周建平 摄

本版制图 庄豪

    记者 董小军 通讯员 陈波 

    长期租赁户退租引发纠纷

    如今的房屋租赁业务中，出租者大都采取“押一付三”方式以规避风险，即房租三个月一付，另外预付一个月房租作为押金。如果承租人在出租期内不愿再租房，押金能不能退还呢？我们先来看一起发生在象山的纠纷。

    2015年初，象山的张某租用了王某名下的一间店面用来经营副食品批发零售生意，双方签订的租赁合同约定，租赁期限为2015年3月至2016年3月，每月租金3000元，每半年支付一次，另设定两个月押金6000元。如果续租，租赁合同自动延续。一年合同期满后，张某继续租赁该店面，并陆续支付租金至2018年9月，其间双方未再签订书面合同。

    2019年初，由于该店面所在的社区面临拆迁改造，张某觉得继续租赁可能造成损失，决定终止租赁合同关系。王某同意解除，但同时认为，根据租赁协议，张某的行为属擅自解除合同，按照合同，押金应不予退回。

    当地法院审理此案后认为，张某与王某所签合同约定的租赁期届满后，双方虽未再签订书面租赁合同，但张某仍租赁王某的房屋。根据相关法律，租赁期限六个月以上的，应当签订书面合同，未签订书面合同或没有约定租赁期限的，视为不定期租赁。双方的租赁合同中除租赁期限外的其他条款仍然有效，双方应当依据原合同条款的约定履行。在不定期租赁合同关系中，任何一方当事人都可以随时解除合同，张某提前告知退租，给予了王某合理的时间，王某虽提出异议，但仍同意解除，也没有证据证明张某提出解除合同违反了约定，因此，判决王某应向张某退还押金。

    每一个租赁周期都应签订书面合同

    据了解，在住房租赁市场上，很多当事双方没有签订租赁协议，特别是城郊乡镇的自建房租赁，签订合同或协议者更少。店铺、商铺租赁首期租赁都有租赁合同，但之后的续租却往往因为长期来的互信而不再重新签订书面协议，而是以原先的合同为依据。但这种操作实际上会留下隐患。根据我国《合同法》，租赁期限六个月以上的，未签订书面合同或没有约定租赁期限的，视为不定期租赁；租赁期限届满后，承租人继续租赁原租赁物的，原租赁合同继续有效，承租人与出租人之间的权利义务继续按照原租赁合同约定来确定，但租赁期限视为不定期。

    不定期租赁合同有一个显著特点：合同当事人具有任意解除权，也就是说，任何一方当事人都可以随时解除合同，只要其在合理期限之前通知对方即可，反过来说，这种随时可以解除合同的规定，实际上会给另一方当事人带来意想不到的风险。

    所以，对房屋租赁这种涉及较大经济利益的民事行为，无论是出租人还是承租人，为避免自身权益可能受到的损害，一定要知晓这个重要的法律规定，双方在初次租赁或续租时都应签订书面合同，对租金、租赁期限、押金退还条件及如涉拆迁补偿分配方式等予以明确，尤其是原本具有长期合作关系的租赁当事人，双方关系再好、合作再愉快，也要“先小人后君子”，把合同写清楚了再讲情谊，否则，一旦出现纠纷，不仅可能遭受经济损失，长期来结下的情谊也会瞬间被摧毁。