周建平 摄

本版制图 庄豪

    撰文 杨文战        

    买卖合同中隐藏的一个“陷阱”

    二手房交易时除少数买家用全款购房外，多数买家是要申请银行贷款的。一般而言，贷款申请都比较顺利，但凡事都有例外，有时，买家的贷款申请因各种意想不到的原因不被银行批准。

    很多卖家可能从未想到过会出现这样的问题，当问题真的出现时，一些卖家可能会这样想：既然贷款没通过，要么买方拿全款出来继续履行，要么对方承担责任支付违约金，然后双方解除合同，自己再另找买家。但很多时候，卖家的这种想法属于一厢情愿，因为双方签订的二手房买卖合同条款可能并不支持这种主张。

    一般情况下，除非卖家在签订合同时有特别要求，否则，中介所提供的合同文本对贷款的约定是这样的：“买方向一家银行申请贷款未获批准或未足额获批，可以再向其他银行申请贷款，直到贷款批准为止，其间产生的费用由买家承担。”仔细审视这个条款，可以读出其中所包含的意义：“向一家银行贷款没被批准，不代表向其他银行申请也不被批准，所以如果第一次贷款申请被银行拒了，那就换家银行来第二次，如果第二次还被拒，就再向第三家银行申请，至于究竟可以申请多少次，在理论上有多少银行就可以有多少次。如此，你才会突然醒悟自己似乎遇到了麻烦。

    需要说明的是，银行不批贷的原因多种多样，可能是买家的资质或信用存在问题，也可能纯粹是银行内部的原因，比如额度比较紧张等。如果仅仅因为某家银行的问题，那么，只要换家银行即可，但如果是购房人自身因失信上了信用“黑名单”，那就会走进死胡同，不管换哪家银行都不能获得贷款。

    一次贷款程序并非确定的获贷时间

    在二手房买卖交易中，很少有卖家会在签约时注意到协议中存在这样一项买家可以“一直贷下去”的条款，他们认知中关于贷款所需要的时间，大多是通过中介的口头介绍获得的，把通常情况下的一次贷款程序当作确切的时间，但是，当贷款因各种原因受阻时，矛盾和纠纷就会产生。

    很多人卖房是因为急等着钱用，比如先把原住房卖掉，然后赶紧拿这钱去买新房，这之间实际上形成了一种连环交易。当出现意外无法在原定的时间内拿到贷款，买家通常会选择“继续向下一家银行贷款”，有时候，买家自身的资质有问题，贷款获批的可能性本来就不高，但买家仍可能会坚持换银行申请贷款以拖时间，让着急的卖家让步。

    作为卖家，当第一次贷款不成，第二次贷款又受阻，而买家还想继续换银行申请贷款时，很多卖家可能不愿意再配合了，这是发生纠纷和诉讼的主要原因。

    此时，如果买卖双方所签订的协议里有可以“一直贷下去”的条款，事情就会非常棘手。有人因急于用钱而卖房，但买家多次贷款不成，卖家就想赶紧解约另寻买家，但拿合同一看，卖方有义务继续配合对方办理贷款，除非有确实的证据证明“买家的资质有硬伤，在任何银行都不可能获批”，否则，真的会陷于其中难以脱身。

    发生这种状况的时候，卖家往往会强调“我急着用钱”“这种约定我当初不知道、中介没有讲清”“当初说好的只要多少天就能拿贷款”等等，但这些说法基本上是无法推翻书面条款的，毕竟文字就在那里，你的签字也在那里！

    卖家如何防止出现“一直贷下去”问题

    实际上，要预防出现这种“一直贷下去”问题并不难：如果卖家对贷款支付时间有较强期待，最好在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不超过两次”“第一次贷款不成要在多少天内将贷款手续提交到第二家银行”“多长时间内卖家不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等这类限制性约定。如果事先有这类明确约定，买家即使一时无法贷款，也可以通过其他方式先解决卖家的问题，买家实在没办法解决的，至少卖家可以依合同到法院起诉且能轻松胜诉。