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周建平 摄 |
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本版制图 庄豪 |
撰文 杨文战 买卖合同中隐藏的一个“陷阱” 二手房交易时除少数买家用全款购房外,多数买家是要申请银行贷款的。一般而言,贷款申请都比较顺利,但凡事都有例外,有时,买家的贷款申请因各种意想不到的原因不被银行批准。 很多卖家可能从未想到过会出现这样的问题,当问题真的出现时,一些卖家可能会这样想:既然贷款没通过,要么买方拿全款出来继续履行,要么对方承担责任支付违约金,然后双方解除合同,自己再另找买家。但很多时候,卖家的这种想法属于一厢情愿,因为双方签订的二手房买卖合同条款可能并不支持这种主张。 一般情况下,除非卖家在签订合同时有特别要求,否则,中介所提供的合同文本对贷款的约定是这样的:“买方向一家银行申请贷款未获批准或未足额获批,可以再向其他银行申请贷款,直到贷款批准为止,其间产生的费用由买家承担。”仔细审视这个条款,可以读出其中所包含的意义:“向一家银行贷款没被批准,不代表向其他银行申请也不被批准,所以如果第一次贷款申请被银行拒了,那就换家银行来第二次,如果第二次还被拒,就再向第三家银行申请,至于究竟可以申请多少次,在理论上有多少银行就可以有多少次。如此,你才会突然醒悟自己似乎遇到了麻烦。 需要说明的是,银行不批贷的原因多种多样,可能是买家的资质或信用存在问题,也可能纯粹是银行内部的原因,比如额度比较紧张等。如果仅仅因为某家银行的问题,那么,只要换家银行即可,但如果是购房人自身因失信上了信用“黑名单”,那就会走进死胡同,不管换哪家银行都不能获得贷款。 一次贷款程序并非确定的获贷时间 在二手房买卖交易中,很少有卖家会在签约时注意到协议中存在这样一项买家可以“一直贷下去”的条款,他们认知中关于贷款所需要的时间,大多是通过中介的口头介绍获得的,把通常情况下的一次贷款程序当作确切的时间,但是,当贷款因各种原因受阻时,矛盾和纠纷就会产生。 很多人卖房是因为急等着钱用,比如先把原住房卖掉,然后赶紧拿这钱去买新房,这之间实际上形成了一种连环交易。当出现意外无法在原定的时间内拿到贷款,买家通常会选择“继续向下一家银行贷款”,有时候,买家自身的资质有问题,贷款获批的可能性本来就不高,但买家仍可能会坚持换银行申请贷款以拖时间,让着急的卖家让步。 作为卖家,当第一次贷款不成,第二次贷款又受阻,而买家还想继续换银行申请贷款时,很多卖家可能不愿意再配合了,这是发生纠纷和诉讼的主要原因。 此时,如果买卖双方所签订的协议里有可以“一直贷下去”的条款,事情就会非常棘手。有人因急于用钱而卖房,但买家多次贷款不成,卖家就想赶紧解约另寻买家,但拿合同一看,卖方有义务继续配合对方办理贷款,除非有确实的证据证明“买家的资质有硬伤,在任何银行都不可能获批”,否则,真的会陷于其中难以脱身。 发生这种状况的时候,卖家往往会强调“我急着用钱”“这种约定我当初不知道、中介没有讲清”“当初说好的只要多少天就能拿贷款”等等,但这些说法基本上是无法推翻书面条款的,毕竟文字就在那里,你的签字也在那里! 卖家如何防止出现“一直贷下去”问题 实际上,要预防出现这种“一直贷下去”问题并不难:如果卖家对贷款支付时间有较强期待,最好在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制,比如“贷款最多不超过两次”“第一次贷款不成要在多少天内将贷款手续提交到第二家银行”“多长时间内卖家不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等这类限制性约定。如果事先有这类明确约定,买家即使一时无法贷款,也可以通过其他方式先解决卖家的问题,买家实在没办法解决的,至少卖家可以依合同到法院起诉且能轻松胜诉。
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