事件回顾

　　江东孔雀小区业主决定换物业，结果老的物业公司不愿退出，新的物业公司进不来，导致垃圾无人清理、损坏设施无人修。经过本报的连续报道，在7月26日的新一轮沟通会上，老物业金港物业管理有限公司相关负责人终于同意退管，并达成了初步的意向性协议。

　　前天上午，来自华光城、东湖花园、浅水湾等十多个小区的业委会主任及法律、审计专家聚集在一起，探讨了如何面对这种问题。

　　物业公司裁员导致服务缩水成常态

　　鄞州某小区业委会的张副主任告诉记者，他们小区按照合同提供物业服务的应是118人，但是随着人工成本的上涨，从两年前开始，物业就悄悄地裁员，最终只剩下不到70个人。人少了，服务也就缩水了，导致小区垃圾不能及时清理出去，盗窃案也时有发生。据到会的业委会主任反映，有的物业减人达到了一半甚至更多。

　　对于这种情况，浙江贞信律师事务所汪永强律师认为，作为物业的监督部门，业委会应该及时检查小区物业的在岗人数。如果发现其未经打招呼就大范围减员，并影响到小区的物业服务质量，应向其提出警告，限期整改。如拒不整改的，可以按照合同对其进行处罚，甚至启动重新续聘物业的程序。

　　不过，华光城业委会的朱主任也认为，应该考虑到人力成本和最低工资标准上涨等因素，对于物业公司的合理利润空间要保证。物业公司不是慈善机构，只有让其有合理的利润赚取，才能使他们有提供良好服务的动力。

　　一份精准物业合同是最有力的保障

　　与会的律师指出，签订一份精准的物业服务合同和物业收支财务公开，是对业主权益最有力的保障。一些小区在签订物业服务合同时没有经过认真的考虑，漏洞太多，一旦发生纠纷，就处于很不利的位置。

　　物业服务合同是制约双方的条款，里面要写明双方的权利和义务，一定要写得仔细———比如房屋漏水物业应在多少时间内来维修；垃圾多少时间清理一次；乱停车了物业怎么管理业主；业主故意不交物业费（这里指的是无正当理由，业主有抗辩权利）需要缴纳一定滞纳金；物业费什么时候开始收取比较合理；物业和业主发生纠纷了怎么处理；业主的公共部门收益以何种比例划分；养狗养鸽子养鸡怎么处理；群租房怎么处理；业主的维修费如何监督和使用；小区一年进贼几次开始扣罚；物业打业主了怎么处理；物业见义勇为了怎么奖励……细则中有奖也要有罚。

　　另外，物业公司收取的物业服务费属于代管性质，其所有权并不属于物业公司。既然如此，就应当将属于业主的财产单列出来，收支明白记账。如此，才能有效遏制物业公司乱报预算、私自挪用业主财产的行为。

　　请物业公司不满意可以试试业主自治

　　江南春晓的业委会负责人告诉记者，他们小区从2011年试水业主自治管理，目前运行良好，应该是一个很好的创新模式。目前我市有数十家小区已开始实施业主自治。

　　镇海后大街社区的港城花园是一个有20年房龄、800户居民的老小区。曾经，这里因为设施老化经常引起邻里矛盾，也因为小区门口电瓶车、杂物的无序堆放，绿化疏于管理等问题饱受居民诟病。

　　2013年，该小区成立了自治互助站，通过“众筹”的方式开展自治工作：由小区自治互助站成员作为发起人，依托自治站这一平台，向小区居民“筹集”人员、资金、热情、智慧等力量并获得支持。4年来让这个老楼院焕发出新的生命力。目前，镇海已有多个小区前来取经并推广了这个经验。

　　记者 边城雨