土地拍卖现场 CFP供图

　　2014宁波地产报告·土地

　　作为房地产一级市场，土地市场的动作也须看二级销售市场的“脸色”行事。

　　基于不断攀高的库存，2014年宁波大市住宅土地供应有所下降，同时在严峻形式下开发商的拿地热情减退，尤其是到5月份以后，市场“降价”不断突破想象力，当初为“储粮”而抢购进来的划算地块，在今年市场中却也被迫贴着成本甚至亏本销售，开发商们的拿地也就更为谨慎。

　　在供应缩减、市场不振、开发商拿地积极性受挫等多方因素下，2014年注定不是“土地年”，只是在个案上，在东部新城与江北也不乏夺人眼球的高价地块成交，可谓是冷中有“热”点。

　　成交量：同比大降七成

　　据中国指数研究院的监测统计显示，2014年1—10月，市六区土地成交178宗，同比2013年减少156宗，跌幅46.7%。其中住宅用地成交22宗，同比减少50宗，跌幅达69.4%。

　　从宅地成交面积看，今年前10个月宅地成交面积为122.3万平方米，同比去年前10个月减少278万方，跌幅高达69.4%；出让宅地可建建筑面积256.8万方，同比去年减少66%。

　　从月度情况看，1—2月是今年土地成交的高峰期，而后的3月、7月、10月甚至没有住宅用地成交。而在头两个月内，就有10幅宅地成交，几乎占了头10月成交地块量的一半。

　　放在全年看，这些地块无疑都是重量级的，诸如荣安拿下的香园项目地块、龙湖名景台项目地块、凯德江北孙家地块、宁兴高新区地块、荣安东钱湖地块、雅戈尔姜山小城春秋北侧地块、中建高桥地块等。再加上4月保利拿下的东部新城核心区地块，以及9月份华润取得的万象城地块，鸿城置业取得的江山万里三期地块，这几乎就是今年前10个月市区宅地市场的所有精华了。

　　成交地价：宅地楼面价下跌18%

　　统计数据显示，2014年前10个月，市六区土地成交均价为3363.22元/平方米，同比2013年下降24.3%。其中，宅地成交均价为7660.88元/平方米，同比下跌10.4%。

　　楼面价方面，前10个月市六区土地成交楼面价1794.34元/平方米，同比2013年下降25%。其中，宅地成交楼面价为3649.03元/平方米，同比2013年下跌了820.4元/平方米，跌幅18.3%；同比2012年4293元/平方米的楼面价，也跌了15%。

　　从宅地成交地块来看，今年成交楼面地价最高的，为保利竞得的东部新城核心区地块，楼面地价为9960元/平方米；其次为华润联合体拿下的江北区湾头（JB05-04-13）地块，楼面地价为9000元/平方米；第三为凯德竞得的江北孙家安置房东侧宅地，楼面价为8858元/平方米；江山万里三期地块以8800元/平方米楼面价位列第四。

　　从总价看，保利东部新城核心区地块以23.55亿元的总价贵为总价“地王”；荣安以15.67亿元摘得的原向阳集团A、B地块位列其次；第三为华润湾头两幅地块，总价近15亿元；凯德竞得的江北孙家安置房东侧宅地，以11.18亿元位列第四。

　　溢价率：底价成交成主流，宅地溢价率仅为1.97%

　　新房市场销售价格不断突破底线，传导到一级土地市场自然也是跌声一片。由于库存高企，绝大多数开发商为存货所累，在市场前景不甚明朗的情况下采取谨慎拿地、甚至不拿地的策略。这直接导致土地竞争的热情的减退，过去那种多家房企争抢一地，轮番加价的情形几乎绝迹，成交溢价率由此大幅下探。

　　中国指数研究院的数据显示，今年前10个月市六区土地成交平均溢价率为2.93%，同比去年减少了4.19个百分点；住宅用地平均溢价率为1.97%，同比下降了6.8个百分点。

　　从各成交地块看，今年成交主要宅地中，除了江山万里三期地块出现800元/平方米的溢价，其它主要宅地均为底价成交。

　　土地出让金：同比跌幅超六成

　　量减价跌，土地出让金的大幅缩水也就不再意外。中国指数研究院的统计数据显示，今年前10个月，市六区土地成交出让金为151.36亿元，较去年同期减少276.8亿元，跌幅64.6%。其中，宅地实现出让金93.7亿元，同比减少248.5亿元，跌幅72.6%。

　　拿地房企：本土房企占主导，外埠大鳄拿好地

　　从拿地房企来看，在前10月市六区成交的16个主要宅地（包括商住）中，本土房企拿下了其中的11幅，外埠房企拿到其中的5幅。本土名企雅戈尔、荣安、中建、宁兴都有斩获，其中荣安以15.67亿元摘得的原向阳集团A、B地块位，是今年本土房企竞得面积最大、总价最高的地块；雅戈尔在姜山连下三城，中建在高桥持续耕耘；从河南归来的本土房企鸿城置业拿下南向鄞州湿地公园最后一幅居住用地。

　　尽管拿到地块数量不多，但外部大鳄竞得的地块在今年都堪称重量级。1月20日龙湖率先出手，以6200元/平方米的楼面底价竞得鄞州投资创业中心Ⅱ-1-E地块，正式进军宁波市中心，在此开发的名景台已进入销售阶段；3天后，最早进入宁波的大鳄房企凯德置地以8858元/平方米楼面价，在江北孙家竞得在宁波的第二幅地块；4月中旬，保利置业进军东部新城核心区，同时也创下今年单价与总价地王；9月份华润万象城落地。

　　值得注意的是，在跌宕起伏的2014年，又有两家外埠知名房企进驻宁波，而他们落地项目都选择了商业地产。一是今年6月，新加坡丰树集团以5020元/平方米楼面价，竞得谢家滨江（JB13-02-12）商业地块；另一个则是9月份，北京金隅集团进驻江北，以4050元/平方米楼面价竞得江北姚江船闸东侧地块，进行商业项目开发。

　　2014年1—10月市区主要成交宅地一览

　　地块                                  用途              成交楼面价          竞得单位            成交时间

　　原向阳集团A、B地块                            住宅              5800元/平方米            荣安                 2014-1-3

　　鄞州投资创业中心Ⅱ-1-E地块              商住综合用地             6200元/平方米            龙湖                 2014-1-20

　　江北孙家安置房东侧宅地                       住宅              8858元/平方米            凯德                 2014-1-23

　　高新区GX02-01-07地块              城镇住宅、商务金融、批发零售  7738元/平方米        宁兴天鸿置业            2014-1-23

　　东钱湖19-1d-1#地块                          城镇住宅             5498元/平方米            荣安                 2014-1-8

　　鄞州区姜山镇小城春秋北侧地块              普通商品住宅             3890元/平方米           雅戈尔            2014-2-17

　　高桥镇古庵村1号居住地块                   普通商品住宅              2760元/平方米           汇鑫置业            2014-2-20

　　高桥镇秀丰村、新联1号居住地块              普通商品住宅             3350元/平方米           信达中建            2014-2-20

　　东部新城核心区E-17#/18#/19#/

　　20#/21#/22#/27#地块 

　　梅山保税港区30#地块                         城镇住宅用地             419元/平方米     宁波港城投资有限公司       2014-8-8

　　江北应家经济适用房东侧3#-1、4#地块 城镇住宅（保障性住房）及配套用地  1456元/平方米  市保障性住房建设投资有限公司 2014-9-10

　　江北区湾头（JB05-04-13）                 城镇住宅及配套用地        9000元/平方米   宁波超智房地产开发有限公司 2014-9-17

　　江北区湾头（JB05-02-22）               批发零售、商务金融用地        2500元/平方米   宁波超智房地产开发有限公司 2014-9-17

　　慈城湖心地段塘家湾3-3#地块              商住混合用地             2744元/平方米   浙江东源控股集团有限公司    2014-9-18

　　鄞州新城区首南街道YZ08-02-33地块         普通商品住宅             8800元/平方米   宁波波威投资管理有限公司   2014-9-29

　　城镇住宅、批发零售、住宿餐饮  9960元/平方米           保利置业           2014-4-18

　　记者 余三军