新的姿态华丽登场。

    截至目前，园区新注册企业360家，总注册资金为14.4亿元，其中科技类注册68家，文化类注册65家，拥有设计产业孵化中心、智能家居展示中心、北岸智谷、太中理想谷等四大孵化器，市级文创培育平台——宁亿双创中心，以及数字经济龙头企业华工赛百、安恒信息等。 14个文创、科创、研发类园区，已吸引60多家双创类企业落户。

    高品质项目涵盖了科技研发、文化交流、艺术创作、休闲娱乐等方面，“洪塘湾”也因此集聚了一批批科创、文创青年团队，掀起了一波波追梦逐梦、创业创新的热潮。

    ■农文旅融合、避免“千村一面”，打造亲子微度假旅游胜地

    作为城市的“浓缩版”、农村的“放大版”，一头连着城市、一头连着乡村的区域特质，决定了城郊地块不仅要承接城市的辐射和外溢，还要承担起对乡村的服务与拉动。

    留得住青山绿水，记得住浓浓乡愁，这是中国城镇化的理想，更是每一个都市人的人居梦想。在当今这个喧嚣的时代，人们对于田间野趣的渴望和追求，远远超过了以往的任何时期。

    近年来，我国乡村旅游取得了长足发展，但也存在形式单一、缺乏特色、产业不均衡等问题，缺乏规划、一拥而上的粗放式发展模式，也使得乡村旅游面临“千村一面”“千景一面”的问题。在新型城市化和乡村振兴战略布局下，城乡接合区域的转型升级，不适宜简单模仿城市、片面追求高层次、贪大求洋，也不适宜单纯盯着农村、成为封闭的农村区域中心。

    在开展“洪塘湾”和“火车来斯”项目建设之初，洪塘对这两个项目能够起到的撬动作用主要有两方面期待：一方面是为促进城乡协调发展、共同发展提供亮点模板，另一方面是希望打造更多兼具乡村生态文明和城市生活品质的新型聚居空间，让城乡接合从原本的管理劣势转变为发展优势。作为宁波首家“长三角健康服务产业集聚区”，洪塘在距离“洪塘湾”不远处，利用边角地建设的阿狸田野农场、宝云庄多彩田园、“火车来斯”等农旅体验项目，让人们能重拾“追黄蝶”“放纸鸢”的纯真童趣，领略“青草池塘”“小园香径”的田园风光，享受“采菊东篱下”“把酒话桑麻”的恬淡生活。

    华东首家阿狸主题农场构建了时间广场、成长麦田、勇气大陆、星光沙滩、风车牧场、玛瑙森林、旋木花园等七大主题区，实现了IP故事内容与线下游乐体验的深度结合。而在阿狸主题农场的成长麦田，有麦田卡丁车、麦田拖拉机等轨道驾驶体验项目，为儿童打造了一个骑行世界。

    宝云庄多彩田园项目总面积420亩，这是街道盘活低效土地资源，发挥土地经营权流转这一杠杆作用，实现“政府搭台、企业唱戏”的又一农旅项目。通过重新规划闲置土地，在这里种植了水稻、小麦等粮食作物，改变原来以经济作物为主要种植物，把农田变为湿地。不仅减少了农药化肥使用量，还使湿地在汛期发挥蓄洪功能，回归农田本来面貌。

    而火车主题旅游综合体“火车来斯”项目则是高效利用边角地来实现转型。“火车来斯”是在原旧宅徐村的拆后地块上建设起来的。那里原本是钢管租赁堆场，同时被多条铁路、高架分割包围，整体地块形态非常零碎，难以整体利用。街道推介接轨“上海两小时经济圈”融入中心城区连接点的独特优势，分析宁波及周边休闲度假人群巨大市场潜力，最终与淳璞旅游成功联手，以实景火车为主题，植入若干火车元素和火车文化，打造宁波最具特色和人气的火车主题旅游综合体“火车来斯”项目。 

    基层声音

    ◆洪塘街道党工委书记范胜兵：

    在因地制宜实现更深层次、更具创新意义的农文旅融合，创新乡村旅游产品、构建乡村旅游完整产业链以及改善乡村生态面貌等方面，我们探索出了一条独具特色的差异化发展路径，打造了兼具乡村生态和城市品质的亲子微度假旅游目的地。

    老工业区环境面貌落后、产业形态低端，但同时也承载着一个地方的工业历史记忆、人文情怀，这些都是科创文创发展燎原的星星之火。 

    在科技创新里遨游，于人文艺术中徜徉，于阡陌小道间漫步，于“无中生有”中化腐朽为神奇，相信洪塘这块冉冉崛起的长三角亲子微度假旅游胜地，一定会让越来越多的人魂牵梦萦。