□记者 张寅 实习生 钱天乐 通讯员 尹杉

　　房屋漏水、家中被盗、车辆被刮、绿化不足，这些矛盾纠纷不能成为业主拒缴物业费的理由———昨天，鄞州法院对外公布了受理的９１起物业服务合同纠纷案件，大部分为物业公司追缴物业费的案件，除调解成功或物业公司撤诉外，其余案件均以业主败诉告终。

　　开发商选物业不合规定？

　　并不一定要招投标

　　蒋女士是鄞州某小区的业主，近日，她因拖欠２００８年至２０１４年的物业费被物业公司告上法庭。

　　庭审中，被告蒋女士答辩称，所在小区的开发商是以协议而非招投标的形式选聘的物业公司，该选聘行为违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的规定，故物业服务合同应为无效。

　　同时她还对小区的物业服务表示不满：“小区的卫生环境差，停在小区的车辆时常被刮擦，物业管理不善，服务不到位。”

　　法院经审理后认为，《物业管理条例》第二十四条的规定，并非强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效情形的规定，开发商采取协议方式签订的物业管理合同并不当然无效。此外，被告提出物业公司服务存在瑕疵的抗辩理由并不能成为拒付物业服务费的法定事由，故判决被告支付物业费及逾期付款违约金共计２万余元。

　　物业未尽合同约定义务？

　　要提交有效的证据

　　杜先生自入住鄞州某小区以来一直按时缴纳物业费，直至去年夏天，他的房屋因台风天雨水倒灌造成了地板、墙面等处不同程度的损失。杜先生认为损失是因为屋外的排水沟被杂物堵塞无法排水而造成的，并且认为该排水沟属于房屋外部结构，清理工作应由物业公司负责。因此开始拒缴物业费。

　　“事发当天，我曾多次给物业公司打电话报修，但他们过了半个小时才来处理，导致雨水持续倒灌进屋，加重了我的财产损失。”鉴于上述原因，杜先生要求物业公司先处理他的财产损失问题，再谈物业费的事情。

　　法院经审理后认为，被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，理应按照合同约定履行按期缴纳物业费的义务。被告以原告未尽物业服务合同约定的义务为由拒付物业费，但未提交有效证据证明原告的服务存在瑕疵，故对被告的答辩意见不予采纳。关于被告提出的损失，可凭有效证据另行向相关责任人主张权利。

　　法院一审判决被告支付物业服务费、日常维修资金及违约金共计３０００余元。

　　业主告不赢物业公司吗？

　　在合同中作好约定

　　房屋漏水、家中被盗、车辆被刮、绿化不足，是常见的业主拒付物业费的理由，但是这些理由其实很难成立。

　　浙江立甬律师事务所唐才宗律师表示，物业公司和业主的权利义务要以物业服务合同的约定为准。房屋漏水、小区绿化不足，通常是小区开发时已确定、或者使用过程中形成的，并不是物业服务公司造成的。至于家中被盗、车辆被刮，通常也不是由物业公司直接造成的，物业公司只是在过错范围内承担责任。

　　当然，业主和物业公司可以在合同中对维修、养护、管理和维护事项作出约定，同时加强业主的考核权利，确定不同的物业费收取办法，必要时业主大会可以根据物权法第七十六条解聘物业公司。