□记者 张璟璟

　　近四年最高的住宅成交量，催生出创历史新高的个人住房公积金贷款额。昨天来自市住房公积金管理中心的数据显示，２０１３年全年，全市共发放个人住房公积金贷款逼近百亿元大关，达到９７．１亿元，创下我市自开办个人住房公积金贷款业务以来历年发放额的新高；相较２０１２年，增幅高达８１％。

　　楼市成交活跃 促使“公贷”规模激增

　　据市房交中心数据，２０１３年市区成交商品住宅、二手住宅共近５．４万套，较前一年增加逾４３％，创下本轮楼市调控近四年来的新高。

　　与此同时，由于公积金贷款利率较商业贷款利率低２％左右，且在前次“公贷”还清后如符合条件仍可继续申请，再加上去年本市“公贷”最高年限从原来的２０年调整至与“商贷”相同的３０年，因此市民在购房贷款时，通常会优先选择“公贷”或组合贷款。

　　在这两种因素叠加之下，导致去年全市“公贷”放贷总额大增。

　　特别明显的是，受“新国五条”中“住房转让征２０％个税”政策内容影响，去年３月市区二手住房成交套数创下惊人的８３００套，这相应催生了之后的５月份公积金贷款达到创纪录的１３．４３亿元。

　　逾九成“公贷”发放给了中低收入家庭

　　值得关注的是，在去年申请“公贷”并获批的人群中，逾九成为中低收入家庭。市住房公积金管理中心按照借款人缴存基数五类（即低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入）分类法，分析得出的一个结论是：借款人为中等及以下收入者申请贷款笔数接近２万笔，占全年贷款总发放笔数的近９５％。

　　“近两年，‘限购’、‘限贷’政策一直从严执行，本地楼市上投资投机性购房需求基本消失，而在自住型购房需求中，又以首次置业者以及首次改善住房条件的‘首改’人群为主。”有房产代理机构分析人士指出，这两类购房者，多数不会是“豪富”之家。

　　从去年市区新开楼盘销售情况看，中低收入家庭所青睐的中小套型、中低价位房源，销售情况普遍较那些主打“豪奢”概念的房源要理想；部分近郊区域的低价刚需盘，甚至开盘没几天就告“售罄”。“目前市场上卖不大动的，多数是大面积、高总价的房源。”本地一房产公司销售总监说。

　　市房交中心数据也显示，截至去年末，市区库存的商品住宅套数约３．３５套、总面积近５００万平方米，即套均面积接近１５０平方米。甬城二手住宅市场方面，有房产中介年度报告显示，去年９０平方米以下二手住宅的成交比例占到５３％，而１４０平方米以上房源成交占比仅１１％。

　　“根据去年公积金贷款发放对象的收入条件分类，可能目前市场上以中高价位房源为主的商品住宅楼盘，今年的日子还会继续难过。”上述房产公司营销总监判断说。

　　“公贷”激增 贷款难度增加

　　更加值得关注的是，因为近两年来随着楼市成交回升而“公贷”需求激增，我市一些县（市）区的公积金剩余资金已经吃紧，不得不下调公积金贷款额度。

　　去年７月，象山率将公积金最高贷款限额从８０万元下调至６０万元；3个多月之后再度下调至４０万元，且实行贷款“轮候制”，每月安排１５００万元贷款额度，以受理贷款资料时间先后放贷。而北仑、慈溪分别在去年８月和今年１月，将每户公积金最高贷款额度回调至６０万元，同时下调个贷额度计算公式中的还贷能力系数，从而调低个人可贷额度。

　　据了解，除市本级公积金存贷（贷款余额／归集余额）比控制在７０％左右外，眼下我市多地公积金存贷比远超合理范围上限。以慈溪为例，该市去年公积金个贷发放额７．９亿元，完成房贷指标的２０８％，存贷比达到了８４％左右，公积金已经进入高位运作阶段。