记者 董小芳 通讯员 姚 法

    买房前向卖家支付了20万元定金，最后购房合同没签成，买家拿着之前的“约定”，起诉要求卖家双倍返还定金40万元，不料，却被法院驳回。这到底是怎么回事？关于“定金”，我们需要注意些什么？昨日，记者围绕此案进行了深入采访。

    房屋买卖“告吹”

    买家要求双倍返还定金

    去年年底，陆先生通过房屋中介，了解到一处位于余姚丈亭镇的厂房。多次现场看房后，陆先生决定购买。2020年12月，陆先生就购买厂房的细节与林某进行磋商后，付了20万元定金。林某在《厂房买卖定金收条》上作为收款人签名，其中载明，“若买方不想买此厂房，此定金归卖家；如卖方不愿意卖此厂房，定金将双倍返还买方。双方约定一周内签订厂房买卖合同。”

    然而，因厂房出售范围、付款方式等未能达成一致意见，房屋买卖合同迟迟未能签订。几天后，林某将20万元定金退给了陆先生。

    好不容易看中的房子，定金交了，房款也准备好了，卖方却不卖了，这让陆先生既无奈又愤怒。为此，陆先生将林某起诉至余姚法院。他认为，双方已就合同签订的主要条款达成一致意见，并支付了定金，收条上载明了一周内签订正式合同，现林某拒不签订，存在过错，故要求林某双倍返还定金40万元。

    林某则辩称，自己只是洽谈厂房买卖时的代表人，不是产权所有人。且双方一直未谈妥厂房价格、付款方式、交房手续三个重要条件，无法签订购房合同。因此，定金收条也应该无效。

    定金收条有效

    但不适用定金罚则

    法院经审理认为，《厂房买卖定金收条》系当事人的真实意思表示，其法律效力自当事人实际交付定金时就产生。

    那么，被告是否应当根据约定双倍返还定金？

    “根据相关法律规定，定金罚则应当适用于一方当事人存在过错且有违约行为的情形。就本案来说，不足以认定被告存在违约行为和单方过错。”法官解释。

    首先，双方未就合同主要条款达成一致意见，合同最终未能正式签订，无法证明是因被告存在违约行为和单方过错造成的。如果此情况下适用定金罚则，显然违背了合同法的自愿、公平原则。原告提供的证据，仅能说明双方对合同主要条款存有争议。

    其次，在磋商过程中，原告没有尽到审慎注意义务，双方均有过错。原告作为一个具备常识和理性的市场交易主体，在交易过程中理应知晓被告并非房产权利人，且被告的行为也不足以使原告有充分理由相信其有代理权。

    综上，双方最终未能签订正式合同，不能仅归责于被告，应合理推定为磋商不成，故本案不应适用定金罚则，被告无需承担双倍返还定金的违约责任。

    一审判决后，原告提起上诉。近日，宁波中院二审维持了原判。

    适用定金罚则

    需要具备一定条件

    作为一项普遍适用的金钱担保，定金在促进双方当事人信守承诺、提高交易效率方面具有积极意义，广泛运用在日常买车、买房等交易过程中。

    “区别于保证、抵押、质押、留置等确保债权人一方利益的担保，定金对双方当事人均提供了履行保障。换句话说，定金惩罚性的法律效果，可能发生在给付定金的一方，也可能发生在收受定金的一方。”法官解释，因此，在日常经营、生活中，不能简单地认为签订了定金合同便可以高枕无忧，其实并不然。

    法官提醒，定金罚则的适用是有条件的。作为合同当事人，双方对合同的订立均有积极、诚信磋商的义务，尽快促成合同。如果怠于履行相应义务，导致合同未能订立，即使签订了定金合同也不一定就能适用定金罚则。

    如果要适用定金双倍返还罚则，这些细节一定要注意，包括定金须已经完成实际交付、定金罚则中主合同须有效、合同未订立系单方违约等。

    当然，在签订合同时，买方一定要尽到必要的审慎注意义务，比如，核实房屋所有权人信息、房屋是否被人占用等相关信息，并在合同中明确关于交付的具体时间、地点，以防履行合同时双方产生争议。