记者 董小芳 通讯员 钟法 

    近年来，炒国外楼花成为一项时髦的新兴投资项目。但个中“烦恼”也着实不少。昨天，市中级人民法院通报了一起案件，并结合案情，给市民朋友梳理了炒国外楼花的“坑”，以作提醒。

    钱投了进去

    承诺的优惠却大幅缩水

    2018年，李女士在刷视频时偶然看到一个介绍，说投资国外的楼花，花费不多，回报丰厚。怦然心动的她立即拨通视频上的联系电话，对方是一家服务公司，自称是东南亚某著名房产公司在国内的代理商和最大合作伙伴，已促成上百笔交易，国内投资者通过他们赚得盆满钵满。

    随后，服务公司将李女士拉进了一个海外投资群，并发送了东南亚某国家首都黄金地段的房产宣传单。根据宣传单介绍，黄金地段的公寓通过服务公司渠道购买，总价可在优惠5%的基础上，再额外优惠10%，且15%的首付款可以分43期支付，月供每套每月大约2600元人民币，余款到期支付。如果一次性买入3套以上房产，10%的首付款可以分42期支付，月供更是降至每套每月约1700元人民币。

    因服务公司暂无可售楼花，经介绍，当年10月，李女士与群里的张先生取得联系，从其手中一次性购买了3套有具体房号的楼花，并向其支付了5万余元人民币。张先生随即通知服务公司楼花已转让，要求服务公司为李女士提供后续的相关服务。

    不料，当年12月，李女士接到服务公司通知，开发商原先承诺的购买3套以上月供1700元人民币的优惠取消。2019年6月，服务公司再次通知李女士，购买3套以上的优惠不变，但总价额外10%的优惠取消。

    服务公司频频变卦，原先承诺的优惠大幅缩水，李女士为此烦恼不已，遂要求张先生及服务公司退还其已支付的费用。

    而张先生及服务公司认为房价优惠减少与其无关，系开发商责任，相关风险应由李女士承担，不同意退款。

    李女士遂向市中级人民法院提起诉讼，要求张先生及服务公司共同退还其支付的5万余元转让费用及利息损失。后经法官协调，张先生对李女士进行适当补偿，服务公司也与李女士达成了和解协议。

    炒国外楼花

    这些“坑”请务必当心

    楼花是指尚未竣工的在建房屋，有些国家甚至允许仅有建筑图纸也可作为楼花销售。因楼花首付比例低，可分期付款，经济压力较小，受到很多国内投资者的推崇。但由于不熟悉国外的房地产销售制度及相关法律规定，很多投资者往往会遇到约定好的优惠突然取消、谈好的价格突然反悔等情况，被迫走上维权道路。

    法官提醒，炒国外楼花较购买国内商品房存在更多更大的风险，投资务必谨慎。

    首先是烂尾风险。国内投资者对国外开发商普遍缺乏全面了解，某些楼花在销售时开发商已濒临破产，其在预售阶段的很多承诺无法实现，房产甚至无法建成交付。

    其次是经济风险。包括涨幅不及预期，国外房市行情波动理性，较少出现巨大涨幅；房贷成本高，如果付清预付款前楼花未能转卖，则需要在国外银行办理房屋抵押贷款以付清余款，但国外银行对于外国人贷款利率远高于本国居民；房屋维护费用高，成交后通常要支付房屋购置税，可达房屋及土地评估总价值的20%，公寓则每年还要支付房产税及高昂的物业费。

    第三是法律风险。向国外开发商追责难，如要追究国外开发商责任，只能向开发商提供的格式合同中约定的国外仲裁机构申请仲裁，或者向开发商所在地的外国法院起诉，聘请国外律师成本极高；国内中介责任认定难，想要追究其责任，投资者就必须提供中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益的证据，这对投资者来说难度极大；逾期付款将承担严重的违约责任，由于各种原因逾期付款的，房产商将不予退还已分期支付的预付款，同时还会让专业团队通过仲裁或诉讼途径追究投资人的其他违约责任。

    “炒楼花热门国家，很多是海牙送达公约成员国。外国法院可依照公约委托我国法院向国内当事人送达各类诉讼材料，生效的仲裁裁决和法院判决均可在我国申请承认与执行。投资者后续还将面临巨额的赔偿。”法官提醒。