第A6版:e眼关注 上一版3  4下一版
标题导航
dlrb
 
2020年10月19日 星期一  
3 上一篇 放大 缩小 默认

房屋租赁公司跑路了!你该咋办

这份房东和租客的“自救指南”,请收好

    

    

    

    

    近段时间,有多位网友向中国宁波网民生e点通群众留言板发帖求助:房屋租赁公司跑路了,我该咋办?

    据了解,这些房屋租赁公司大多使用了“高收低租、长收短付”手法,即公司向房东支付一两个月的高价租金,再低价租给租客,并向租客收取半年或是一年的租金。

    有租客发帖求助:房租租赁公司跑路了。我是租客,已付一年租金,房东说才收到一个月租金,要我搬走,不然断水断电。房东有理吗?

    也有房东发帖投诉:我是房东,才收到一个月的租金,租客说已经付了一年租金了,赖着不走,就算警察来了也不走。我该怎么办?

    面对网友们的求助,浙江和义观达律师事务所公益中心的刘燕律师表示,从法律的角度来看,要说是房东有理还是租客有理,得看这家房屋租赁公司的运营模式。

    许燕律师告诉记者,目前,国内的非自有房屋的长租公寓运营模式有两种。

    第一种模式下,运营方是“二房东”,即运营方从原房东手中统一租赁房屋,进行一定改装升级后再租给租客。第二种模式下,运营方是“代理人”,即运营方接受房东委托,对房屋进行资产管理,包括对外出租。

    两者看着差不多,但法律关系差很多。

    首先,合同主体不同。根据《合同法》对租赁合同、委托合同等的相关规定,在第一种运营模式中,原房东与租客并无直接的租赁合同关系。运营方相当于“二房东”,将房屋进行了转租。从合同主体角度看,存在两个房屋租赁合同,分别是运营方和房东,运营方和租客。在第二种运营模式中,房东与公司运营方是委托关系。《合同法》第402条规定:“委托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此,在这种模式下,运营方在授权范围内与租客签订的房屋租赁合同,本质是房东与租客签订的房屋租赁合同。

    其次,法律后果不同。在第一种运营模式中,运营方与租客是房屋租赁合同关系,房屋所有者与租客并无直接法律关系。因此,房屋所有者可以选择解除与运营方的房屋租赁合同,并根据所有权的排他性,要求租客搬离涉案房屋。在第二种运营模式,运营方与租客实际并无直接法律关系,房东与租客才是真正的房屋租赁合同中的双方。

    以杭州友客房地产代理有限公司(以下简称“友客”)为例,友客与房东签署的是《资产委托管理服务合同》,甲方是房东,收取的是资产收益(租金)。同时,租客在查看友客的授权委托书后,与友客签订了《房屋租赁合同》。显然,友客采用的是第二种模式。在此模式下,房东如通过断水断电的方式,“暴力”赶走租客,将存在被诉的风险,租客有权要求继续履行租赁合同并赔偿相关损失。

    许燕律师建议,如果遇到房屋租赁公司跑路的情况,可以按照以下三个步骤自救:

    第一步,报警。房屋租赁公司跑路后,房东应向房屋所在地的派出所报警。报警时应携带身份证、《资产委托管理服务合同》等书面资料。此时,警察到场,可要求保留出警记录。

    第二步,及时沟通。房东应争取与房屋租赁公司法务、高管沟通,也可与其他受害者及时沟通,分享相关消息,同时相互借鉴处理方式,保持平和理性。友客的法务就曾来宁波与部分受害者见面。

    第三步,尝试调解,各方应尝试能否利用现有资源缓解房东与房客之间的矛盾。受害房东与租客应相互体谅、相互扶持,房东可适当缩短租期,让租客有个过渡期。同时,考虑到房东的损失,如已追回部分卷走的租金,应适量给予一定补偿。宁波市已建立多方调解机制,各地居委会都有调解中心,可让调解中心对双方已达成的协议进行确认备案。

    (许燕 傅钟中)

3 上一篇 放大 缩小 默认
   

宁波日报