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　　□记者 陈烨 实习生 司煜

　　通讯员 陈波 郑轶文

　　没有物业公司的老小区由业主委员会进行自治，这样的物业管理模式如今在宁波并不罕见。可实行物业自治的海曙区天海华庭小区里，还是有个别业主不愿缴纳物业费，业委会将他们告上法院，最终胜诉。

　　业委会将欠费业主告上法院

　　天海华庭是一个面积不大，规模很小的老小区，共有１０３户，以前有物业公司管理，收取每月每平方米１．８元的物业费。２０１２年，物业公司认为物业费已无法支撑正常管理的开支，打算提高收费标准，与业主协调失败后，公司最终选择退出。此后，天海华庭便由业主推选业委会代表实行物业自治。业委会依据业主大会的决定，按每月每平方米０．６元的标准收取物业费。

　　为了开源节流，业委会把物业管理办公室拿出来出租，几位业委会成员在日常管理中不获取任何报酬，只有保安、会计等岗位是外聘的。天海华庭每年收取物业费８万元左右，用于各项开支后基本能保持收支平衡。不过，业委会成员张先生告诉记者，他们小区的物业费标准已经算很低的了，但因各种原因，还是有三户业主拖欠半年物业费。

　　“我们选择打官司来解决这个问题也很无奈。毕竟物业自治也是有整体性的，这三户没交纳物业费，对其他业主来说很不公平，还有可能影响到业委会以后的管理。”

　　去年７月２３日，业委会因此诉诸法律并取得胜诉。同年１２月，被告对判决不服又向市中级人民法院提起上诉。上周末，判决书寄到了张先生的家，判决为“驳回上诉，维持原判”。

　　业委会可以作为主体来收物业费

　　这起官司的输赢，对天海华庭来说很重要，对物业行业而言，意义更是重大。昨天上午，海曙区物业管理办公室负责人向记者表示，在现行制度下，业主大会和业委会的法律定位不清，未赋予与业主团体身份相适应的民事主体资格。比如业主大会既不是公民（自然人），也没有法人的设立办法。另外，业委会是否可以进行物业服务活动，收取物业服务费，也没有法规予以明确支持。《物业管理条例》也只是规定了物业公司可从事物业管理、收取物业费的行为。

　　在此案的判决书中，记者找到了那么一段：“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，是否收取物业费及应按照何种标准收取，属于有关共同管理的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……业主委员会由业主大会选举产生，具体执行业主大会决定的事项，可以对未交物业管理费用的业主进行起诉……”这一段话也意味着，物业自治的主体在司法上有了明确的身份。

　　“物业自治的路子还在探索，这次业委会的胜诉意味着物业自治的主体被司法认可，也支持自治这种模式，接下来我们在物业管理模式上应用会更灵活。”海曙区物业管理办公室相关负责人昨天告诉记者，这份判决书对他们、对社会治理物业服务而言，具有很大意义。

　　物业自治最好能形成决议

　　采访中，海曙物业办负责人表示，海曙老小区多，在１５３个住宅小区中，１９９８年前建成的老小区就有７３个。目前，小区物业自治的有６个。

　　记者了解到，采取自治模式的小区多是无奈之举。老小区物业管理收费标准低，引入专业物业公司困难。而且，有些小区面积小，物业公司根本赚不到钱。年代一久，老小区电梯故障、外立面破损、绿化等问题会逐渐凸显出来，但这时业主缴纳的物业费就无法支撑维修费用，面对这样的尴尬，一些物业公司就选择退出。业委会虽然不是物业公司，不具营业性质，不过在全体业主大会通过的情况下，实施自治是可以的，也是小区管理的一条新路子。

　　那么，物业自治这种模式是否可以复制？这位负责人解释，并不是所有小区都适合采用这个模式，物业自治适合规模小的、老旧小区。大型住宅区因为拥有更多的电梯、消防、给排水等复杂设施设备，需要更加专业、有资质的管理公司，业委会自治恐怕难以应付。

　　另外，如果在业主大会上，业委会与业主就物业管理达成一致意见，对收费项目、标准、用途等形成共识后，在日常管理中，业主大会上的这项决议就对双方有了约束力。在物业自治中，业委会也有责任将物业大会的决议、物业收费明细等及时公开。