邓新华 

    每当房价高涨的时候，网络上就盛行还没买房的刚需族的声音：希望房价赶紧崩溃，好让普通刚需族也买得起房。

    看一下历史就明白了。如果房价崩盘能够让普通人买房更容易，那么，各国发生过多起房价崩盘事件，岂不是普通人的狂欢日？岂不是老百姓都高高兴兴地买上了房？而事实是这种情况从未发生。

    最近的一次有重大影响力的房价崩盘事件，是2008年美国次贷危机，美国房价从2007年一路惨跌至2012年底。长达5年房价大跌，美国老百姓买房更容易了吗？并没有。根据渣打银行在2017年的调查，美国35以下的青年，拥有自有住房的比例，只达到中国青年拥有自有住房比例的一半。1997年东南亚发生金融风暴，当时，香港房价急跌70％，那么，香港市民开心地买到大量的住房了吗？并没有。

    为什么房价大崩盘从来没有带给普通人居住改善的实惠？其实，在这个问题上，人们对因果关系理解颠倒了。一般人凭直觉认为，房价大跌，不就容易买房了吗？但是经济学的思维不是这样。经济学者会问：为什么房价会大跌？原因恰恰是：经济出现了问题，人们更加没钱买房了，所以房价才大跌。

    此时，就算普通人有一些积蓄，看到房价大跌，人们也不敢买。为什么？因为人们还不知道未来会怎样。不知道工作岗位是否能保得住，不知道会不会没钱给小孩交学费，不知道还买不买得起面包，在这种情况下，人们肯定把钱捂得死死的，又怎么敢买房？

    那么，人们究竟应该期望什么发生，才能买得起房呢？只能期望市场上的住宅供给大量增加。更灵活的土地流转体制，和更具包容性的城市规划，以及降低住房供给的制度性成本，这些因素才能让普通人更容易买房。

    住宅供给大量增加，是新增了资产，这不仅不会使大城市原有房子的资产价值下降，反倒会使原有房子升值。

    例如，当北京的住宅圈扩展到五环以外时，二环、三环的房子反倒价值更高了。因为城市容纳了更多的人，大家合作创造财富，城市更繁荣，中心区的房子自然价值更高。同时，购买四环、五环房子的人们，拥有了自己的固定资产，也获得了更高的价值。当然，一些人口流出的地方，房子的价值会下降。但是，那没关系，因为人们去大城市找到了更高价值的资产。所以，只有大力增加住宅的供给，才是各方多赢的、让买房更容易的办法。

    此时，买房更容易，不一定体现在房价降低，它也可以体现在收入更高。以更高的收入买更有价值的房子，这岂不是比以更低的收入买价值更低的房子要好得多？正确理解房价问题的因果关系，是解决问题的第一步。可惜，目前来看，人们的理解普遍存在误区。希望未来人们能认识到正确的因果，以广厦千万间大庇天下寒士。

    作者系财经学者

    来源：深圳特区报